Eierseksjonsloven

§ 52 — Hvordan teller dere stemmer på årsmøtet?

Teller én leilighet for én stemme, eller gir den store leiligheten på toppen tre stemmer? Lær hvordan stemmesedlene i sameiet deres skal telles og beregnes.

Kort svar

I rene boligsameier får hver leilighet (seksjon) én stemme, uansett hvor stor leiligheten er. Men hvis sameiet også har næringslokaler, teller størrelsen. Da regnes stemmene ut ifra sameiebrøken (hvor stor andel av bygget du eier), med mindre dere har avtalt noe annet i vedtektene.

Paragraftekst

I sameier som bare inneholder boligseksjoner, har hver seksjon én stemme, og flertallet regnes etter antall stemmer. I andre sameier regnes flertallet etter sameiebrøken om ikke annet er fastsatt i vedtektene. En slik vedtektsbestemmelse krever at de seksjonseierne det gjelder, uttrykkelig har sagt seg enige. Det kan ikke avgis stemme for boligseksjoner som er ervervet i strid med § 23, og slike seksjoner skal ikke tas med i beregningsgrunnlaget for flertallsavgjørelser. Ved opptelling av stemmer anses blanke stemmer som ikke avgitt. Står stemmene likt, avgjøres saken ved loddtrekning. Departementet kan gi forskrift om stemmerett på årsmøtet ved bruk av avtale om leie til eie eller deleie i sameiet.— Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

Gjennom loven har vi sett at ulike vedtak krever 50 %, 66 % eller 100 % flertall. Men 50 % av hva? Denne paragrafen forklarer matematikken som møtelederen må bruke:

1. Rent boligsameie \= Demokratisk telling Består huset ditt av 10 leiligheter, har dere 10 stemmer i potten. Selv om naboen på toppen eier en penthouse-leilighet på 200 kvadratmeter, og du eier en bod-hybel på 20 kvadratmeter, har leilighetene deres nøyaktig like mye makt på årsmøtet. 1 leilighet \= 1 stemme. Flertallet regnes bare ut fra hvor mange som rekker opp hånden.

2. Blandingssameie \= Penge-telling Hvis sameiet består av 10 leiligheter og én frisørsalong i første etasje (næring), endrer alt seg. Hvis frisøren eier 30 % av bygningsmassen (sameiebrøken), har frisøren alene 30 % av makten på årsmøtet. Har du en bitte liten hybel og en brøk på 1 %, betyr stemmen din nesten ingenting i møte med frisøren. Loven gjør det slik for å beskytte store, kostbare næringslokaler fra å bli overkjørt av mange småleiligheter.

(Men: Blandingssameier har full lov til å skrive i vedtektene at de ønsker "1 stemme per seksjon" også, hvis frisøren godtar det.

Straffen for "bolighaiene" (§ 23): Loven forbyr folk å eie flere enn to leiligheter i et sameie (med mindre de driver lovlig deleie). Hvis noen i all hemmelighet bryter loven og kjøper fire leiligheter, sier paragraf 52 at leilighet tre og fire er fullstendig ugyldige. De mister stemmeretten, og de fjernes helt fra matematikken når flertallet skal regnes ut, slik at investoren ikke får ulovlig flertallsmakt.

Hjemmesittere og blanke stemmer: Når møtelederen teller, er det bare de avgitte stemmene som gjelder. Er det 100 leiligheter i bygget, og bare 10 møter opp, skjer avstemningen med 10 stemmer. Rekker 6 personer opp hånden, har dere 60 % flertall. Sitter du i rommet og nekter å rekke opp hånden verken for "Ja" eller "Nei" (eller du leverer en blank lapp), teller du i praksis som at du ikke møtte opp. Den blanke stemmen kastes fra regnestykket.

Hva skjer hvis det blir 5 mot 5 i en viktig avstemning? Da kaster man mynt og kron (loddtrekning).

Eksempel

Eksempel · Uavgjort om fargen på huset

I et rent boligsameie er det 10 leiligheter (som alle har én stemme hver). Det holdes avstemning om bygget skal males gult eller grønt. Åtte beboere har møtt opp. Fire stemmer gult. Fire stemmer grønt. Møteleder slår opp i eierseksjonsloven § 52. Fordi stemmene står likt (og det ikke er noen møteleder-stemme som vipper resultatet), må styreleder hente en mynt. Mynten lander på kron. Huset males grønt.

Vanlige feil

Å prøve å gi en stor leilighet to stemmer i et rent boligsameie. Loven sier *alltid* én bolig \= én stemme her.
Møtelederen tror at "to tredjedeler" betyr to tredjedeler av alle i huset (matematikken baserer seg kun på de stemmene som faktisk avgis på møtet den dagen)
Å regne en "blank stemme" (avholdende) som en "Nei-stemme".

Hva bør du gjøre?

Som styre i et blandingssameie (med næring/butikk): Dere må bruke kalkulator på møtet. Dere kan ikke bare telle hender. Når dere stemmer, må hver beboer sin sameiebrøk føres inn i arket. Et forslag som får 5 hender i luften ("ja") taper mot et forslag som får 2 hender ("nei") hvis de 2 nektende personene til sammen eier en større andel av brøken enn de 5 "ja"-folka gjør.

Dumme spørsmål

Hva hvis vi er tre søsken som eier én bolig sammen? Kan vi stemme forskjellig?

Nei. Seksjonen har bare én stemme. Dere tre må snakke sammen før møtet og bli enige internt om dere som eiere vil at lappen deres skal være et "Ja" eller et "Nei". Klarer dere ikke bli enige, kan dere levere blankt, men dere kan ikke dele stemmen i tre.