Kjøpt på prosjekt – leiligheten ble mindre enn lovet

Hva som avgjør om arealet er en mangel

Ved kjøp på prosjekt handler du med bustadoppføringslova (loven om kjøp av bolig som utbygger bygger eller ferdigstiller). Etter den er det en mangel hvis resultatet ikke er i samsvar med avtalen, eller ikke svarer til opplysninger som ble gitt da avtalen ble inngått eller i markedsføringen (§§ 25 til 27). Er leiligheten oppgitt til et bestemt areal i kontrakten, salgsoppgaven eller prospektet, og den ble mindre, kan du ha en mangel.

Prosentgrensen som gjelder ved kjøp av brukt bolig etter avhendingslova, kan ikke uten videre brukes her. Avhendingslova gjelder ikke avtaler som hører under bustadoppføringslova. Ved nybygg er det avtalen og opplysningene som teller.

Hva slags areal er lovet? Tallene kan gjelde bruksareal, primærrom eller bruttoareal, og de kan inkludere bod, terrasse eller andel av fellesareal. En avstand på noen kvadratmeter kan være riktig målt, men etter en annen målemåte enn den du trodde.

Slik måler du og dokumenterer avviket

Start med det du har fått på papir. Finn arealet i kontrakten, prospektet og tegningene, og skriv ned hvilken målemåte som står oppgitt. Deretter:

1. Be om at utbyggeren oppgir målemåten skriftlig, hvis den ikke står i kontrakten.
2. Mål boligen i den samme måten, helst sammen med en annen person.
3. Ta bilder av målene og lagre dem med dato.
4. Skriv ned hva som er regnet med og hva som er utelatt, for eksempel bod og innvendig tykkelse på vegger.

Avviket må du selv sannsynliggjøre. Da holder det ikke å si «den føles mindre». Gjør du målingen før overtakelsen, kan du ta saken opp mens du fortsatt har flest virkemidler. Du kan nekte å overta boligen hvis mangelen gir rimelig grunn til det (§ 15), og mangler som var eller burde vært oppdaget ved overtakelsesforretningen, må du melde så snart som mulig (§ 30).

Hva du kan kreve når arealet i nybygget er mindre

Areal er en feil som sjelden kan rettes i praksis, fordi veggene ikke kan flyttes. Da blir prisavslaget ofte det praktiske kravet. Prisavslaget settes normalt til kostnaden ved å rette mangelen. Er den kostnaden urimelig høy, settes det til verdireduksjonen, men minst til det utbyggeren sparte (§ 33). Ved en så stor mangel at den er et vesentlig avtalebrudd, kan du også vurdere heving. Økonomisk tap som ikke dekkes av prisavslaget, kan kreves erstattet uten at utbyggeren har skyld, med mindre han ble hindret av noe utenfor sin kontroll.

Utbyggeren har rett til å rette hvis det kan skje uten vesentlig ulempe. Vil du holde tilbake en del av vederlaget mens saken pågår, må det stå i forhold til kravet ditt. Resten av kravrekken og fristene står i feil i nesten ny bolig: utbygger, selger eller entreprenør?.

Loven har noen egne regler for arealsvikt i nybygg som er nærmere forklart i hva er arealsvikt i et nybygg?. Kjøpte du et rekkehus direkte fra entreprenøren, kan avtalen være bygd opp litt annerledes, se kjøpt rekkehus direkte fra entreprenøren.

Slik gikk det for Ivar

Ivar kjøpte en to-roms på tegning. Prospektet oppga 68 kvadratmeter. Da han fikk nøklene, målte han stuen, soverommet og gangen, og fikk tilsammen 64 kvadratmeter. Han skrev til utbyggeren og krevde prisavslag for fire kvadratmeter.

Utbyggeren svarte med målebrevet, og Ivar leste det nøye. Prospektet regnet bruksareal, det vil si arealet innenfor ytterveggene, og Ivars måling var tatt langs innsiden av hver vegg. Med samme målemåte kom han opp i 67,6 kvadratmeter. Avviket på 0,4 kvadratmeter var så lite at det ikke ville gitt noe utslag i verdi. Ivar trakk kravet, men han beholdt målingen og datoen som dokumentasjon, i tilfelle andre forhold dukket opp senere.

Hvorfor målemåten avgjør mer enn tallet

Ivars historie er vanlig. Et areal på papiret og et areal med målebånd er sjelden samme tall. Sjekk derfor tre ting før du sender krav:

• hvilken målemåte kontrakten og prospektet bruker
• om bod, terrasse og andel av fellesareal er regnet med
• om tallet er oppgitt som «ca.» eller som et bindende mål

Er avviket stort også med riktig målemåte, står du sterkere. Skriv da kravet skriftlig, legg ved målingen og be om svar innen en frist du setter selv. Hvilken lov som gjelder for boligen din, avklarer bustadoppføringslova eller avhendingslova – hvilken gjelder?.

Kort oppsummert

• Er arealet i nybygget mindre enn lovet, er det en mangel hvis leiligheten ikke svarer til avtalen eller opplysningene i markedsføringen.
• Prosentgrensen i avhendingslova gjelder ikke automatisk for kjøp på prosjekt.
• Mål med samme målemåte som kontrakten bruker, og dokumenter avviket før du overtar.
• Prisavslag settes til rettekostnaden eller verdireduksjonen, og arealet kan sjelden rettes.
• Et lite avvik målt på en annen måte enn kontrakten kan gi et krav som faller bort.