§ 40. Årsmøtet er sjefen (Myndighet og mindretallsvern)
Årsmøtet er det aller høyeste organet i et eierseksjonssameie. De kan gjøre om på styrets avgjørelser og ta de største og viktigste valgene for bygget. Samtidig setter loven en stopper for "flertallstyranni": Ingen beslutninger kan gi noen få naboer en urimelig økonomisk fordel, mens andre må betale for den.
Årsmøtet har den øverste myndigheten i sameiet. Et flertall på årsmøtet kan ikke ta beslutninger som er egnet til å gi noen seksjonseiere eller utenforstående en urimelig fordel på andre seksjonseieres bekostning.
Paragraf 40 er selve ryggraden i demokratiet i boligen din.
Den øverste sjefen: Mens styret er de som jobber "på gulvet" i hverdagen (bytter lyspærer, leier inn malere, setter i gang prosjekter i tråd med budsjett), er det årsmøtet (altså flertallet av beboerne) som er generalforsamlingen. De er styrets sjefer. Liker dere ikke styret, kan årsmøtet bytte dem ut. Liker dere ikke et vedtak styret har gjort om å anlegge grønnsakshage på plenen, kan årsmøtet stemme for å asfaltere over det i stedet.
Mindretallsvernet: Men all makt betyr ikke fri makt. Loven har innebygd en kraftig bremsepedal. Et klassisk problem i boligsameier er at flertallet rottene seg sammen for å utnytte de få. For eksempel hvis 8 av 10 leiligheter har bil, mens de siste to ikke har bil. Flertallet på de åtte vedtar at sameiets velfylte vedlikeholdsfond (som alle har spart opp sammen) skal tømmes for å asfaltere en privat parkeringsplass til dem selv.
Dette forbyr loven i andre setning. Et flertall kan aldri vedta noe som gir dem en urimelig fordel på andres bekostning. En domstol ville slått fast at asfalt-vedtaket er ulovlig.
Et lite sameie består av fem leiligheter. Tre av leilighetene ligger i fjerde etasje (toppetasjen). De tre naboene i fjerde etasje ønsker seg enorme takvinduer, men har ikke lyst til å betale for det selv. På årsmøtet går de tre toppetasje-naboene sammen og utgjør et flertall. De stemmer frem at sameiet skal betale 500 000 kr for å installere takvinduer hos dem tre. De to beboerne i første etasje taper voteringen, men viser til § 40. Å overføre 500 000 fellesskapskroner for en fysisk fasilitet som kun tre spesifikke private stuer nyter godt av, er en "urimelig fordel" for dem, på bekostning av de to i første. Vedtaket er ulovlig (ugyldig), og kan kjennes dødt.
- Styret nekter å innrette seg etter et gyldig årsmøtevedtak de er uenige i (styret *må* følge sjefen)
- En gruppe beboere tror de lovlig kan stemme igjennom goder til seg selv bare de samler nok fullmakter på møtet
- Å klage på et flertallsvedtak som bare oppleves som "litt urettferdig". Loven krever at fordelen/ulempen er *urimelig* for at flertallet skal stoppes.
Gå på årsmøtene! Det er din eneste sjanse til å utøve din makt som "sjef" i bygningen. Hvis flertallet vedtar noe du mener er et klart brudd på mindretallsvernet i § 40, bør du si ifra der og da slik at protesten din kommer med i møteprotokollen. Fortsetter de likevel, kan du sende et brev med krav om at vedtaket reverseres med henvisning til denne lovparagrafen, eller ta det til tingretten.