Forskjellen mellom de to beregningsmåtene
Positiv kontraktsinteresse innebærer at du skal stilles som om boligkjøpet hadde blitt gjennomført slik avtalen forutsatte, uten mangelen som lå til grunn for hevingen. Dette dekker i prinsippet ikke bare direkte utlegg, men også den forventede nytten og verdien av avtalen slik den skulle vært, og er den beregningsmåten som normalt legges til grunn ved kontraktsbrudd i norsk rett generelt. Negativ kontraktsinteresse har et annet utgangspunkt: du skal stilles som om avtalen aldri hadde blitt inngått i det hele tatt, noe som typisk er aktuelt der problemet ligger i selve avtaleinngåelsen, for eksempel dersom du ble forledet til å inngå avtalen gjennom uriktige opplysninger, snarere enn i at den avtalte ytelsen senere viste seg mangelfull ved overtakelse.
Denne sondringen har stor praktisk betydning, siden positiv kontraktsinteresse normalt gir en videre erstatning enn negativ kontraktsinteresse, som er begrenset til å reversere de økonomiske virkningene av at du i det hele tatt inngikk avtalen den gangen. Negativ kontraktsinteresse forutsetter dessuten normalt et eget og selvstendig ansvarsgrunnlag, typisk at selger har opptrådt uaktsomt i forbindelse med selve avtaleinngåelsen, og er derfor ikke automatisk tilgjengelig bare fordi du har hevet kjøpet i etterkant av at mangelen ble oppdaget. I de fleste hevingssaker vil kjøper derfor ha en klar interesse av å argumentere for at positiv kontraktsinteresse skal legges til grunn, ettersom denne målestokken normalt fanger opp en videre krets av tap.
I praksis kan forskjellen mellom de to beregningsmåtene bli betydelig i kroner og øre. Legges positiv kontraktsinteresse til grunn, kan du i prinsippet også kreve dekket tap som følger av at du gikk glipp av den nytten avtalen skulle gitt deg, ikke bare de rene utleggene knyttet til kjøpet og hevingen. Legges i stedet negativ kontraktsinteresse til grunn, blir du normalt bare tilbakeført til den økonomiske situasjonen du var i før avtalen ble inngått, uten at forventet gevinst eller nytte av selve boligkjøpet regnes med i det hele tatt.
Hvorfor spørsmålet er mindre opplagt akkurat ved heving
Ved heving av boligkjøp oppstår et særskilt spørsmål: hever du avtalen fordi mangelen var vesentlig, går du samtidig fra å beholde boligen mot kompensasjon, til å levere den tilbake mot å få kjøpesummen refundert i sin helhet. Dette reiser spørsmål om hvilket av de to prinsippene som mest treffende beskriver din økonomiske stilling etter hevingen, og det er noe faglig uenighet i den juridiske litteraturen om nøyaktig hvilket beregningsprinsipp som gjelder spesifikt i denne situasjonen sammenlignet med andre former for kontraktsbrudd, hvor kjøper beholder ytelsen og bare krever kompensasjon for det som mangler. Dette er ikke et spørsmål med en åpenbar fasit, og utfallet kan avhenge av de konkrete omstendighetene i saken din, blant annet hvilke følgetap du har hatt og hvordan disse best kan begrunnes rettslig overfor selger eller retten.
Noe av bakgrunnen for uenigheten er at heving i seg selv gjenoppretter den opprinnelige balansen mellom partene: du får kjøpesummen tilbake, og selger får boligen tilbake. Spørsmålet blir da om det som gjenstår av tap ved siden av dette, som følgekostnadene ved selve hevingsprosessen, mest naturlig hører hjemme under den ene eller den andre beregningsmåten, eller om det i realiteten er tale om en mellomting som må vurderes konkret ut fra hva som er rimelig i akkurat din sak.
