Setningsskader i rekkehus rammer flere eiere samtidig

Hvorfor setningene ofte rammer hele raden

Et rekkehus er ikke et frittstående hus. Enhetene står på samme byggegrunn, ofte med sammenhengende grunnmur, felles skillevegger og felles drenering. Synker grunnen under én del av raden, følger nabohusene ofte etter. Derfor ser du gjerne de samme tegnene hos flere: skjeve gulv, dører som ikke lukker seg og sprekker i vegger og fuger. Kjenner du deg igjen, kan du lese mer om skjeve gulv og dører som ikke lukker seg.

At naboene har samme skader, er nyttig å vite. Det tyder på at årsaken ligger i grunnen eller i en felles konstruksjon, ikke i at én eier har vedlikeholdt dårlig. Men det betyr også at skadene kan ha vært synlige, eller kjent i raden, lenge før du kjøpte. Da blir spørsmålet hva selgeren visste og hva du fikk vite.

Slik avgjør du om setningsskadene er en mangel

En mangel (en feil ved boligen som kan gi deg krav mot selgeren) kan oppstå på flere måter etter avhendingslova. Tre av dem er særlig aktuelle når grunnen har satt seg.

Den første er at boligen er i dårligere stand enn du kunne forvente ut fra alder, type og synlig tilstand (§ 3-2). Et eldre rekkehus kan ha små sprekker uten at det er en mangel. Store skjevheter og stadig nye sprekker er noe annet.

Den andre er at selgeren ikke ga deg opplysninger han visste eller burde ha visst om, og som du hadde grunn til å vente å få (§ 3-7). Har selgeren hørt om setninger i raden, eller hatt problemer selv, er dette ofte det sterkeste grunnlaget. Du må likevel kunne sannsynliggjøre at det er en mangel, og at opplysningen ville ha påvirket kjøpet.

Den tredje er at selgeren har gitt uriktige opplysninger, i samtale, annonse eller salgsoppgave (§ 3-8). Står det «ingen kjente setningsskader», og det ikke stemmer, kan det være en mangel.

Motstykket er § 3-10. Du regnes for å kjenne til det som går tydelig fram av tilstandsrapporten og andre salgsdokumenter du fikk mulighet til å lese. Takstmannen skal se etter riss og sprekker i grunnmuren og vurdere årsaken og behovet for tiltak. Står setningsskaden svart på hvitt i rapporten, har du dårlig utgangspunkt for å kreve noe. Står det bare en generell merknad om «mindre sprekker», er saken åpnere.

Et «som den er»-forbehold hjelper ikke selgeren mye. Ved forbrukerkjøp har slike generelle forbehold ingen virkning. Selv da er boligen en mangel hvis den er i vesentlig ringere stand enn du hadde grunn til å vente ut fra prisen.

Årsaken kan ligge hos andre enn selgeren

Setninger har ofte en utløsende årsak. Graver naboen ut en tomt, sprenger eller bygger, skal den som utfører arbeidet sikre mot utrasing, siging og risting på nabotomta. Etter grannelova skal han også varsle naboen i rimelig tid på forhånd. Blir det skade fordi tiltakene ikke ble gjort, kan økonomisk tap kreves erstattet uten at skyld må bevises. Det er en egen vei å gå, ved siden av kravet mot selgeren.

I et rekkehus som er seksjonert eller organisert som borettslag, kommer ansvarsfordelingen inn. Seksjonseieren vedlikeholder ikke tak, bjelkelag og bærende vegger. I et borettslag har laget ansvar for tak, bjelkelag og bærende konstruksjoner, med mindre vedtektene sier noe annet. Skjer setningen i en bærende konstruksjon, er det derfor ikke sikkert at du selv skal betale for utbedringen. Vedtektene og fordelingen mellom deg og fellesskapet avgjør.

Hvis skaden kom brått etter et skred, en flom eller en storm, kan naturskadeforsikringen være aktuell. Den gjelder for bygninger som er forsikret mot brann, men dekker ikke uten videre skader som skyldes svak konstruksjon eller dårlig vedlikehold. Langsom setning over mange år regnes normalt ikke som en naturulykke.

Slik gikk det for Ingeborg-Lise

Ingeborg-Lise kjøpte et rekkehus i mars. I november lukket ikke døra til boden seg, og det hadde kommet en diagonal sprekk over stuedøra. Naboen to hus bortenfor fortalte at endehuset hadde hatt de samme problemene i flere år, og at flere hadde snakket om det på vaskedagene i borettslaget.

Hun ba en takstmann vurdere sprekkene. Han målte skjevheten i gulvet og konkluderte med at grunnen hadde satt seg. Tilstandsrapporten fra kjøpet nevnte bare «mindre riss» i grunnmuren.

Ingeborg-Lise sendte selgeren en skriftlig reklamasjon og la ved bilder, takstmannens notat og to tilbud på utbedring. Selgeren svarte at huset var solgt «som det er», og at hun hadde fått en tilstandsrapport. Hun viste til at slike generelle forbehold ikke har virkning ved forbrukerkjøp, og at naboene kunne bekrefte at setningene var kjent i flere år. Etter noen ukers utveksling gikk selgeren med på et prisavslag som svarte til det laveste av de to tilbudene. Borettslaget tok selv regningen for den delen av grunnmuren som var felles.

Slik går du fram når flere har samme skade

Snakk med naboene tidlig, men hold kravet ditt adskilt. Hver eier har sitt eget kjøp og sin egen selger, og reklamasjonen din må sendes fra deg. Naboenes erfaringer kan likevel brukes som bevis for hva som var kjent i raden.

Ta bilder med dato, mål sprekkene med linjal, og noter når du oppdaget skadene. Skriv en reklamasjon til selgeren så snart du har grunn til å tro at det er en mangel. Meldingen må si hva slags feil det gjelder. Den må komme innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget feilen. Den ytre grensen er fem år etter overtakelsen, med mindre selgeren har vært uærlig eller har påtatt seg ansvar for lengre tid.

Er skaden alvorlig, kan du også kreve å få undersøkt grunnen. Flere eiere kan dele kostnaden til en felles geoteknisk vurdering, og styret i borettslaget eller sameiet kan bestille den. Egenandelen på 10 000 kroner gjelder for hvert krav du selv har, så en felles undersøkelse gir ikke automatisk lavere egenandel.

Hvilke krav som er aktuelle, avhenger av alvoret. Prisavslag settes normalt til utbedringskostnaden. Heving krever at mangelen er et vesentlig avtalebrudd, og det kan du lese mer om i Kan setningsskader gi rett til å heve kjøpet?. Skjer setningen i murverk, se også sprekker i murveggen: gammel setning eller ny skade?. Den samlede oversikten over reglene finner du i Setningsskader etter boligkjøp: slik står saken din, og du kan sammenligne med Kan jeg klage på setningsskader i boligen?.

Kort oppsummert

• Setningsskader i rekkehus rammer ofte flere samtidig, og det kan vise at årsaken ligger i felles grunn, ikke i din bolig alene.
• Kravet mot selgeren avhenger av hva han visste om setningene i raden, og hva salgsdokumentene og tilstandsrapporten sa.
• Årsaken kan ligge hos en nabo som har gravd, eller hos borettslaget eller sameiet, og det gir egne veier til erstatning eller utbedring.
• Hold reklamasjonen adskilt fra naboenes, og dokumenter skadene med bilder og målinger.