Ras på tomta etter kjøpet: naturskade eller mangel?

Skillet mellom naturskade og mangel

Vurderingen av om boligen har en mangel gjøres på det tidspunktet risikoen gikk over på deg, og det er da du har overtatt bruken (avhendingslova § 2-4 og § 3-1). En mangel kan likevel vise seg først senere. Har tomta en svakhet den dagen du overtar, kan raset etterpå være et symptom på en mangel som fantes fra før.

Naturskade er derimot skade som direkte skyldes en naturulykke som skred, storm eller flom. En naturulykke etter overtakelsen er din risiko, og det er forsikringen som er svaret. Har det gått ras på grunn av ekstremvær, er det vanligvis ikke selgeren som har gjort noe galt.

Spørsmålet blir derfor to. Var det noe ved tomta som gjorde at et ras var mer sannsynlig enn du kunne forvente? Og visste selgeren om det?

Hva som taler for at raset er en mangel

En bolig har mangel når selgeren ikke har gitt opplysninger om forhold han kjente til eller burde ha kjent til, og som du hadde grunn til å regne med å få (avhendingslova § 3-7). Det kan være tidligere ras eller utglidninger, en støttemur som var i ferd med å svikte, drenering som var lagt feil, eller utfyllinger og tilførte masser som gjorde skråningen ustabil.

Salgsoppgaven kan også ha sagt noe som ikke stemte, for eksempel at tomta var «stabil og godt drenert». Uriktige opplysninger som kan antas å ha påvirket kjøpet, er en mangel etter § 3-8.

Grunnen kan dessuten være i vesentlig ringere stand enn du hadde grunn til å regne med ut fra prisen og forholdene ellers. Da er det en mangel selv om huset er solgt «som det er» (§ 3-9).

Du må selv sannsynliggjøre at tomta var i en slik stand at det er en mangel. En geoteknisk rådgiver kan si noe om årsaken til raset og om forholdene var til stede før overtakelsen.

Hva som taler for at det er en ren naturskade

Ligger området i en skredbane som nettopp raset er en del av, uten at noe ved tomta var galt, er det ikke en mangel. Et aktsomhetskart fra NVE viser mulige løsne- og utløpsområder, men sier ikke noe om hvor sannsynlig et skred er, og at eiendommen ligger i området betyr ikke automatisk at det er fare. Derfor kan du ikke uten videre bygge på kartet, hverken for eller mot selgeren.

Er du kjent med faren fra tilstandsrapporten eller salgsoppgaven, kan du ikke klage på den. Den regnes du for å kjenne til.

Skjedde raset fordi naboen gravde eller bygget, er ansvaret et annet: den som graver skal sørge for nødvendige tiltak mot utrasing på naboeiendommen, og økonomisk tap ved brudd skal erstattes uten krav om skyld (grannelova § 5). Da kan kravet ligge hos naboen, ikke hos selgeren.

Slik gikk det for Valborg

Valborg overtok en enebolig i skrånende terreng i september. Salgsoppgaven beskrev en velholdt tomt med støttemur. I november, etter flere døgn med regn, rant en del av skråningen ut og tok med seg hagen og hjørnet av terrassen.

Valborg meldte skaden til forsikringsselskapet og reklamerte samtidig overfor selgeren. Hun hadde funnet ut at det samme partiet hadde sklidd ut tidligere, og at selgeren hadde fått hjelp av en entreprenør til å fylle igjen.

Selskapet behandlet saken som naturskade. Overfor selgeren pekte hun på entreprenørens faktura og på at fyllingen var gjort uten at det stod noe om det i salgsoppgaven. Selgeren erkjente at han hadde utbedret partiet og gikk med på å dekke en del av kostnaden ved sikringen. Forsikringen dekket resten av skaden.

Hva du gjør etter et ras

Gjør først det som gjør tomta trygg, og hold deg unna det som kan skade deg selv. Ta bilder før noe ryddes bort, og skriv ned tidspunkt og vær. Meld skaden til forsikringsselskapet med en gang.

Forsikringen som dekker brann, dekker også naturskade som skred, storm og flom. For bolighus omfatter den også hage og gårdsplass opp til 5 dekar (lov om naturskadeforsikring § 1). Får ikke huset tillatelse til gjenoppbygging på grunn av fare for ny naturskade, skal forsikringen dekke tomtens verdi og huset som totalskadet. Ved naturskade bærer du en egenandel som fastsettes av Kongen.

Reklamer skriftlig til selgeren om det er grunn til å tro at forholdet fantes ved overtakelsen. Skriv hva du mener er feil, og hva du krever. Vanligvis er det prisavslag, som settes til kostnaden ved å rette forholdet. Les hele bildet i pilaren om setningsskader og naturfare etter boligkjøp.

Hva som gjelder videre for tomta

Har raset avdekket at området er utsatt for skred, se tomta ligger i et område med skredfare. Er støttemuren på tomta i ferd med å svikte, se støttemuren på tomta sprekker og siger ut. Er skaden så stor at du vurderer å gå ut av kjøpet, se kan setningsskader gi rett til å heve kjøpet. Heving krever et vesentlig avtalebrudd, og terskelen er streng.

Kort oppsummert

• Et ras på tomta er en naturskade når det skyldes en naturulykke etter overtakelsen, og da er forsikringen første stopp.
• Raset er en mangel hvis tomta var svak på overtakelsen og selgeren visste om det uten å opplyse om det.
• Tidligere ras, fyllinger og utbedringer selgeren tidde om, er det som oftest avgjør om ras på tomta er en mangel.
• Aktsomhetskart viser mulig fare, ikke hva selgeren visste.
• Meld raset til forsikringen og reklamer skriftlig til selgeren før dokumentasjonen forsvinner.