Hva utmålingen uansett er begrenset av
Uavhengig av hvilket prinsipp som legges til grunn i din sak, gjelder det generelle utgangspunktet at erstatningen skal begrenses til det som er en påregnelig og rimelig følge av kontraktsbruddet. Det innebærer at heller ikke ved heving kan du kreve dekket enhver tenkelig kostnad du har pådratt deg i forbindelse med kjøpet og den etterfølgende hevingsprosessen, men bare det som fremstår som en naturlig og forutsigbar konsekvens av at avtalen ikke ble som forutsatt. Du har dessuten fortsatt en alminnelig plikt til å begrense ditt eget tap, for eksempel ved å opptre uten unødig opphold når du søker ny bolig etter at hevingen er et faktum, og ved å ikke la kostnader løpe unødig i påvente av at oppgjøret med selger faller på plass.
Dette betyr i praksis at et hevingsoppgjør sjelden blir en åpen invitasjon til å kreve dekket alt som har gått galt i kjølvannet av kjøpet. Kostnader du kunne unngått med en noe raskere håndtering, eller utgifter som ligger langt utenfor det selger med rimelighet kunne forutse da avtalen ble inngått, vil normalt falle utenfor uansett hvilket av de to prinsippene som ellers legges til grunn for beregningen.
Da Yngvild måtte kartlegge et sammensatt tap
Yngvild hevet kjøpet av en enebolig etter at det ble avdekket omfattende og skjulte konstruksjonssvakheter kort tid etter overtakelse, svakheter som gjorde boligen langt mindre verdt enn det avtalen forutsatte. Hun satt igjen med et sammensatt tap: flyttekostnader, midlertidig bolig i en overgangsperiode mens hun lette etter noe nytt, og et boliglån som var tilpasset en høyere kjøpesum enn hun nå fikk tilbake fra selger etter hevingsoppgjøret. I tillegg hadde hun betalt for en boligkjøperforsikring og en flyttebyrå-avtale som hun ikke lenger fikk noen nytte av, og var usikker på om også disse kostnadene kunne tas med i kravet mot selger.
Fordi det var uklart om deler av kravet hennes falte inn under positiv eller negativ kontraktsinteresse, og fordi beløpene var betydelige, valgte Yngvild å la en boligadvokat vurdere hvordan kravet best kunne bygges opp og begrunnes før hun sendte det videre til selger. Advokaten rådet henne til å legge hovedvekten på de kostnadene som klarest kunne forankres i positiv kontraktsinteresse, og heller behandle de mer usikre postene, som forsikrings- og flytteavtalen, som et eget punkt hun var forberedt på at selger kunne bestride.
Slik bør du gå frem i en hevingssituasjon
Gitt den faglige usikkerheten som finnes nettopp om beregningsmåten ved heving, er en grundig kartlegging en fornuftig fremgangsmåte for de fleste i lignende situasjoner: list opp alle tapspostene dine systematisk, dokumenter dem løpende fra det tidspunktet hevingen skjer, og skill tydelig mellom det som er en direkte følge av selve hevingsprosessen, og det som ligger lenger unna i årsakskjeden. Få deretter en konkret vurdering av hvilket beregningsprinsipp som passer best på din sak, fremfor å legge til grunn en skråsikker regel på egen hånd uten å ha sjekket den mot din konkrete situasjon.
Nettopp fordi rettskildene ikke gir et entydig svar på dette spørsmålet ved heving, er dette et av de områdene innenfor boligkjøpstvister hvor det lønner seg mest å hente inn en konkret juridisk vurdering før kravet formuleres endelig og sendes til selger. En tydelig og godt begrunnet fremstilling av kravet, med en klar forklaring på hvorfor du mener det ene eller andre prinsippet bør legges til grunn, gir deg dessuten et bedre utgangspunkt dersom saken senere skulle ende i forhandlinger eller for retten.
Kort oppsummert: - Ved kontraktsbrudd er hovedregelen erstatning etter positiv kontraktsinteresse, altså å stilles som om avtalen var riktig oppfylt. - Negativ kontraktsinteresse stiller deg som om avtalen aldri var inngått, og krever normalt et eget ansvarsgrunnlag. - Ved heving av boligkjøp er det noe faglig uenighet om nøyaktig hvilket prinsipp som gjelder. - Erstatningen er uansett begrenset til det som er en påregnelig og rimelig følge av kontraktsbruddet. - Er kravet ditt stort eller sammensatt etter en heving, bør du få en konkret juridisk vurdering av beregningsmåten.