§ 9-9. Коли орендодавець може негайно розірвати договір оренди?

Якщо ви достатньо серйозно порушуєте договір оренди (leieavtale), орендодавець (utleier) може розірвати його з негайним ефектом (heving), тобто припинити ваш договір одразу, не чекаючи на строк попередження (oppsigelsesfrist). Для цього потрібне істотне порушення договору (vesentlig mislighold) і, як правило, попереднє письмове попередження.

Husleieloven (Закон про оренду житла та приміщень)·LOV-1999-03-26-17

Машинний переклад з норвезької. Чинним є норвезький текст. Читати оригінал норвезькою.Norsk English العربية Polski Українська

Текст закону (неофіційний переклад)

Орендодавець може розірвати договір оренди з негайним ефектом через істотне порушення договору з боку орендаря. Істотне порушення договору має місце, якщо: a. орендар істотно порушує свій обов'язок сплачувати орендну плату або виконувати інші вимоги, що випливають із договору оренди, b. орендар, попри письмове попередження від орендодавця, істотно нехтує своїм обов'язком щодо технічного обслуговування або продовжує поводитися так, що це завдає серйозної шкоди чи незручностей орендодавцеві, нерухомості або іншим користувачам, c. орендар, не маючи на це права, повністю або частково передає користування приміщенням іншим особам і, попри письмове попередження від орендодавця, не припиняє цього, d. орендар, не маючи на це права, використовує приміщення в інший спосіб або для інших цілей, ніж було погоджено, і, попри письмове попередження від орендодавця, не припиняє цього, або e. орендар в інший спосіб порушує свої обов'язки так, що це робить необхідним припинення договору оренди.

Заява про те, що орендодавець розриває договір оренди з негайним ефектом, має бути письмовою. Вона може зобов'язувати орендаря негайно виїхати й повернути приміщення. У заяві має бути зазначено причину розірвання договору оренди.

Якщо договір оренди розірвано з негайним ефектом, орендар несе відповідальність за витрати, втрачену орендну плату тощо відповідно до положень § 5-8.

Джерело: Lovdata — Husleieloven (Закон про оренду житла) § 9-9

Що це означає?

Розірвання договору з негайним ефектом є найсильнішим засобом, який має орендодавець. Це означає, що орендні відносини (leieforhold) припиняються одразу: без тримісячного строку попередження і без можливості подати заперечення (protest) у звичайному порядку.

Але поріг високий, і для чотирьох із п'яти підстав орендодавець спочатку має надати вам письмове попередження.

П'ять підстав:

a — Не сплачуєте орендну плату. Істотне порушення обов'язку сплачувати. Двох-трьох місяців несплаченої орендної плати (husleie) зазвичай достатньо. Одного разу, коли ви забули заплатити, зазвичай недостатньо.

b — Нехтуєте технічним обслуговуванням або завдаєте серйозних незручностей. Ви грубо нехтуєте своїми обов'язками щодо технічного обслуговування (vedlikehold) або серйозно заважаєте сусідам. Але орендодавець має надати вам письмове попередження, а ви маєте його проігнорувати.

c — Незаконна суборенда. Ви здаєте житло комусь іншому без дозволу (framleie). Орендодавець письмово попереджає, а ви продовжуєте. Тоді він може розірвати договір з негайним ефектом.

d — Використовуєте житло не за призначенням. Ви ведете підприємницьку діяльність у житлі без погодження або використовуєте його для чогось явно незаконного. Вимогою є письмове попередження і подальше порушення договору.

e — Інше серйозне порушення договору. Загальне положення для ситуацій, які не підпадають під інші підстави, але є настільки серйозними, що роблять необхідним припинення орендних відносин.

Заява про розірвання договору з негайним ефектом має бути письмовою і містити причину. Якщо ви не згодні з розірванням, негайно зверніться до Комісії з розгляду орендних спорів (Husleietvistutvalget).

Приклади

Lars не сплачував орендну плату три місяці. Орендодавець двічі надсилав нагадування. Тепер орендодавець надсилає письмову заяву про розірвання договору з негайним ефектом. Імовірно, це істотне порушення договору за підставою a. Lars зобов'язаний виїхати і несе відповідальність за втрачену орендну плату та можливі витрати на виселення (utkastelse).

Sara один раз забуває сплатити орендну плату і наступного місяця платить подвійну суму. Орендодавець надсилає заяву про розірвання договору з негайним ефектом. Це не є істотним порушенням договору: одноразово забутий платіж, який одразу виправлено, недостатній. Розірвання є недійсним.

Поширені помилки

  1. Вважати, що одна несплачена орендна плата дає підставу для розірвання договору з негайним ефектом. Зазвичай ні: порушення має бути істотним.
  2. Ігнорувати письмове попередження від орендодавця. Попередження є попереджувальним пострілом: поставтеся до нього серйозно і виправте ситуацію.
  3. Вважати, що заява орендодавця про розірвання договору є судовим рішенням. Це не так. Якщо ви не згодні, ви можете оскаржити розірвання і вимагати розгляду справи.

Що вам варто зробити?

Якщо ви отримали заяву про розірвання договору з негайним ефектом, не виїжджайте поспіхом. Негайно зверніться до Комісії з розгляду орендних спорів: вона може оцінити, чи є розірвання дійсним. Якщо ви не згодні з розірванням, оскаржте його письмово. Якщо розірвання дійсне і ви серйозно порушили договір, варто спробувати домовитися з орендодавцем про мирне врегулювання.

Пов'язані параграфи
Усі §§ Закону про оренду житла та приміщень →
Запитання на цю тему
Інструменти для цього