Energikravene i nybygget er ikke oppfylt

Hva menes med at energikravene ikke er oppfylt

Nye boliger må oppfylle offentlige krav til blant annet isolasjon, tetthet og energibruk. Slike krav kalles offentligrettslige krav, og loven sier at det er en mangel hvis boligen ikke er i samsvar med dem. Unntaket er hvis du ikke bygde på entreprenørens sakkunnskap.

Det kan også være en mangel at boligen ikke svarer til opplysninger fra utbyggeren, for eksempel at den har «lavt energiforbruk» eller er levert med en bestemt energistandard. Dokumentasjon fra salgsmaterialet og kontrakten er derfor viktig sammen med selve byggekravene. Ønsker du bare å få en oversikt over hvem som svarer for feil i nye boliger, finner du den i feil i nesten ny bolig.

Slik gikk det for Victoria

Victoria flyttet inn i en nybygd enebolig og fikk høye strømregninger første vinter. Utbyggeren hadde i prospektet skrevet at huset skulle ha lavt energibehov. Hun merket trekk rundt vinduene og kalde gulv.

Hun bestilte en termografering og en tetthetsmåling. Rapporten pekte på mangelfull tetting i ytterveggene og at isolasjonen ikke var utført slik tegningene viste. Victoria reklamerte skriftlig med rapporten vedlagt og krevde retting. Utbyggeren mente først at høyt forbruk skyldtes hvordan hun brukte huset, men rapporten viste bygningsfeil. Etter en avtale rettet han tettingen og etterisolerte veggene, og Victoria godtok at retting var løsningen fordi det også ga henne en bolig som virket som lovet.

Slik dokumenterer du at kravene ikke er oppfylt

Du må sannsynliggjøre at det er en mangel. Høye strømregninger alene er ikke nok, siden forbruk avhenger av hvordan du bruker boligen. Samle heller det som viser avviket:

• kontrakt, prosjektbeskrivelse og salgsmateriell som beskriver energistandarden
• tegninger og byggesøknad som viser hva som var planlagt
• målinger av tetthet og varmetap fra en uavhengig fagperson
• bilder og vurdering av isolasjon, kuldebroer og vinduer
• ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse fra kommunen

En midlertidig brukstillatelse betyr at arbeid gjenstår, ikke at boligen er ferdig. Har kommunen gitt ferdigattest, er det ikke det samme som at alt er i samsvar med kontrakten, men det er et moment i vurderingen.

Hvis feilen skyldes forhold på din side, for eksempel egne ombygginger eller uvanlig bruk, er det ikke en mangel.

Be gjerne fagpersonen om å sammenligne resultatet med tegningene og prosjektbeskrivelsen, og ikke bare med generelle krav. Det gjør det lettere å se om avviket skyldes utførelsen, valg av løsning eller en feil i prosjekteringen.

Hva du kan kreve

Ved mangel kan du holde tilbake vederlag, kreve retting, prisavslag eller heving, og kreve erstatning. Retting er ofte hovedsporet: etterisolering, tetting av lekkasjer og utbedring av vinduer og ventilasjon. Entreprenøren har rett til å rette hvis det kan skje uten vesentlig ulempe, og du kan kreve retting hvis kostnaden ikke står i urimelig forhold til det du oppnår.

Prisavslaget settes til kostnaden ved å rette mangelen, og hvis det blir urimelig høyt, til verdireduksjonen. Erstatning kan dekke tap som ikke dekkes av prisavslaget, for eksempel merutgifter til oppvarming i perioden med feilen. Mer om hva du kan kreve står i hva kan jeg kreve hvis nybygget har feil og kan jeg kreve at entreprenøren retter feil i nybygget.

Frister og kommunen

Reklamer innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde oppdaget feilen. Senest kan mangelen kreves fem år etter overtakelsen. Feil som var eller burde vært oppdaget ved overtakelsesforretningen eller ettårsbefaringen, må gjøres gjeldende så snart som mulig.

Kommunen har også en rolle. Den kan følge opp overtredelser av byggereglene og gi pålegg om retting. Det kan være et virkemiddel hvis utbyggeren ikke tar saken din på alvor, men ditt eget krav mot utbyggeren står likevel som det er. Har du kjøpt av en aktør som ikke selv bygde, kan kravet også gå mot tidligere avtaleparter som handlet i næring.

Hvis boligen også har andre feil, kan du lese mer om håndverket på nybygget og om feil oppdaget etter ett år. Er lyden i boligen dårlig, er det egne regler i lydisolasjonen i nybygget er for dårlig.

Kort oppsummert

• Er energikravene i nybygget ikke oppfylt, kan det være en mangel etter de offentligrettslige kravene, avtalen eller opplysningene du fikk.
• Du må sannsynliggjøre avviket, og høye strømregninger alene er ikke nok.
• En rapport fra en uavhengig fagperson om tetthet og isolasjon er det sterkeste beviset.
• Du kan kreve retting, prisavslag og erstatning, og entreprenøren har rett til å rette først.
• Reklamer skriftlig innen rimelig tid, og senest fem år etter overtakelsen.