Grunnundersøkelsen viser dårlig byggegrunn

Hva grunnundersøkelsen egentlig viser

En grunnundersøkelse er en undersøkelse av jord og fjell under huset eller tomta. Fagfolk borer eller graver og måler hvor tett og bæredyktig grunnen er. Resultatet kan vise leire, fyllmasse, myr eller skrå fjellflate. Alle disse kan gi trøbbel hvis huset ikke er tilpasset dem.

Rapporten forteller hva slags grunn du har, men sier ikke alltid hva det betyr for huset. Er huset i ro på grunnen, er «dårlig byggegrunn» mest et fremtidsrisiko. Har huset begynt å synke, er det en skade. Den forskjellen bestemmer hvilket krav du kan ha.

Plan- og bygningsloven § 28-1 sier at grunn bare kan bebygges når det er tilstrekkelig sikkerhet mot fare eller vesentlig ulempe fra natur- og miljøforhold. Det gjelder ved nye tiltak. For et eldre hus vurderer du derimot etter avhendingslova.

Når dårlig byggegrunn er en mangel

Etter avhendingslova § 3-2 er det en mangel hvis boligen ikke svarer til det du kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand. Du kan ikke forvente at et gammelt hus står på fjell. Men du kan forvente at det ikke synker uten at noen har sagt fra.

Avhendingslova § 3-7 er ofte det sterkeste grunnlaget. Kjente selger til dårlig grunn, for eksempel fra en tidligere undersøkelse eller fordi huset alt hadde satt seg, må han si fra. Du må selv sannsynliggjøre hva han kjente til. Gamle grunnrapporter i byggesaken hos kommunen kan være avgjørende.

Selger kan ikke redde seg med å selge «som den er». Ved forbrukerkjøp har slike generelle forbehold ingen virkning. Likevel er det en mangel selv ved slikt forbehold hvis boligen er i vesentlig ringere stand enn du hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen.

Hva tilstandsrapporten skulle si om grunnen

Den bygningssakkyndige skal angi hva slags grunn boligen står på, hvis det er kjent eller enkelt kan fastslås. Skal også se etter riss, sprekker og skader i grunnmuren. Finner rapporten riss, skal den vurdere årsaken og behovet for umiddelbare tiltak. I kjeller og underetasje skal det ses etter setninger og jordtrykk.

Takstmannen bygger på det som er synlig. Han borer ikke i grunnen og gjør ingen geotekniske målinger. Står det ikke i rapporten at grunnen er dårlig, betyr det ikke at rapporten er feil. Det betyr bare at problemet ikke var synlig. Om takstmannen likevel burde oppdaget noe, kan du lese i skjeve gulv og dører som ikke lukker seg.

Slik gikk det for Asle

Asle kjøpte et hus fra 1970-tallet og ba om en grunnundersøkelse fordi han planla en utbygging. Undersøkelsen viste et tykt lag bløt leire under et tynt lag fylling, og rapporten anbefalte peling ved tilbygg. Huset hadde ingen synlige skader.

Asle spurte selger, som svarte at et tilbygg var planlagt en gang, men at planen falt bort da en ingeniør sa at grunnen var «litt dårlig». Han kunne ikke vise noe skriftlig. Asle fikk ikke prisavslag: huset var i ro, og Asle hadde kjøpt et hus som sto som forventet. Men opplysningen om ingeniøren gjorde at selger ikke lenger kunne si at han ikke kjente til problemet. Asle fikk selgers forklaring på skrift og la den i mappen sin. Uten skade på huset var det for tidlig for krav, og han holdt saken åpen for det tilfellet at huset skulle begynne å sette seg.

Kravene du kan ha

Har du oppdaget at grunnen er dårlig og huset har fått skade, kan du kreve prisavslag (du får tilbake en del av kjøpesummen). Som hovedregel settes det til kostnaden ved å rette mangelen. Ved dårlig byggegrunn kan retting bety peling eller fundamentforsterkning, og det gjør tilbud fra fagfolk nødvendig.

Har selger visst om problemet, kan du også kreve erstatning. Ved vesentlig avtalebrudd kan heving være aktuelt, men terskelen er streng. Har du ikke fått skade, men bare en rapport, er kravet ofte for tidlig. Ta vare på rapporten og gi selger beskjed innen rimelig tid etter at du ble kjent med forholdet.

For hva du gjør videre, se setningsskader etter boligkjøp. Leire som ikke var nevnt i annonsen, er omtalt i huset står på leire, ikke fjell. Kvikkleire er et eget tema i kvikkleire under tomta. Skjeve gulv og sprekker som tegn på setning finner du i sprekker i murveggen.

Kort oppsummert

• Dårlig byggegrunn er en mangel når grunnen er svakere enn du kunne forvente, eller selger holdt tilbake det han visste.
• Grunnundersøkelsen viser hva grunnen er, men huset må også ha fått skade for at du skal ha et prisavslagskrav.
• Du må sannsynliggjøre hva selger kjente til, og tidligere rapporter i byggesaken kan avgjøre det.
• Takstmannen bygger på det synlige og gjør ingen geotekniske målinger.
• Gi selger beskjed innen rimelig tid etter at grunnundersøkelsen er ferdig.