Skjeve gulv og dører som ikke lukker seg – hva betyr det?

Slik gikk det for Filip

Filip kjøpte en tomannsbolig som var mer enn femti år gammel. På visning la han merke til at stuegulvet ga litt etter og at en dør i gangen stod på gløtt, men megleren sa at det var typisk for eldre hus. Tre måneder etter overtakelsen kunne han ikke lenger lukke soveromsdøra, og han fant en tydelig sprekk i overgangen mellom stue og kjøkken.

Han leide inn en byggesakkyndig som målte fallet med laser og fant at gulvet i det ene hjørnet hadde sunket flere centimeter over noen få meter. Årsaken var råte i en bjelke over en fuktig krypkjeller. Tilstandsrapporten hadde beskrevet krypkjelleren som ikke undersøkt.

Filip sendte rapporten til selgeren og krevde prisavslag. Selgeren mente at han hadde kjøpt et gammelt hus og at fallet var synlig på visning. Filip pekte på at rapporten ikke nevnte fuktproblemet og at selgeren måtte ha visst at det hadde lekket. Saken endte med et prisavslag som dekket utbedringen av bjelkelaget.

Hva skjeve gulv og dører som ikke lukker seg peker på

Dører som klemmer, eller gulv som skråner, har flere mulige årsaker. Noen er ufarlige, andre er dyre.

• Normal setning. Hus setter seg de første årene og kan sette seg litt gjennom hele levetiden. Små sprekker og et lite fall er vanlig i eldre hus.
• Fukt og råte. Råtne bjelker eller svikt i bjelkelaget gir gulv som gir etter og synker på et avgrenset sted.
• Grunnforhold. Setninger i grunnen, for eksempel på leire, gir skjevheter og sprekker som ofte vokser over tid.
• Endringer i bygget. Riving eller flytting av bærende vegger uten forsvarlig avlastning kan også gi utslag.

Det er ikke noen fast grense for hvor mye et gulv kan helle før det er en mangel. Vurderingen bygger på husets alder, type og synlige tilstand, og på hva som er vanlig for tilsvarende boliger.

Slik vurderes skjeve gulv som mangel

Eiendommen har en mangel hvis den ikke er i samsvar med det du kunne forvente ut fra blant annet type, alder og synlig tilstand (avhendingslova § 3-2). Et femti år gammelt hus med lite fall er normalt. Et hus med gulv som har sunket kraftig, gir grunn til å si at tilstanden er dårligere enn du kunne forvente.

Tilstandsrapporten sier mye. Den bygningssakkyndige skal se etter riss, sprekker og skader i grunnmuren, og ved sprekker skal årsaken og behovet for tiltak vurderes. I kjeller og underetasje skal det ses etter setninger og jordtrykk. Har rapporten kommentert setninger og gitt høy tilstandsgrad, kan du få problemer med å hevde at du ikke kjente til forholdet. Kjøperen regnes for å kjenne til det som går tydelig fram av tilstandsrapporten (§ 3-10).

Motsatt: Har rapporten ikke vurdert gulvet, eller sagt at rommet ikke var undersøkt, kan du normalt ikke sies å kjenne til en konkret skade. Selger som visste om setninger eller råte og ikke sa fra, kan også ha unnlatt å gi opplysninger du hadde grunn til å regne med å få (§ 3-7).

Med sprekker i murveggen sammen med skjeve gulv blir bildet ofte tydeligere. Det samme gjelder prisavslag for setningsskader og skjeve gulv som går nærmere inn på pengesiden.

Bevis og undersøkelser som avgjør saken

Det er du som må gjøre det sannsynlig at det er en mangel. Målinger og en faglig årsaksvurdering veier tyngre enn din egen opplevelse.

En byggesakkyndig kan måle fall med laser eller vaterpass, sjekke bjelkelag og grunnmur og si om skaden er ny, gammel eller pågående. Spør spesielt om skaden var til stede ved overtakelsen. Ta bilder av dørene med dato og lag en enkel logg der du noterer når du først la merke til dem og om skjevheten øker.

Et viktig poeng er tidspunktet. Om det er en mangel, vurderes ut fra tilstanden da du overtok, selv om skaden først viser seg senere (§ 3-1). Setninger som allerede var i gang, kan derfor telle, selv om dørene først begynte å klemme etter noen måneder.

Er skaden skjult under gulv eller i krypkjeller, spiller kjøpers undersøkelsesplikt en mindre rolle. Undersøkelsesplikten begrenser seg til det du burde oppdaget ved en vanlig, aktsom besiktigelse.

Hva du kan kreve og hvordan du melder fra

Ved kjøp av brukt bolig har selgeren rett til å rette mangelen først, og tilbyr han det, må du godta det hvis det ikke gir deg urimelig ulempe (§ 4-10). Det er sjelden aktuelt for bjelkelag og setningsskader, siden slike arbeider ofte er omfattende og dyre. Ellers er kravene prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse. Prisavslaget settes som hovedregel til det det koster å utbedre skaden.

Skriv en skriftlig reklamasjon som beskriver hva du har funnet og hvordan. Send den innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet. Ta med rapporten fra den sakkyndige og bildene. Mer om krav og frister står i pilaren om setningsskader etter boligkjøp.

Oppdager du at grunnen er ustabil, for eksempel kvikkleire eller annen løsmasse som gir større skader, er det viktig å få vurdert både årsak og risiko før du starter arbeid. Kostnaden kan bli stor, og du bør la fagfolk lage et tilbud du kan bruke overfor selgeren.

Kort oppsummert

• Skjeve gulv og dører som ikke lukker seg kan være normal setning eller tegn på råte eller grunnskade.
• Alder, type og synlig tilstand avgjør hva du kunne forvente av boligen.
• Tilstandsrapportens omtale av grunnmur, sprekker og kjeller er ofte avgjørende for om du kjente til forholdet.
• Få en fagperson til å måle fallet og si noe om årsaken, og dokumenter når du først la merke til det.
• Reklamer skriftlig innen rimelig tid, og vær forberedt på at selgeren kan få tilby retting først.