Tidsbestemt leiekontrakt: alt leietaker og utleier må vite
En tidsbestemt leiekontrakt for bolig må som hovedregel gjelde minst tre år, og den opphører uten oppsigelse når leietiden er ute. Utleier må skriftlig opplyse om at avtalen ikke kan sies opp i leietiden. Mangler opplysningen, eller er det avtalt, kan avtalen sies opp i leietiden. Er den inngått i strid med minstetiden, regnes den som tidsubestemt.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva en tidsbestemt leiekontrakt er
En tidsbestemt leiekontrakt har en fast sluttdato. Kontrakten sier for eksempel at leieforholdet varer fra 1. august 2026 til 31. juli 2029. Når datoen er nådd, er leieforholdet over, uten at noen må si opp. Det følger av husleieloven § 9-2 første ledd, første punktum: en leieavtale som er inngått for bestemt tid, opphører uten oppsigelse ved utløpet av leietiden.
Det motsatte er en tidsubestemt kontrakt, som løper til noen sier den opp. For utleier er den tidsbestemte kontrakten forutsigbar fordi leieforholdet slutter av seg selv. For leietaker gir den trygghet for at utleier ikke kan si deg opp midt i perioden. Reglene er laget for å balansere dette.
Minstetiden på tre år
For bolig er hovedregelen at en tidsbestemt avtale ikke kan gjelde kortere enn tre år, se husleieloven § 9-3. Kontrakten «ett år fra 1. august» er dermed i utgangspunktet ikke lovlig for en vanlig leilighet.
Det er to typer unntak.
Det første gjelder minstetiden på ett år. Den kan brukes hvis avtalen gjelder en loftsbolig eller sokkelbolig i en enebolig, eller en bolig i en tomannsbolig, og utleier bor i samme hus. Den vanlige hybelen i utleiers hus er et typisk eksempel.
Det andre unntaket gjelder at minstetiden ikke gjelder dersom boligen skal brukes av utleier selv eller noen i husstanden, eller utleier har en annen saklig grunn for tidsavgrensningen. Eksempler kan være at utleier skal bo i utlandet i to år og så flytte hjem, eller at eiendommen skal selges eller bygges om.
Slik gjelder unntakene
Unntakene fra tre-årsregelen kan bare brukes hvis to vilkår er oppfylt:
- Du som leietaker må senest da du inngikk avtalen, skriftlig ha fått vite grunnen til tidsavgrensningen.
- Boligen må ved utløpet av leietiden faktisk brukes i samsvar med den oppgitte grunnen.
Utsettes tidspunktet for når boligen skal brukes slik, og utsettelsen skyldes en uforutsett omstendighet som har inntrådt etter at avtalen ble inngått, kan leieavtalen forlenges fram til dette tidspunktet.
Er en tidsbestemt avtale for bolig inngått i strid med § 9-3, skal den anses som tidsubestemt. Det betyr at utleier ikke kan regne med at kontrakten tar slutt på sluttdatoen. Han må i så fall si opp med saklig grunn.
Kan avtalen sies opp i leietiden
Hovedregelen er at en tidsbestemt avtale ikke kan sies opp i leietiden. Etter § 9-2 første ledd annet punktum må utleier ved utleie av bolig skriftlig opplyse om dette.
Likevel kan avtalen sies opp i leietiden i to situasjoner:
- Det er avtalt at den kan sies opp.
- Utleier har ikke gitt den skriftlige opplysningen om at den ikke kan sies opp.
Da gjelder reglene i husleieloven §§ 9-4 til 9-8 om oppsigelse. Leietaker kan si opp etter § 9-4, og utleier trenger saklig grunn etter § 9-5. Utleier må også følge formkravene i § 9-7 og fristene i § 9-6, og leietaker har protestrett etter § 9-8.
Det betyr at utleier selv kan gjøre avtalen oppsigelig for begge parter ved å glemme opplysningen.
Når leietiden går ut
Utløper leietiden, opphører avtalen. Utleier trenger ikke si opp. Har avtalen en sluttdato 31. juli, forventes du å ha flyttet innen den datoen.
Fortsetter leieforholdet i mer enn tre måneder etter utløpet uten at utleier skriftlig har oppfordret deg til å flytte, er avtalen gått over til å være tidsubestemt. Utleier bør sende en skriftlig oppfordring før eller kort etter utløp, hvis han ikke vil at avtalen skal bli tidsubestemt. Leietaker som blir boende uten slik oppfordring, kan få et mer varig leieforhold enn forventet.
