Bustadoppføringslova
§ 24 — Hold tilbake penger hvis huset er forsinket
Du er din egen bank. Hvis entreprenøren er forsinket, har du lovfestet rett til å nekte å betale sluttoppgjøret inntil kravet ditt er dekket.
Kort svar
Hvis bygget blir forsinket slik at du tjener opp dagmulkt eller andre krav mot utbygger, kan du fryse innbetalingen av sluttoppgjøret. Du kan holde tilbake nøyaktig like mye penger som du mener de skylder deg.
Hva betyr dette på vanlig norsk?
Dette er ditt desidert mest effektive maktmiddel. Penger er det eneste språket alle entreprenører forstår.
Hvis snekkeren har vært forsinket i 20 dager, og du vet at dette utgjør 60 000 kroner i dagmulkt (etter § 18), skal du ikke betale fakturaene deres som normalt. Siste faktura (sluttoppgjøret) før du får nøkkelen, vil vanligvis være på et høyt beløp. Loven sier at du da har rett til å si: «Jeg betaler ikke de siste 60 000 kronene, fordi det tilsvarer det dere nå skylder meg for forsinkelsen.»
Dette kalles tilbakeholdsrett. Poenget er at du sikrer pengene dine. Hvis du betaler fullt ut, og heller stoler på at utbyggeren betaler deg dagmulkten tilbake neste måned, har du gjort deg selv om til bank. Hvis firmaet da går konkurs uken etter, har du tapt de 60 000 kronene.
Paragrafen setter imidlertid én begrensning: «Så mye som er nødvendig». Er kravet ditt på 60 000 kr, kan du ikke nekte å betale en regning på én million. Du betaler 940 000, og fryser 60 000 kr.
Eksempel
Eksempel · Jonas
Jonas bygger hytte. Hytta overleveres 14 dager for sent, noe som gir ham et lovfestet krav på 28 000 kr i dagmulkt. Utbyggeren sender en sluttfaktura på 200 000 kroner før overtakelsen, og krever at pengene er på konto for at Jonas skal få nøkkelen. Jonas svarer skriftlig: «Jeg betaler 172 000 kroner. De resterende 28 000 kronene holdes tilbake etter bustadoppføringslova § 24 som dekning for opptjent dagmulkt.» Utbyggeren må godta dette og gi Jonas nøkkelen.
Vanlige feil
- Å føle seg presset til å betale alt fordi utbygger sier «vi gir deg ikke nøkkelen før 100 % av fakturaen er innbetalt» (dette er ulovlig utpressing)
- Holde tilbake altfor mye penger «bare for å være sikker» — er du urimelig i anslaget ditt, er det du som bryter betalingsfristen
- Holde tilbake pengene uten å si ifra hvorfor — da ser det bare ut som en ubetalt regning
Hva bør du gjøre?
Regn ut kravet ditt på krona (bruk formelen i § 18). Så legger du kanskje på et lite påslag for eventuelt dokumentert tap på toppen. Trekk denne eksakte summen fra regningen.
Du MÅ skrive en e-post der du informerer om trekket og lovhjemmelen. Penger du «ikke betaler» uten forklaring, er bare en ubetalt regning som går til inkasso. Penger du «holder tilbake skriftlig etter loven», blokkerer inkasso og tvinger utbyggeren til å håndtere saken din.
Dumme spørsmål
Utbygger sier jeg må sette de tilbakeholdte pengene inn på en spesiell konto de disponerer. Stemmer det?
Nei, men etter § 49 kan det avtales «deponering» av omstridte penger. Det krever at pengene står på en sperret bankkonto som verken du eller entreprenøren kan ta ut av alene. De skal ikke overføres til deres private firma-konto.
Entreprenøren nekter overtakelse fordi jeg holder tilbake dagmulkten. Er det lov?
Nei. Hvis du holder tilbake penger helt i tråd med loven for et rettmessig krav, og boligen ellers er ferdig, har entreprenøren ikke rett til å nekte overtakelse. Gjør de det, løper dagmulkten bare videre, for da er jo huset fremdeles ikke overlevert.