Sprekker i murveggen: gammel setning eller ny skade?

Hva sprekkene kan fortelle

En mur kan sprekke av mange grunner, og utseendet sier noe om årsaken.

• Hårsprekker i puss eller fuger. Kommer ofte av temperaturskifter og uttørking. De er vanlige og som regel ufarlige.
• Trappetrinnsprekker i murverk. Følger fugene skrått nedover og tyder ofte på at én del av bygget har satt seg mer enn resten.
• Vertikale sprekker som blir bredere nedover. Peker på setning i grunnen eller under fundamentet.
• Sprekker rundt vinduer og dører. Kan skyldes bevegelse i konstruksjonen, men også dårlig utført overligger.
• Sprekker som dukker opp etter graving i nærheten. Kan ha sammenheng med arbeid på naboeiendommen.

Det siste er verdt å merke seg. Den som graver, bygger eller sprenger, skal sørge for nødvendige tiltak mot utrasing, siging og risting på naboeiendommen, og økonomisk tap ved brudd skal erstattes uten krav om skyld (grannelova). Da er det naboen eller entreprenøren du retter kravet mot, ikke selgeren.

Slik vurderes sprekker i murveggen som mangel

Eiendommen har en mangel hvis den ikke er i samsvar med det du kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand (avhendingslova § 3-2). Vurderingen tar utgangspunkt i boligen slik den var da du overtok. Det er en mangel selv om skaden først viser seg senere, hvis årsaken lå der ved overtakelsen (§ 3-1).

Alder er sentralt. I en murbygning som har stått lenge, er det vanlig med noen sprekker, og du kan ikke vente at en eldre mur er uten riss. Sprekker som er tydelig større enn det som er vanlig, som går gjennom hele veggen, eller som er tegn på pågående bevegelse, ligger nærmere en mangel.

Selgerens kunnskap teller. Visste selgeren at sprekkene var blitt større eller at de var reparert flere ganger, og sa han ikke fra, kan du ha en mangel fordi du ikke fikk opplysninger du hadde grunn til å regne med å få (§ 3-7). Har han derimot bare kjent til små hårsprekker som alle ser, er det vanskelig å påstå at han holdt noe tilbake.

Kjøperen kan ikke gjøre gjeldende som mangel det hun kjente til eller måtte kjenne til. Sprekker som er tydelige på visning og omtalt i tilstandsrapporten, faller derfor lett utenfor. Skjult skade bak maling eller pussing er annerledes. Har selgeren nylig malt eller pusset over sprekker uten å si fra, kan det være grunn til å spørre hvorfor.

Gammel setning eller ny skade: dette bør du sjekke

Skillet mellom gammel og ny skade er ofte det avgjørende. Du må selv gjøre det sannsynlig at skaden er en mangel, så bevisene er viktige.

• Bilder på visning og i annonsen. Sammenlign med bilder du tok selv, og med bilder i salgsoppgaven. Er sprekken ny, vil den ofte ikke være på gamle bilder.
• Tilstandsrapporten. Den bygningssakkyndige skal se etter riss, sprekker og skader i grunnmuren og vurdere årsak og behov for tiltak. Se hva som står om akkurat denne veggen.
• Rester av reparasjon. Nypussede felt, ferske overmalinger og fugemasse i sprekker forteller at noen har prøvd å skjule eller reparere.
• Måling over tid. Sett et merke over sprekken, med dato, og mål bredden regelmessig. Vokser den, er det tegn på pågående bevegelse.
• Fagperson. En byggesakkyndig eller geotekniker kan si om bevegelsen skyldes grunnen, fukt, frost eller konstruksjonen.

Har du funnet en skade i grunnmuren med fukt, går også støttemuren som sprekker og sprekker man må tåle i et eldre hus inn i samme vurdering.

Slik gikk det for Kari

Kari kjøpte et murhus og la merke til en sprekk over kjøkkenvinduet på visning. Selgeren sa at den hadde stått i mange år og at huset hadde satt seg. Kari tok bilder, og tilstandsrapporten omtalte sprekken som normal for alderen.

Etter to måneder hadde sprekken blitt bredere og fikk en gren som gikk ned mot hjørnet. Hun satte et merke og målte at den vokste. En byggesakkyndig mente at årsaken var setning i grunnen som fortsatt pågikk. Kari sendte rapporten til selgeren og krevde prisavslag.

Selgeren viste til at sprekken var omtalt i tilstandsrapporten og synlig på visning, og at Kari derfor kjente til den. Kari svarte at rapporten beskrev en stabil sprekk og at det var den pågående bevegelsen som var problemet. Selgeren avviste kravet, men aksepterte etter en ny gjennomgang at hun kunne få dekket halvparten av kostnaden til grunnundersøkelsen. Kari valgte å ta det, fordi hun ikke hadde noen tidligere bilder som viste hvor bred sprekken var da hun overtok.

Hva du kan kreve og hvordan du melder fra

Ved kjøp av brukt bolig kan selgeren ha rett til å rette mangelen selv, og tilbyr han det, må du godta det hvis det ikke gir deg urimelig ulempe (§ 4-10). For setningsskader i grunn og mur er det sjelden praktisk. Ellers gjelder prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse. Prisavslaget settes som hovedregel til det det koster å utbedre skaden.

Skriv en skriftlig reklamasjon innen rimelig tid etter at du oppdaget skaden. Legg ved rapport og bilder. For det samlede bildet om krav og frister ved grunnproblemer, se pilaren om setningsskader etter boligkjøp. Viser sprekkene seg sammen med gulv som helder, hjelper skjeve gulv og dører som ikke lukker seg deg å se sammenhengen.

Kort oppsummert

• Sprekker i murveggen er en mangel når de er verre enn du kunne vente ut fra alder og synlig tilstand.
• Stabile hårsprekker i eldre mur er normalt, mens sprekker som vokser peker på pågående setning.
• Tilstandsrapport, bilder og målinger over tid avgjør om det er gammel setning eller ny skade.
• Sprekker etter graving hos naboen gir krav mot naboen eller entreprenøren.
• Reklamer skriftlig innen rimelig tid, og legg ved fagpersonens rapport.