Overtakelse av brukt bolig: hva selger skal levere og hva du kan kreve

Overtakelse av brukt bolig: hva er overtakelsen?

Overtakelsen er dagen du får bruken av boligen. Du får nøklene, og selger flytter ut. Datoen står i kjøpekontrakten. Fra denne dagen går mye over på deg: ansvaret for at boligen er forsikret, utgiftene til strøm og fellesutgifter, og retten til å bestemme hvem som skal inn og ut av døren.

Det er sjelden samme dag som du signerer. Mange avtaler overtakelse noen uker etter budaksepten, slik at selger får tid til å flytte og banken får tid til å sette opp lånet. Avtaler dere ingenting, gir avhendingslova § 2-3 deg rett til å overta bruken ved tredje månedsskifte etter at avtalen ble bindende, forutsatt at du har oppfylt dine egne plikter. I praksis ligger datoen så godt som alltid fast i kontrakten.

Avhendingslova gjelder når du kjøper bolig av en privatperson. I forbrukerkjøp kan flere av reglene om forsinkelse og mangler ikke endres til din ulempe (§ 1-2). Det betyr at selger ikke kan skrive seg bort fra ansvar for forsinkelse eller svikt i boligens tilstand.

Rydding og rengjøring: det selger må gjøre før du kommer

Når du overtar, skal rommene være ryddet og rengjort. Eiendommen skal også ellers være ryddet. Det står i avhendingslova § 2-2, og regelen omfatter loft, kjeller, bod og tomt. Selger kan ikke la restene av flyttelasset stå igjen.

Loven bruker ikke ordet «flyttevask», og den sier ikke hvor grundig vasken må være. Målestokken er hva som er vanlig: bad, kjøkken, gulv og vinduer skal være rene nok til at du kan flytte inn uten å begynne med storrengjøring. Småsmuss er du neppe berettiget til å klage på. Nedgrodde fliser, møbler på loftet og søppel i garasjen er en annen sak.

Ser du at selger ikke har gjort jobben, ta bilder og skriv ned hva som mangler før du begynner å rydde selv. Send melding til selger, eventuelt via megler, og sett en frist på noen dager. Hjelper ikke det, kan du leie inn noen og kreve kostnadene dekket. Hva som gjelder i en slik strid, er behandlet nærmere i boligen er skitten ved overtakelse.

Tilbehøret som skal være med

Tilbehør er det som følger med boligen uten at det står spesielt i kontrakten. Hovedregelen i avhendingslova § 3-5 er at varig innredning og utstyr som er fast montert, eller som er tilpasset bygningen, hører med. Loven nevner oppvarmingsanlegg, faste elektriske installasjoner, faste antenner, faste gulvtepper, doble vinduer og innebygde kjøkkenmaskiner.

Er du i tvil, skal det legges vekt på om tingen er uhensiktsmessig å flytte, nødvendig for bruken av boligen eller best egnet der den står (§ 3-4). En innebygd stekeovn blir værende. Et frittstående bord drar selger med seg. Løse ting som gardiner, lamper og hvitevarer er oftere gjenstand for strid, og da avgjør salgsoppgaven og kontrakten. Står det der at oppvaskmaskinen følger med, skal den stå på plass. Se også følger hvitevarer og løsøre med boligen.

Hva som skjer hvis selger er forsinket

Flytter ikke selger ut til avtalt tid, har du flere muligheter etter avhendingslovas kapittel 4:

• Du kan holde fast ved avtalen og kreve at han leverer boligen (§ 4-2). Det gjelder ikke hvis noe han ikke kan overvinne hindrer det.
• Du kan sette en rimelig tilleggsfrist. Er boligen ikke levert når den utløper, kan du heve kjøpet (§ 4-3). Har forsinkelsen i seg selv blitt et vesentlig avtalebrudd, kan du heve uten tilleggsfrist.
• Du kan kreve erstatning for tapet, for eksempel merutgifter til midlertidig bolig eller lagring (§ 4-5). Selger svarer også uten skyld, bortsett fra når forsinkelsen skyldes en hindring utenfor hans kontroll som han ikke kunne regne med.
• Selger skal gi deg beskjed så snart han skjønner at han ikke rekker det (§ 4-7). Gjør han ikke det, kan du kreve erstatning for tap du kunne unngått med et tidlig varsel.

