Takstmannen målte ikke skjevheten i gulvet

Hva tilstandsrapporten skal gjøre med skjeve gulv

Forskriften om tilstandsrapporter setter rammene for hva den bygningssakkyndige gjør. Hovedregelen er at han bygger på det som er synlig, med mindre forskriften krever målinger, hulltaking eller stikktaking. Krever ikke forskriften at gulv måles, er det ikke noe avvik at han ikke har målt skjevheten.

Rapporten skal likevel se etter riss, sprekker og skader i grunnmuren og vurdere årsak og behov for tiltak når han finner slikt. I kjeller og underetasje skal han se etter setninger og jordtrykk. Merker han at gulvet heller, og det er synlig, er det naturlig å nevne det. En rapport som ignorerer et tydelig skjevt gulv, kan være svak.

Spørsmålet er derfor om skjevheten var synlig ved befaringen, og om den er nevnt i rapporten. Hvilket måleutstyr takstmannen hadde med, er mindre viktig enn det.

Hva du kunne forvente

Uansett rapporten kan skjeve gulv være en mangel etter avhendingslova § 3-2. Boligen skal svare til det du kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand. Et hundre år gammelt hus har naturlig sig og små hellinger. Et nyere hus med et gulv som heller tydelig, har mer enn du bør regne med.

Har rapporten gitt tilstandsgrad 2 eller 3 på gulv, konstruksjon eller grunnmur, regnes du som kjent med det som er tydelig i rapporten. Da kan du ikke bruke det senere som mangel. Har rapporten derimot ingenting om det, kan du ha et krav. Du regnes for å kjenne det som går tydelig fram av dokumentene du fikk mulighet til å lese.

Selgers ansvar når takstmannen ikke målte

Selgers ansvar avhenger ikke av rapporten. Etter § 3-7 må selger opplyse om forhold han kjente eller måtte kjenne til, og som du hadde grunn til å regne med å få. Visste selger at gulvet hadde satt seg eller at han hadde rettet på det, må han si fra.

Etter § 3-8 er det også en mangel hvis boligen ikke svarer til opplysninger fra selger eller fra annonsen. Skriver annonsen at huset er «i god stand», og gulvet er tydelig skjevt, kan det være en uriktig opplysning.

Du må sannsynliggjøre at det er en mangel. Ta målinger selv eller be en fagperson måle høydeforskjellen, og noter hvilket rom og hvor.

Bruk et vaterpass eller en laserpenn, og mål på flere steder i rommet, ikke bare ett. Skriv ned dato og mål, og ta bilde av utstyret på gulvet. Høydeforskjellen mellom to punkter sier mer enn et inntrykk av at gulvet «kjennes skjevt». Er skjevheten størst mot en yttervegg eller et hjørne, er det en ledetråd til årsaken, og den kan en byggmester følge opp.

Slik gikk det for Arnfinn

Arnfinn kjøpte en enebolig fra 1960-tallet. Tilstandsrapporten sa ingenting om gulvene i stuen. Etter innflytting la han merke til at en kule rullet mot veggen, og han målte høydeforskjellen med et vaterpass og en linjal i tre punkter. Forskjellen ble klart større enn han hadde tenkt seg.

Han sendte målingene til selger og ba om en vurdering. Selger svarte at skjevheten alltid hadde vært der og at den var «vanlig for et gammelt hus». Arnfinn fikk en byggmester til å undersøke bjelkelaget. Byggmesteren fant en gammel fuktskade under stuen. Med den fant Arnfinn at det ikke bare var normal setning, og han krevde prisavslag for utbedringen. Selger ga seg da han så byggmesterens bilder av råten, og prisavslaget ble avtalt til kostnaden ved å rette skaden.

Når takstmannen kan stå til ansvar

Et eget spørsmål er om takstmannen kan holdes ansvarlig for at rapporten var mangelfull. Det krever at han har gjort en feil i vurderingen som han skulle ha sett, og at du har lidt tap på grunn av det. Takstmannen skal være uavhengig av partene. Vilkårene er strengere enn i saken mot selger, og du må ofte først vise at selger ikke svarer.

Du kan lese mer i kan jeg gå på takstmannen for feil i tilstandsrapporten, takstmannen overså feilen og kan takstmannen ta forbehold. For at gulvet kan svikte av en helt annen grunn, se bjelkelaget er for svakt og gulvet svikter. Oversikt over setningsskader finner du i setningsskader etter boligkjøp.

Kort oppsummert

• At takstmannen ikke målte skjevheten i gulvet, er ikke i seg selv en feil ved rapporten, fordi han bygger på det synlige.
• Kravet mot selger vurderes etter hva du kunne forvente og hva selger visste, ikke etter rapporten alene.
• Du må sannsynliggjøre mangelen, så mål gulvet selv eller få en fagperson til å gjøre det.
• Står skjevheten tydelig i rapporten, regnes du som kjent med den.
• Takstmannens ansvar er en egen sak med strengere vilkår enn kravet mot selger.