Flytter du ikke ved utløpet, kan utleier få bistand fra namsmannen. Et tvangsgrunnlag er en skriftlig avtale om leie for bestemt tid som inneholder vedtakelse av at tvangsfravikelse kan kreves når leietiden er løpt ut, se tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2.
Dør leieren før leieforholdet er slutt, har både utleier og dødsboet rett til å si opp leieavtalen med varsel som i husleieloven § 9-6. Det gjelder selv om avtalen er inngått for lengre tid, og dermed også for tidsbestemte avtaler. Regelen står i § 9-10. Dødsboet står derfor ikke fast i en tidsbestemt avtale i årevis.
Linn leier ut til Marius
Linn Hagen skal være to år i Canada for jobben og leier ut leiligheten sin i Bergen til Marius Aune for 14 000 kroner måneden. Hun vil ha leiligheten tilbake når hun kommer hjem. Kontrakten sier at leieforholdet løper fra 1. september 2026 til 31. august 2028, altså to år.
To år er kortere enn tre. Linn kan likevel bruke avtalen hvis hun skriftlig, senest da avtalen ble inngått, har oppgitt grunnen: at hun selv skal bo i leiligheten etter hjemkomsten. Står grunnen i kontrakten, er vilkåret oppfylt. Kommer hun hjem og flytter inn, opphører leieforholdet 31. august 2028 uten oppsigelse.
Blir hjemkomsten utsatt på grunn av noe uforutsett som skjedde etter at avtalen ble inngått, kan avtalen forlenges fram til hun faktisk skal bruke leiligheten. Har hun derimot ikke oppgitt grunnen skriftlig, er avtalen tidsubestemt. Da kan hun ikke regne med at Marius flytter 31. august 2028, og hun må si opp med saklig grunn.
Har Linn heller ikke skrevet at avtalen ikke kan sies opp i leietiden, kan Marius si opp før 31. august 2028 med tre måneders frist.
Vanlige feil i tidsbestemte kontrakter
Noen feil går igjen, og de får store konsekvenser fordi loven bygger på skriftlighet:
- kontrakten er kortere enn tre år uten at det finnes et unntak
- grunnen til tidsavgrensningen er ikke gitt skriftlig senest ved avtaleinngåelsen
- kontrakten sier ikke skriftlig at den ikke kan sies opp i leietiden
- kontrakten har ingen vedtakelse om tvangsfravikelse ved utløp, noe som kan være nødvendig for at namsmannen skal kunne hjelpe deg uten søksmål
- utleier lar leieforholdet fortsette over tre måneder etter utløp uten å be leietaker flytte skriftlig
For leietaker kan feilene også være en fordel. Er avtalen i strid med § 9-3, anses den som tidsubestemt, og utleier trenger saklig grunn for å si opp. Husk likevel at du ikke bør bygge på feilene uten å ha lest nøye hva som faktisk står i kontrakten.
For utleier:
- vurder om du trenger tidsavgrensning. Hvis ikke, er tidsubestemt trygt
- skriv grunnen til tidsavgrensningen i kontrakten, hvis tidsperioden er kortere enn tre år
- skriv at avtalen ikke kan sies opp i leietiden
- send skriftlig melding om utløp før eller etter sluttdato, hvis leietaker blir boende
For leietaker:
- sjekk at kontrakten har tre års varighet eller en skriftlig grunn
- sjekk at det står at avtalen ikke kan sies opp
- vær oppmerksom på at kontrakten kan gå over til tidsubestemt
- kjenn til at tidsbestemte avtaler som bryter reglene, er tidsubestemte
Se også forskjellen på tidsbestemt og tidsubestemt leiekontrakt.
Kort oppsummert
- En tidsbestemt leiekontrakt for bolig må som hovedregel gjelde i minst tre år, i noen tilfeller ett år.
- Unntak krever skriftlig grunn senest ved avtaleinngåelsen, og at boligen faktisk brukes slik ved utløpet.
- Inngås avtalen i strid med reglene, regnes den som tidsubestemt.
- Avtalen opphører uten oppsigelse ved utløpet, og kan sies opp i leietiden bare hvis det er avtalt, eller hvis utleier ikke skriftlig opplyste at den ikke kan sies opp.
- Fortsetter leieforholdet mer enn tre måneder etter utløp uten skriftlig oppfordring om å flytte, blir avtalen tidsubestemt.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.