Heving er et tungt virkemiddel, og tvister om hva som er et vesentlig avtalebrudd havner lett i retten. Les mer om forsinkelser i forsinket overtakelse av brukt bolig.

Risiko og kostnader flytter med nøklene

Fra du har overtatt bruken, har du risikoen for boligen. Brenner den ned dagen etter, må du fortsatt betale hele kjøpesummen (§ 2-4). Er boligen forsikret av selger, har du rett til å bruke forsikringen dersom skaden skjer etter at avtalen ble bindende, men du må selv sørge for egen forsikring fra overtakelsen. Selger beholder inntektene fra boligen og betaler kostnadene frem til overtakelsen (§ 2-5). Etter dette går de over til deg.

Tar du ikke over til avtalt tid, må selger likevel passe på boligen på forsvarlig vis (§ 2-7), og han kan få dekket nødvendige kostnader. Hvis du uten grunn ikke overtar og selger har særlig interesse i å bli kvitt boligen, kan han kreve erstatning eller i verste fall heve kjøpet.

Undersøk boligen og si fra om feil

Etter overtakelsen skal du undersøke boligen så snart det er rimelig anledning, slik god skikk tilsier (§ 4-9). Det betyr ikke at du må leie inn en fagperson, men at du går gjennom rommene, prøver vann og strøm og ser etter det som tydelig ikke stemmer med kontrakt og salgsdokumenter.

Finner du avvik, gjelder følgende:

• Du må varsle selger innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen eller burde ha oppdaget den (§ 4-19). Skriv varselet, beskriv feilen og si hva du krever.
• Senest fem år etter overtakelsen faller retten til å klage bort, med mindre selger har gitt en lengre garanti.
• Ved kjøp av brukt bolig kan du som hovedregel ikke kreve at selger retter feilen. Det kan du bare når selger har ført opp boligen for salg (§ 4-10). Tilbyr selger selv å rette, må du i utgangspunktet takke ja. Har du rett til retting, må du kreve det sammen med reklamasjonen eller innen rimelig tid etter (§ 4-11).
• Blir feilen ikke rettet, kan du kreve prisavslag. Utgangspunktet er hva det koster å få feilen rettet (§ 4-12).
• Erstatning er mulig for tap utover dette, også uten at selger kan klandres, men ikke for såkalte indirekte tap uten skyld (§ 4-14).
• Du må selv dekke tap og kostnader ved mangler opp til 10 000 kroner (§ 3-1 fjerde ledd). Det du kan kreve, er det som overstiger dette beløpet.

Kjente du til feilen da du kjøpte, eller står den tydelig i tilstandsrapporten, kan du vanligvis ikke gjøre den gjeldende senere (§ 3-10). Det er bakgrunnen for at nøye lesing av salgsdokumentene før overtakelsen lønner seg.

Kort oppsummert

• Ved overtakelse av brukt bolig skal selger levere til avtalt tid, ryddet og rengjort, med tilbehøret som er avtalt eller fast montert.
• Leverer han for sent, kan du kreve oppfyllelse, sette en tilleggsfrist, kreve erstatning og i alvorlige tilfeller heve kjøpet.
• Risikoen og kostnadene går over til deg når du har overtatt bruken, så du må ha egen forsikring fra den dagen.
• Undersøk boligen raskt og send skriftlig reklamasjon innen rimelig tid. Absolutt ytterfrist er fem år.
• Dokumenter alt med bilder og meldinger, og si konkret hva du krever, for eksempel prisavslag. Ved mangler dekker du selv de første 10 000 kronene.