Utleie av sokkelleilighet: dette må du vite som huseier
Som huseier må du følge husleieloven når du leier ut en sokkelleilighet, selv om du bor i samme hus. Boligen må være godkjent som egen boenhet og oppfylle tekniske krav, blant annet til brannsikring. Kontrakten bør være skriftlig. En tidsbestemt avtale kan ikke vare kortere enn tre år, men minstetiden kan være ett år når du selv bor i enebolig- eller tomannsboligen. Den som er huseier og vil leie ut sokkelleilighet, må altså ha både godkjenning og kontrakt i orden før leietakeren flytter inn.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Utleie av sokkelleilighet: det huseieren må ha på plass
Husleieloven gjelder avtaler om bruksrett til husrom mot vederlag, jf. husleieloven § 1-1. Det er uten betydning at du selv bor i huset. Loven kan heller ikke fravikes til skade for leieren, jf. husleieloven § 1-2. Vilkår i kontrakten som er dårligere for leieren enn loven, gjelder derfor ikke.
Loven skiller mellom en selvstendig sokkelleilighet og et enkelt rom der leieren har adgang til din bolig. Reglene under gjelder den første typen.
Er sokkelen godkjent som egen boenhet?
Å gjøre et rom om til bolig, eller å dele opp en bolig i flere boenheter, er søknadspliktig etter plan- og bygningsloven § 20-1. Har du leid ut en sokkel som kommunen ikke har godkjent, kan kommunen gi pålegg om opphør av bruk og fastsette tvangsmulkt, jf. plan- og bygningsloven § 32-3. Leietakeren kan i tillegg ha mangelskrav mot deg som huseier, fordi offentlige hindringer for bruken regnes som mangel etter husleieloven § 2-17.
Sjekk derfor godkjenningen før du leier ut. Hvilke tekniske krav som gjelder, avhenger av byggeår og hva som er omsøkt. Brannsikring er et fast tema, og du finner en gjennomgang i brannkrav til utleieenhet og brannsikkerhet i leiebolig.
Kontrakt og minstetid
En leieavtale kan være muntlig, men hver av partene kan kreve at den settes opp skriftlig, jf. husleieloven § 1-4. Skriftlighet er også nødvendig for flere av reglene. En tidsbestemt avtale om bolig må inneholde en skriftlig opplysning om at den ikke kan sies opp i leietiden, jf. husleieloven § 9-2.
Etter husleieloven § 9-3 kan en tidsbestemt avtale om bolig ikke gjøres kortere enn tre år. Minstetiden kan settes til ett år hvis avtalen gjelder loftsbolig eller sokkelbolig i enebolig, eller bolig i tomannsbolig, og du selv bor i samme hus. Unntak gjelder dersom boligen skal brukes av deg eller en i husstanden, eller du har en annen saklig grunn for tidsavgrensningen. Da må grunnen være oppgitt skriftlig senest ved avtaleinngåelsen, og boligen må ved utløpet faktisk brukes slik.
Bryter du reglene, regnes avtalen som tidsubestemt. Les mer i ettårskontrakt for sokkel.
Leie, depositum og strøm
Leien kan ikke være urimelig i forhold til det som vanligvis oppnås for lignende husrom på lignende vilkår, jf. husleieloven § 4-1. Senere endringer må følge husleieloven § 4-2: endringen kan ikke være større enn endringen i konsumprisindeksen siden forrige leiefastsetting, kan tidligst iverksettes ett år etter forrige fastsetting, og må varsles skriftlig med minst én måneds frist.
Depositum kan avtales opp til seks måneders leie, og pengene skal stå på en særskilt konto i leierens navn. Du betaler for å opprette kontoen, jf. husleieloven § 3-5. Det kan ikke avtales andre eller større pengebeløp enn det loven åpner for, jf. husleieloven § 3-7. Det betyr for eksempel at du ikke kan kreve en «nøkkelpenge» for å få leie.
Vil leietakeren bidra til strøm og oppvarming, må det være avtalt, og leietakeren kan da kreve årlig regnskap etter husleieloven § 3-4. Se kan utleier kreve betaling for strøm og oppvarming.
Når kan du si opp leietakeren?
En tidsubestemt avtale kan du bare si opp hvis du har saklig grunn, og grunnene er listet i husleieloven § 9-5: eget bruk eller bruk av noen i husstanden, riving eller ombygging, mislighold eller annen saklig grunn. Fristen er tre måneder til utgangen av en måned. Oppsigelsen må være skriftlig og begrunnet og opplyse om leierens protestrett, jf. husleieloven § 9-7. Mangler noe, er den ugyldig.
Du kan ikke velge leietaker på grunn av kjønn, etnisitet, religion, funksjonsnedsettelse, seksuell orientering eller alder, jf. husleieloven § 1-8.
Skatt på utleieinntekten
Utleieinntekt fra egen bolig er skattepliktig, men ikke når leieforholdet varer sammenhengende i minst 30 dager og du selv bruker minst halvparten av boligen, regnet etter utleieverdien, jf. skatteloven § 7-2. Reglene gjelder ikke flermannsboliger eller utleie som regnes som virksomhet.
Marit leier ut i Stavanger
Marit eier en enebolig i Stavanger og bor i øvre etasje. Sokkelen er godkjent som egen boenhet, og hun leier den ut til Yusuf for 11 500 kroner i måneden. Avtalen er skriftlig, tidsbestemt i ett år og sier at den ikke kan sies opp i perioden. Yusuf betaler 34 500 kroner i depositum, tre måneders leie, til en depositumskonto Marit har opprettet i hans navn.
Etter ett år vil Marit sette opp leien. Konsumprisindeksen har steget 3 prosent, så en lovlig økning er 345 kroner, til 11 845 kroner. Hun må varsle skriftlig minst en måned før økningen trer i kraft.
Hadde avtalen vært på åtte måneder uten skriftlig grunn, ville den vært regnet som tidsubestemt. Marit hadde da måttet si opp med tre måneders frist og saklig grunn.
Kort oppsummert
- Som huseier som skal leie ut sokkelleilighet, må du følge husleieloven selv om du bor i huset.
- Sjekk at sokkelen er godkjent som egen boenhet og oppfyller tekniske krav og brannkrav.
- Tidsbestemt avtale må vare minst tre år, men ett år er nok når du bor i enebolig eller tomannsbolig med sokkelen.
- Depositum er maksimalt seks måneders leie på en konto i leierens navn.
- Oppsigelse krever saklig grunn, tre måneders frist og skriftlig, begrunnet oppsigelse.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.