Burettslagslova

§ 7-4 — Ordinær generalforsamling — dine rettigheter og frister

Borettslaget skal holde generalforsamling innen utgangen av juni hvert år. Her er hva som skal behandles, og hva du har krav på å få tilsendt.

Kort svar

Borettslaget skal holde ordinær generalforsamling innen utgangen av juni hvert år. Du skal motta regnskap, årsmelding og revisjonsmelding minst åtte dager i forveien. Regnskap for fjoråret skal alltid behandles på den ordinære generalforsamlingen.

Paragraftekst

Laget skal halde ordinær generalforsamling innan utgangen av juni kvart år. Styret skal på førehand varsle alle andelseigarar med kjend adresse om dato for møtet og om siste frist for innlevering av saker som nokon ønskjer skal takast opp. Spørsmålet om godkjenning av årsrekneskapen og eventuell årsmelding skal alltid takast opp og avgjerast i den ordinære generalforsamlinga. Årsrekneskapen, eventuell årsmelding og revisjonsmeldinga skal seinast åtte dagar før generalforsamlinga sendast til alle andelseigarar med kjend adresse. Styret avgjer korleis generalforsamlinga skal gjennomførast. Generalforsamlinga skal gjennomførast som fysisk møte dersom minst to andelseigarar som til saman har minst ein tiandedel av røystene, krev det.— Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

Generalforsamlingen er den viktigste dagen i borettslagsåret. Her har du stemmerett og tale, og her vedtas de tingene som faktisk betyr noe for din hverdag og din økonomi.

Fristen: Innen utgangen av juni. Det er ikke valgfritt. Har det ikke vært holdt generalforsamling innen 30. juni, er styret i brudd med loven. Du kan da kreve at tingretten innkaller til generalforsamling på lagets bekostning — se § 7-6.

Dokumentene du har krav på: Minst åtte dager før møtet skal du motta regnskap, årsmelding og revisjonsmelding. Ikke fem dager — åtte. Ikke bare en innkalling — selve dokumentene. Får du dem for sent, er innkallingen formelt mangelfull.

Regnskapet: Det skal alltid behandles. Styret kan ikke utsette det, hoppe over det, eller "informere" uten formell godkjenning. Du stemmer over om du godkjenner regnskapet og årsberetningen. Det er din mulighet til å ettergå lagets økonomi.

Hva bør du alltid sjekke i regnskapet?

Selv om du ikke er økonomiutdannet, er det noen ting som er verdt å se etter:

Felleskostnadenes utvikling. Har de økt mer enn prisveksten? Hva er grunnen?

Lagets likviditet. Er det penger på konto til løpende drift, eller er det trangt? Et borettslag som stadig bruker av egenkapital, er på vei mot problemer.

Vedlikeholdsfond. Setter laget av penger til fremtidig vedlikehold, eller tas alt der og da? Et lite fond kan bety at felleskostnadene vil øke kraftig når taket skal skiftes.

Fellesgjeld. Hva er total fellesgjeld, og hva er avdragsplanen? Utløper det en avdragsfri periode snart?

Digitalt eller fysisk møte?

Styret bestemmer normalt om møtet er digitalt eller fysisk. Men: minst to andelseiere som til sammen har minst én tidel (10 %) av stemmene, kan kreve fysisk møte. Det er en rettighet du kan benytte deg av hvis du mener det er viktig å møtes ansikt til ansikt.

Hva kan du melde inn som sak?

Alle andelseiere kan melde inn saker til den ordinære generalforsamlingen. Du må gjøre det innen fristen styret kunngjør — typisk to til fire uker før møtet. Saken vil da stå i innkallingen og bli behandlet.

Eksempel på saker du kan melde inn: forslag om å sette av mer til vedlikeholdsfond, forslag om ny parkeringspolitikk, forslag om å skifte forretningsfører, forslag om å endre vedtektene.

Hva skjer hvis du er uenig i regnskapet?

Du kan stemme mot godkjenning. Hvis flertallet likevel godkjenner det, er vedtaket gyldig — men mindretallets uenighet kan danne grunnlag for å be om gransking etter § 7-14.

Eksempel

Eksempel · Eva

Eva er ny andelseier og får innkalling til generalforsamling 15. april for et møte 29. april. Vedlagt er årsregnskap på 28 sider. Hun leser gjennom og ser at vedlikeholdsfondet er tomt og at avdragsfriheten på fellesgjelden utløper om to år. Hun stiller spørsmål på møtet, og styret bekrefter at felleskostnadene vil øke med ca. 1 400 kr per måned fra neste år. Eva er glad hun leste papirene.

Vanlige feil

Ikke lese regnskapet og bare møte for å godkjenne det blindt
Ikke melde inn saker man er opptatt av innen fristen
Tro at man ikke kan delta hvis man ikke kan møte fysisk — du kan sende fullmektig

Hva bør du gjøre?

Delta. Det er den enkleste og viktigste tingen. Les dokumentene du får tilsendt. Still spørsmål hvis noe er uklart. Stem i saker som angår deg. Meld inn saker du mener bør diskuteres.

Kan du ikke møte: send fullmektig med skriftlig fullmakt. Se § 7-3.

Dumme spørsmål

Hva skjer hvis borettslaget ikke holder generalforsamling innen juni?

Du kan kreve at tingretten innkaller til møte på lagets bekostning. Styret kan også pådra seg erstatningsansvar overfor andelseiere som lider tap som følge av forsømmelsen.

Kan styret bare avlyse generalforsamlingen?

Nei. Generalforsamlingen er lovpålagt, ikke frivillig. Styret kan endre dato innenfor fristen, men kan ikke avlyse.

Må jeg si fra på forhånd at jeg kommer?

Normalt nei — du møter bare opp. Noen borettslag ber om påmelding for logistikk, men det er ikke et lovkrav. Du har alltid rett til å møte.

Har leietakeren i borettslaget rett til å møte?

Leietakere (ikke andelseiere) har ikke stemmerett, men har møte- og talerett etter § 7-2.