Sokkelleilighet i huset til utleier: rettigheter og plikter

Gjelder husleieloven når utleier bor i huset?

Ja. Husleieloven gjelder avtaler om bruksrett til husrom mot vederlag, jf. husleieloven § 1-1. At utleier selv bor over deg eller ved siden av deg, tar ikke bort lovens vern. Loven sier også at det ikke kan avtales vilkår som er dårligere for leieren enn det loven gir, jf. husleieloven § 1-2. En kontrakt som sier at «utleier kan be deg flytte når som helst», står derfor ikke seg mot lovens regler for boligleie.

Det som varierer, er hva slags bolig du har. Loven skiller mellom to typer.

Den første er en sokkelleilighet eller annen selvstendig bolig. Den har egen inngang eller i det minste eget kjøkken og bad, og du bruker ikke utleiers boligdel til noe av dagliglivet. Her gjelder reglene for boligleie fullt ut.

Den andre er et enkelt beboelsesrom der du etter avtalen har adgang til en annens bolig, for eksempel en hybel med delt kjøkken og bad i utleiers etasje. Her har loven noen lempeligere regler til fordel for utleier. Bakgrunnen er at partene lever tett på hverandre i hverdagen.

Tidsbestemt avtale og minstetid

Mange som leier sokkel, får en tidsbestemt avtale, altså en avtale som utløper på en bestemt dato. Hovedregelen etter husleieloven § 9-3 er at en tidsbestemt boligavtale ikke kan vare kortere enn tre år. Minstetiden kan likevel settes til ett år hvis avtalen gjelder loftsbolig eller sokkelbolig i enebolig, eller bolig i tomannsbolig, og utleier bor i samme hus.

Reglene gjelder ikke hvis utleier eller noen i husstanden skal bruke boligen selv, eller hvis utleier har en annen saklig grunn for å tidsbegrense. Utleier må da ha oppgitt grunnen skriftlig senest da avtalen ble inngått, og boligen må faktisk brukes slik ved utløpet.

Bryter utleier reglene, regnes avtalen som tidsubestemt. Det betyr at du ikke må flytte ved utløpet av den datoen som står i kontrakten. Utleier må da si opp etter reglene for tidsubestemte avtaler. For en tidsbestemt avtale skal utleier dessuten skriftlig ha opplyst at avtalen ikke kan sies opp i leietiden, jf. husleieloven § 9-2.

Les mer om ettårsavtaler i ettårskontrakt for sokkel.

Oppsigelse av selvstendig sokkelleilighet

Har du egen leilighet, gjelder de vanlige reglene. Utleier kan bare si opp en tidsubestemt boligavtale hvis det er en saklig grunn, jf. husleieloven § 9-5. Loven nevner fire: at boligen skal brukes av utleier eller noen i husstanden, at riving eller ombygging krever at du flytter, at du har misligholdt avtalen, eller at det finnes en annen saklig grunn.

Oppsigelsesfristen er tre måneder til utgangen av en kalendermåned, med mindre noe annet er avtalt. Oppsigelsen må være skriftlig og begrunnet, og den må opplyse om at du kan protestere skriftlig innen én måned, jf. husleieloven § 9-7. Mangler noe av dette, er oppsigelsen ugyldig. Protesterer du i tide, faller oppsigelsen bort hvis ikke utleier tar saken til retten innen tre måneder. Retten kan sette oppsigelsen til side hvis den virker urimelig etter en samlet vurdering av begge parter.

Oppsigelse når du leier et enkelt rom

Leier du et rom og har adgang til utleiers bolig, er reglene strengere for deg. Utleier kan si opp uten å ha saklig grunn, oppsigelsesfristen er én måned, jf. husleieloven § 9-6, og reglene om protest og om krav til innholdet i oppsigelsen gjelder ikke. Det følger av §§ 9-5, 9-7 og 9-8.

Du bør likevel kreve at oppsigelsen er skriftlig, for da er datoen lett å dokumentere. Du kan selv si opp en tidsubestemt avtale på samme måte, hvis ikke noe annet er avtalt.

Hverdagen i et hus med utleier

Utleier har rett til å komme inn for tilsyn og vedlikehold i nødvendig utstrekning, men bare etter varsel i rimelig tid, jf. husleieloven § 5-6. Det er ikke nok at utleier bor rett over deg. Å åpne døren med egen nøkkel for å se til ting uten varsel er som hovedregel ikke lov. Unntaket er hastetiltak for å hindre skade, når det ikke er mulig å varsle.

Utleier skal i tillegg holde vanlig ro og orden i eiendommen, og du må følge rimelige ordensregler, jf. husleieloven § 5-2.

Strøm og oppvarming er en vanlig kilde til uenighet. Er det avtalt at du skal bidra særskilt til utleiers utgifter, kan du etter husleieloven § 3-4 kreve årlig regnskap. Hva som kan kreves for strøm, står i kan utleier kreve betaling for strøm og oppvarming.

Depositum kan avtales opp til seks måneders leie, og pengene skal stå på en egen konto i ditt navn, jf. husleieloven § 3-5.

Er sokkelen godkjent som bolig?

En sokkel kan være leid ut uten at den er godkjent som egen boenhet hos kommunen. Husleieloven § 2-17 sier at reglene om mangler gjelder tilsvarende når bruken hindres av lov eller offentlig vedtak. Er det kommunens regler som hindrer at du kan bo der, kan du derfor ha krav mot utleier, selv om det er myndighetene som har stoppet bruken. Dette er tema i er kjellerleiligheten lovlig og brannkrav for utleieenhet.

Hvis dere ikke blir enige

Tvister om bolig mellom leier og utleier kan bringes inn for Husleietvistutvalget. Det gjelder også sokkel og hybel. Samle kontrakt, melding om oppsigelse og eventuelle meldinger dere har sendt hverandre før du går videre, slik at datoer og innhold kan dokumenteres.

Kort oppsummert

• Husleieloven gjelder for sokkelleilighet og hybel også når utleier bor i huset, og rettighetene dine som leier av en sokkelleilighet følger av lovens vern.
• Minstetiden for tidsbestemt avtale er tre år, men ett år for sokkel i enebolig og bolig i tomannsbolig når utleier bor der.
• Leier du et enkelt rom med adgang til utleiers bolig, er oppsigelsesfristen én måned, og du har ikke protestrett.
• Selvstendig sokkelleilighet gir saklig grunn-krav, tre måneders frist og rett til å protestere.
• Utleier må varsle før tilsyn, og depositum kan være opptil seks måneders leie på særskilt konto.