Huset har sunket etter at naboen gravde

Setning etter naboens graving: hvem svarer for den?

Setning betyr at grunnen under huset synker, ofte litt og ujevnt. Følgene er sprekker, skjeve gulv og dører som ikke lukker. Når setningen begynner etter at naboen har gravd ut for garasje, kjeller eller grøft, peker mistanken raskt mot graving.

Det rettslige spørsmålet er hvem som har ansvar. Er det naboen som gravde etter at du overtok, har det som regel ikke noe med selger å gjøre. Risikoen for boligen gikk over på deg da du overtok bruken. Selger svarer for det som var galt på det tidspunktet.

Grannelova og naboens ansvar

Grannelova § 5 sier at den som graver, bygger eller sprenger, skal sørge for nødvendige tiltak mot utrasing, siging og risting på naboeiendommen. Etter grannelova § 9 skal økonomisk tap ved brudd erstattes uten krav om skyld. Det betyr at du ikke må bevise at naboen var uaktsom. Du må bevise at det er skjedd et tap, og at det har sammenheng med graving.

Grannelova § 6 krever også at naboen varsler i rimelig tid på forhånd hvis graving eller bygging kan skade din eiendom. Fikk du aldri et varsel, sier det noe om hvordan arbeidet ble gjort. Grannelova § 2 forbyr dessuten det som urimelig eller unødvendig er til skade eller ulempe på naboeiendommen. Etter grannelova § 10 har du krav på å få forhold i strid med reglene rettet.

Kan selger likevel være ansvarlig?

Ja, i noen tilfeller. Var graving alt i gang eller varslet før du overtok, og selger visste det, kan avhendingslova § 3-7 gi deg et krav. Selger må opplyse om forhold han kjente eller måtte kjenne til, og som du hadde grunn til å regne med å få. Et varsel fra naboen om gravearbeid nær huset er et slikt forhold.

Hadde huset alt begynt å sette seg før du kjøpte, er også dette ofte en mangel. Grunnen til at det satte seg, spiller mindre rolle for selger enn at det var skade og at han kunne ha sagt fra. Du må sannsynliggjøre begge deler. Bilder fra visning og tilstandsrapporten viser hva som var synlig.

Ligger tidspunktet etter overtakelsen, er selger ute av saken.

Slik gikk det for Egil

Egil kjøpte et hus i mai. I september begynte naboen å grave for en garasje med kjeller tett ved grensen. Egil fikk aldri et varsel. Tre uker senere fikk han diagonale sprekker over vinduet og en dør som klemte.

Egil dokumenterte alt med bilder og dato, og hentet en byggekyndig som målte og fant en helling mot naboens grop. Så sendte han et brev til naboen med krav om utbedring og erstatning etter grannelova, med en kopi til naboens forsikring. Selger hadde ingenting med saken å gjøre, siden gravingen startet etter overtakelsen. Naboens forsikringsselskap godtok ansvaret etter en runde om årsaken, og dekket utbedring av sprekkene og en sikring av grunnen.

Dokumentasjon og frister

Ta bilder og mål sprekkene med dato fra første dag. Ta bilder av selve graveområdet, og skriv ned datoene for når arbeidet ble utført. Be en fagperson vurdere sammenhengen mellom graving og skade. Uten den koblingen er saken svak.

Krav om erstatning kan foreldes. Den alminnelige foreldelsesfristen er tre år, regnet fra skaden inntrer. Har du manglet kunnskap om kravet, inntrer foreldelse tidligst ett år etter at kunnskapen ble eller burde vært skaffet. Send derfor melding raskt, og ta vare på svaret.

Tenk også på at du må begrense tapet. Setter du i verk rimelige tiltak, for eksempel støtte av hjørnet, har du grunnlag for å kreve dem dekket. Forsømmer du det, må du bære den delen selv.

Trenger du en oversikt over de vanligste setningsskadene, se setningsskader etter boligkjøp. Har huset stått på trepæler, kan du lese trepålene som bærer huset har råtnet, og fylling under huset er behandlet i huset er bygget på fylling. Er det bare skjeve gulv, kan skjeve gulv og dører som ikke lukker seg hjelpe deg videre.

Kort oppsummert

• Har huset sunket etter at naboen gravde, går kravet normalt mot naboen etter grannelova.
• Naboen svarer for økonomisk tap uten at du må bevise skyld, og skal ha varslet deg på forhånd.
• Selger blir bare ansvarlig hvis graving var kjent for ham eller huset allerede hadde satt seg før du overtok.
• Dokumenter setningen med daterte bilder og en faglig vurdering av sammenhengen.
• Krav etter naboens graving kan foreldes etter tre år, så send melding raskt.