Eierseksjonsloven
§ 40 — Årsmøtet er sjefen (Myndighet og mindretallsvern)
Er du uenig i styrets vedtak? Årsmøtet er den øverste sjefen i sameiet og kan overstyre nesten alt. Men selv ikke årsmøtet kan mobbe et mindretall.
Kort svar
Årsmøtet er det aller høyeste organet i et eierseksjonssameie. De kan gjøre om på styrets avgjørelser og ta de største og viktigste valgene for bygget. Samtidig setter loven en stopper for "flertallstyranni": Ingen beslutninger kan gi noen få naboer en urimelig økonomisk fordel, mens andre må betale for den.
Paragraftekst
Hva betyr dette på vanlig norsk?
Paragraf 40 er selve ryggraden i demokratiet i boligen din.
Den øverste sjefen: Mens styret er de som jobber "på gulvet" i hverdagen (bytter lyspærer, leier inn malere, setter i gang prosjekter i tråd med budsjett), er det årsmøtet (altså flertallet av beboerne) som er generalforsamlingen. De er styrets sjefer. Liker dere ikke styret, kan årsmøtet bytte dem ut. Liker dere ikke et vedtak styret har gjort om å anlegge grønnsakshage på plenen, kan årsmøtet stemme for å asfaltere over det i stedet.
Mindretallsvernet: Men all makt betyr ikke fri makt. Loven har innebygd en kraftig bremsepedal. Et klassisk problem i boligsameier er at flertallet rottene seg sammen for å utnytte de få. For eksempel hvis 8 av 10 leiligheter har bil, mens de siste to ikke har bil. Flertallet på de åtte vedtar at sameiets velfylte vedlikeholdsfond (som alle har spart opp sammen) skal tømmes for å asfaltere en privat parkeringsplass til dem selv.
Dette forbyr loven i andre setning. Et flertall kan aldri vedta noe som gir dem en urimelig fordel på andres bekostning. En domstol ville slått fast at asfalt-vedtaket er ulovlig.
Eksempel
Eksempel · Beboerne i fjerde etasje og det dyre takvinduet
Et lite sameie består av fem leiligheter. Tre av leilighetene ligger i fjerde etasje (toppetasjen). De tre naboene i fjerde etasje ønsker seg enorme takvinduer, men har ikke lyst til å betale for det selv. På årsmøtet går de tre toppetasje-naboene sammen og utgjør et flertall. De stemmer frem at sameiet skal betale 500 000 kr for å installere takvinduer hos dem tre. De to beboerne i første etasje taper voteringen, men viser til § 40. Å overføre 500 000 fellesskapskroner for en fysisk fasilitet som kun tre spesifikke private stuer nyter godt av, er en "urimelig fordel" for dem, på bekostning av de to i første. Vedtaket er ulovlig (ugyldig), og kan kjennes dødt.
Vanlige feil
- Styret nekter å innrette seg etter et gyldig årsmøtevedtak de er uenige i (styret *må* følge sjefen)
- En gruppe beboere tror de lovlig kan stemme igjennom goder til seg selv bare de samler nok fullmakter på møtet
- Å klage på et flertallsvedtak som bare oppleves som "litt urettferdig". Loven krever at fordelen/ulempen er *urimelig* for at flertallet skal stoppes.
Hva bør du gjøre?
Gå på årsmøtene! Det er din eneste sjanse til å utøve din makt som "sjef" i bygningen. Hvis flertallet vedtar noe du mener er et klart brudd på mindretallsvernet i § 40, bør du si ifra der og da slik at protesten din kommer med i møteprotokollen. Fortsetter de likevel, kan du sende et brev med krav om at vedtaket reverseres med henvisning til denne lovparagrafen, eller ta det til tingretten.
Dumme spørsmål
Er det "urimelig fordel" hvis sameiet asfalterer veien opp til blokk A, men vi i blokk B ikke får ny asfalt?
Ikke nødvendigvis. Hvis veien til blokk A var full av store hull og farlig for ambulanser, mens veien til blokk B er strøken fra før, er det verken urimelig eller usaklig at fellesskapets penger brukes der det brenner mest i år. For at det skal være ulovlig, må det være en direkte utnyttelse uten saklig bygningsteknisk forankring.
Kan årsmøtet sparke forretningsføreren?
Ja. Selv om det som oftest er styret som ansetter og sier opp forretningsføreren (OBOS/USBL) for å styre hverdagen, er årsmøtet den øverste myndigheten, og kan med et flertallsvedtak instruere styret om å si opp avtalen (så lenge avtalevilkårene følges).