§ 9-5. Коли орендодавець може розірвати з вами договір?

Орендодавець не може розірвати з вами договір без законної причини. Для житла існує чотири законні причини: він сам житиме там, будинок зноситимуть або перебудовуватимуть, ви порушили договір оренди, або є інша обґрунтована причина. Усе інше — недійсне повідомлення про розірвання договору.

Husleieloven (Закон про оренду житла та приміщень)·LOV-1999-03-26-17

Машинний переклад з норвезької. Чинним є норвезький текст. Читати оригінал норвезькою.Norsk English العربية Polski Українська

Текст закону (неофіційний переклад)

Якщо не домовлено інакше або інше не випливає з цього закону, безстроковий договір оренди (tidsubestemt leieavtale) може бути розірваний орендодавцем (utleier) шляхом повідомлення.

Безстроковий договір оренди (leieavtale) житла (bolig) може бути розірваний орендодавцем шляхом повідомлення лише якщо: a. приміщення (husrom) використовуватиметься як житло самим орендодавцем або кимось, хто належить до його домогосподарства (husstand), b. знесення або перебудова нерухомості вимагає звільнення приміщення, c. орендар (leier) порушив договір оренди, або d. існує інша обґрунтована причина (saklig grunn) для розірвання договору оренди.

Безстроковий договір оренди окремої житлової кімнати, за яким орендар має доступ до житла іншої особи, може бути розірваний орендодавцем шляхом повідомлення незалежно від положень другої частини.

Джерело: Lovdata — Husleieloven (Закон про оренду житла) § 9-5

Що це означає?

Якщо ви орендуєте житло, ви маєте дуже сильний захист від розірвання договору. Орендодавець не може розірвати з вами договір лише тому, що хоче повернути собі житло, отримав кращу пропозицію або втомився від вас як орендаря. Йому потрібна одна з чотирьох законних причин.

Чотири законні причини:

a — Власне користування. Орендодавець сам житиме там, або в житло вселиться хтось із його домогосподарства. Типовий приклад: орендодавець хоче повернутися до квартири, яку здавав, поки жив деінде, або житло потрібне його синові.

b — Знесення або перебудова. Будинок зноситимуть або перебудовуватимуть так, що ви більше не зможете там жити. Недостатньо сказати «ми трохи зробимо ремонт» — йдеться про роботи, які справді вимагають звільнення житла.

c — Порушення договору. Ви порушили договір оренди так, що це дає підставу для розірвання. Зверніть увагу: істотне порушення договору (vesentlig mislighold) дає право на розірвання договору з негайним ефектом (heving) (§ 9-9), а менш серйозне порушення договору (mislighold) може бути підставою для розірвання за цим пунктом.

d — Інша обґрунтована причина. Це загальне положення, але воно не порожнє. Обґрунтована причина має бути об'єктивно виправданою, підтвердженою документами і не ґрунтуватися на особистій неприязні чи сторонніх міркуваннях. Запланований продаж може бути обґрунтованою причиною, якщо житло потрібно продати порожнім. Прикладом може бути те, що ви неодноразово створювали проблеми сусідам після попереджень.

Окрема кімната, коли орендодавець живе в тому самому житлі: Тут правила дещо інші — орендодавцю легше розірвати договір. Див. третю частину параграфа.

Приклади

Сара живе в квартирі та платить вчасно, підтримує порядок і дотримується правил внутрішнього розпорядку будинку (husordensregler). Орендодавець надсилає повідомлення про розірвання договору (oppsigelse), бо вважає, що орендна плата (husleie) занизька, і хоче знайти нового орендаря, який платитиме більше. Це не одна з чотирьох законних причин. Повідомлення про розірвання договору недійсне. Сара може подати заперечення (protest).

Ларс живе в квартирі. Орендодавець збирається повернутися туди — він сам жив там десять років і тепер завершив період перебування за кордоном. Це пункт a — законна причина. Але орендодавець має це підтвердити документами, а повідомлення про розірвання договору має бути письмовим і обґрунтованим.

Поширені помилки

  1. Думають, що орендодавець може вільно розірвати договір без причини. Він не може — орендарі житла мають сильний захист від розірвання договору.
  2. Не подають заперечення, бо вважають це марним. Якщо ви подали заперечення проти недійсного повідомлення про розірвання договору, воно втрачає силу, якщо орендодавець не подасть позов (søksmål) протягом трьох місяців (§ 9-8).
  3. Погоджуються з усним повідомленням про розірвання договору. Повідомлення про розірвання договору від орендодавця недійсне, якщо воно не письмове та не обґрунтоване (§ 9-7).

Що вам варто зробити?

Якщо ви отримали повідомлення про розірвання договору: уважно прочитайте його. Яка причина? Чи це одна з чотирьох законних причин? Чи воно письмове та обґрунтоване? У вас є один місяць, щоб подати письмове заперечення (§ 9-8). Негайно зверніться до Комісії з розгляду орендних спорів (Husleietvistutvalget) — вона безкоштовно консультує, а розгляд справи там значно швидший, ніж у суді.

Поширені запитання

Чи може орендодавець розірвати договір, бо я йому не подобаюся?
Ні. Особиста неприязнь не є обґрунтованою причиною. Крім того, дискримінація заборонена згідно з § 1-8.
А якщо орендодавець каже «мені самому потрібне житло», але я думаю, що це неправда?
Ви можете подати заперечення і вимагати, щоб орендодавець це довів. Якщо протягом трьох місяців після вашого виїзду орендодавець використовує житло не для того, що вказав, ви можете вимагати відшкодування збитків (erstatning).
Пов'язані параграфи
Усі §§ Закону про оренду житла та приміщень →
Запитання на цю тему
Інструменти для цього