Kan setningsskader gi rett til å heve kjøpet?

Når setningsskader gir rett til å heve kjøpet

Å heve kjøpet betyr at handelen oppheves. Du leverer boligen tilbake og får kjøpesummen igjen. Det er det sterkeste kravet du kan ha, og loven stiller strenge vilkår. Etter avhendingslova § 4-13 kan du heve hvis mangelen innebærer et vesentlig avtalebrudd.

For setningsskader betyr «vesentlig» at saken må være alvorlig. Ingen tall eller prosentgrenser avgjør det. Det er en helhetsvurdering av skadens omfang, hva utbedring koster, og hvor mye boligen mister i verdi og bruk. En sprekk over et vindu er ikke nok. Et hus som fortsatt synker, og der grunnen ikke lar seg stabilisere, er noe annet.

Hva retten vil se på

En domstol eller nemnd vil normalt se på flere forhold sammen. Første spørsmål er om det er en mangel. Så kommer spørsmålet om hvor alvorlig den er, og om den kan rettes. Setningsskade med en kjent og avgrenset årsak, som kan utbedres, taler mot heving. Skade der grunnen fortsatt beveger seg og løsningen er usikker, taler for.

Tredje spørsmål er selgers atferd. Har selger visst om setningen og tiet, ligger saken tyngre til din fordel. Opplysningsplikten i § 3-7 og reglene om uriktige opplysninger i § 3-8 er da sentrale. Husk at du må sannsynliggjøre at det er en mangel.

Fjerde er om selger har tilbudt retting. Avviser du en retting selger har rett til å utføre, kan du ikke kreve prisavslag eller heving.

Meld hevingen i tide

Hevingen må meldes innen rimelig tid etter at du ble eller burde blitt kjent med mangelen. Venter du lenge, kan du miste hevingsretten selv om skaden er alvorlig. Prisavslag og erstatning kan du likevel ha krav på.

Det er også en ytre grense for reklamasjon: senest fem år etter at du overtok bruken, med mindre selger har påtatt seg ansvar for lengre tid. Selger kan ikke bruke for sen reklamasjon mot deg hvis han har vært grovt uaktsom, uærlig eller ellers handlet i strid med god tro.

Skriv meldingen tydelig. Den må si hva slags avtalebrudd det er, og at du krever heving. Hold deg til fakta: hvilke skader, når du oppdaget dem, og hva sakkyndige har sagt.

Alternativer til heving

De fleste setningsskader løses med prisavslag (du får tilbake en del av kjøpesummen), som som hovedregel settes til kostnaden ved å få mangelen rettet. Du kan også kreve erstatning for direkte tap uten at selger har skyld, med mindre en hindring utenfor hans kontroll er årsaken. For indirekte tap kreves skyld hos selger.

Du kan holde tilbake så mye av kjøpesummen som er nødvendig for å sikre kravet. Er kjøpesummen alt betalt, er det uaktuelt. Har du mistet alt håp om å beholde boligen, men saken ikke er tung nok til heving, gjelder prisavslag og erstatning fortsatt.

Slik gikk det for Emma

Emma kjøpte en enebolig og fikk i løpet av første vinter sprekker på tvers av kjellerveggen og en gulvhelling i stuen. En grunnundersøkelse viste at huset sto delvis på fylling over bløt leire, og at setningen ikke hadde stoppet. Utbedring ville kreve peling under hele huset.

Emma fikk to tilbud, og begge lå på en betydelig del av kjøpesummen. Hun sendte melding til selger noen uker etter at rapporten kom, med krav om heving. Selger avviste hevingen og mente at det var snakk om prisavslag. Emma hadde med seg rapporten, tilbudene og bilder som viste at selger hadde fått utbedret en sprekk tre år før salget. Etter mekling gikk selger med på et betydelig prisavslag i stedet, og Emma beholdt boligen. Hevingen kom ikke lenger enn til forhandlingene, men den ga henne press.

Hva du bør gjøre først

Skaff en sakkyndig vurdering av årsak, alvorlighet og utbedring. Uten den er det umulig å vurdere om vilkåret om vesentlig avtalebrudd er oppfylt. Gi selger melding raskt, og krev det du mener er riktig. Vil du beholde muligheten til å heve, må du ikke handle som om du godtar boligen, for eksempel ved å bygge om og bo som før i lang tid uten å si fra.

Les også hva som gjelder for heving generelt i hva skal til for å heve kjøpet og når kan jeg heve kjøpet. Hvis bare deler av avtalen er problemet, se kan jeg heve deler av kjøpet. Naturskader har egne regler, og du finner dem i ras på tomta etter kjøpet, mens helheten står i setningsskader etter boligkjøp.

Kort oppsummert

• Setningsskader gir rett til å heve kjøpet bare når de er et vesentlig avtalebrudd.
• Terskelen er streng, og de fleste setningsskader ender i prisavslag eller erstatning.
• Heving må meldes innen rimelig tid, ellers kan hevingsretten gå tapt.
• Avviser du retting selger har rett til å utføre, mister du prisavslag og heving.
• Skaff en sakkyndig vurdering før du krever å heve kjøpet på grunn av setningsskader.