Huset står på leire, ikke fjell som annonsen sa
En annonse som sier at huset står på fjell, når grunnen egentlig er leire, gir deg en mangel hvis opplysningen kan antas å ha påvirket kjøpet ditt og ikke ble rettet tydelig i tide. Leire er ikke i seg selv en feil ved et hus. Det som teller, er at grunnforholdene ikke stemmer med det selgeren og megleren opplyste. Sikre først dokumentasjon på hva huset faktisk står på. Gi deretter selgeren skriftlig melding innen rimelig tid.
Leire i stedet for fjell: hva annonsen faktisk lovet
Mange hus står trygt på leire. Byggegrunn er ikke en kvalitetsforskjell mellom «god» og «dårlig», men leire kan gi setninger (at bygget sakte synker), og den kan gi høyere kostnader ved graving og utbedring. Derfor legger mange kjøpere vekt på om huset står på fjell.
Sier salgsoppgaven, annonsen eller selgeren at huset står på fjell, er det en opplysning som skal stemme. Etter avhendingslova (loven om salg av fast eiendom) § 3-8 har boligen en mangel hvis den ikke svarer til opplysninger fra selgeren, eller til det som står i annonse, salgsprospekt eller annen markedsføring på selgerens vegne. Vilkåret er at opplysningen kan antas å ha virket inn på avtalen. Det gjelder også hvis opplysningen kommer fra megleren, siden han opptrer på selgerens vegne.
Når avviket er en mangel
Tre spørsmål avgjør saken.
Sa noen at grunnen var fjell? Se etter ordlyden. «Bygget på fjell» er en konkret påstand. «Solid grunn» eller «stabile grunnforhold» er vagere, og da må du vise til de andre reglene i § 3-2 og § 3-7.
Virket opplysningen inn på avtalen? Har du lagt vekt på fjell i visning, budrunde eller samtaler, styrker det kravet. Selgeren kan hevde at det ikke betydde noe for deg. Du må selv sannsynliggjøre at det er en mangel, og det hjelper å ha e-poster, meldinger og annonsen sikret.
Ble opplysningen rettet? Har selgeren eller megleren rettet den tydelig i tide, for eksempel i salgsoppgaven eller på visningen, faller kravet. Står det tydelig i tilstandsrapporten eller andre dokumenter du fikk mulighet til å lese at grunnen er leire, regnes du for å kjenne til det (§ 3-10).
Tilstandsrapporten skal angi hva slags grunn boligen står på, når det er kjent eller enkelt kan fastslås, og se etter riss og sprekker i grunnmuren. Rapporten gjør ingen grunnundersøkelse. Selgeren kan derfor ikke bare vise til at rapporten ikke sa noe, og du kan ikke uten videre stole på at fravær av merknad betyr fjell.
Slik dokumenterer du grunnforholdene
Ta vare på annonsen, salgsoppgaven og all skriftlig kommunikasjon før kjøpet. Be om en geoteknisk vurdering eller en grunnundersøkelse hvis du er i tvil. Den forteller hva slags løsmasser eller fjell huset står på. NVEs aktsomhetskart viser mulig kvikkleire i området. At en eiendom ligger i et slikt område, betyr likevel ikke automatisk at det er fare, og kartet sier lite om forholdene akkurat på din tomt.
Sprekker og skjeve gulv trenger ikke være tegn på leire, men kan være det. Finnes det skader, er det egne spørsmål om årsak og om selgeren visste. Da passer artikkelen om skjeve gulv og dører som ikke lukker seg bedre.
Slik gikk det for Sofie
Sofie kjøpte en enebolig på et jorde som var bygget ut på nittitallet. Annonsen sa «hus på fjell, solid byggegrunn», og under visningen gjentok selgeren at grunnen ikke skapte problemer. Etter to år skulle hun bygge en garasje, og en grunnundersøkelse viste at huset stod på leire over fjell som lå flere meter ned.
Sofie sendte selgeren en skriftlig melding og la ved undersøkelsen og annonsen. Selgeren svarte at huset ikke hadde noen skader, og at leire var vanlig i området. Sofie svarte at hun ikke krevde noe for skader, men at annonsen var feil, og at hun hadde valgt huset blant annet fordi hun trodde grunnen var fjell. Hun ba om prisavslag for forskjellen i verdi.
Det kom ingen enighet om beløpet. Selgeren mente huset var like mye verdt. Til slutt fikk hun et lite prisavslag, og hun kunne ikke få hevet handelen. Feilen gjaldt en opplysning, ikke en skade, og hevingsterskelen er høy.
Hva du kan kreve ved leire i stedet for fjell
Har du en mangel, kan du kreve prisavslag, erstatning eller heving, men heving krever at mangelen er et vesentlig avtalebrudd. Prisavslaget skal være forholdsmessig. Er det ingen skade eller utbedring å regne på, kan verdiforskjellen bli lav. Da bør du få en verdivurdering fra takstmann. Felles regler for setningsskader og reklamasjon står i pilaren om setningsskader etter boligkjøp. Har huset sunket etter graving hos naboen, gjelder en annen sak om sunket hus etter naboens graving. Står huset på fylling og ikke leire, er det samme type spørsmål som i artikkelen om hus bygget på fylling.
Kort oppsummert
- Sier annonsen fjell og grunnen er leire, er det en mangel når opplysningen virket inn på kjøpet og ikke ble rettet i tide.
- Leire er ikke en feil i seg selv. Det er avviket fra opplysningen som teller.
- Du må sannsynliggjøre mangelen med annonse, meldinger og en grunnundersøkelse.
- Uten skader blir prisavslaget ofte lite, og heving krever et vesentlig avtalebrudd.
Slik har Finansklagenemnda vurdert lignende saker: I 114 saker om setninger og sprekker fikk kjøper helt eller delvis medhold i 50 %.