Kjøpe bolig med leietaker: dette arver du fra den gamle utleieren

Slik fungerer det å kjøpe bolig med leietaker

Mange kjøper utleide boliger som investering, andre kjøper leiligheten sin og oppdager at noen bor i den. Uansett er spørsmålet det samme: hva følger med?

Husleieloven § 8-6 sier at utleieren ved eierskifte kan overføre rettighetene og pliktene etter leieavtalen til erververen. I praksis står det i kjøpekontrakten at kjøperen overtar leieavtalen fra overtakelsesdagen. Fra da av er du utleier. Du overtar avtalen slik den er, med leiebeløp, leietid, oppsigelsesvern og eventuelle særvilkår. Du kan ikke bruke eierskiftet til å endre vilkårene. Leien kan bare endres etter reglene i husleieloven kapittel 4, for eksempel indeksregulering.

Det betyr at du bør lese leieavtalen før du byr, ikke etter. Den er en del av det du kjøper.

Leietid og oppsigelsesvern følger med

Det første du ser etter i kontrakten, er om avtalen er tidsbestemt eller tidsubestemt. Er ikke sluttidspunktet satt, er den tidsubestemt (husleieloven § 9-1).

En tidsbestemt avtale opphører ved utløpet av leietiden uten oppsigelse. Ved utleie av bolig skal utleieren skriftlig opplyse at avtalen ikke kan sies opp i leietiden (§ 9-2). Loven setter også en minstetid: tre år, eller ett år for en loftsbolig eller sokkelbolig i enebolig eller en bolig i tomannsbolig der utleieren bor i samme hus. Det er unntak hvis utleieren selv eller noen i husstanden skal bruke boligen, eller utleieren har en annen saklig grunn som leieren ble gjort kjent med skriftlig ved avtaleinngåelsen (§ 9-3). Er en tidsbestemt avtale for bolig inngått i strid med disse reglene, regnes den som tidsubestemt. En avtale som står som «tidsbestemt i ett år», kan derfor i virkeligheten være tidsubestemt, og da gjelder oppsigelsesreglene under. Les mer om forskjellen i tidsbestemt og tidsubestemt leiekontrakt.

Slik kan en ny eier si opp leietakeren

Ved en tidsubestemt avtale om bolig kan du som utleier bare si opp i fire tilfeller (§ 9-5): du eller noen i husstanden skal selv bo der, riving eller ombygging gjør at boligen må fraflyttes, leieren har misligholdt avtalen, eller det foreligger en annen saklig grunn. At du har kjøpt boligen, er ikke nevnt som oppsigelsesgrunn i loven.

Fristen er tre måneder til utgangen av en kalendermåned, hvis ikke noe annet er avtalt (§ 9-6). Oppsigelsen må være skriftlig og begrunnet, og den må opplyse om at leieren kan protestere skriftlig innen én måned og hva som skjer hvis leieren ikke protesterer (§ 9-7). Mangler noe av dette, er oppsigelsen ugyldig. Protesterer leieren, faller oppsigelsen bort med mindre utleieren reiser søksmål innen tre måneder etter at protestfristen gikk ut. Retten kan sette oppsigelsen til side hvis den etter en vurdering av begge parters forhold finner at den vil virke urimelig (§ 9-8).

Depositum, husleie og restanser

Depositumet er leierens penger. Det skal stå på en særskilt konto i leierens navn, og ingen av partene kan ta ut noe på egen hånd mens leieforholdet varer (§ 3-5). Selgeren kan derfor ikke ta depositumet med seg, og du kan ikke regne det som en del av kjøpesummen. Det som flytter seg ved eierskiftet, er utleierrollen overfor banken og leieren. Bruk kjøpekontrakten til å få det skriftlig at depositumet står på konto, med kontonummer og saldo. Har selgeren holdt depositumet utenfor en slik konto, er det selgeren som må rette opp det før overtakelsen.

Husleien tilfaller selgeren frem til du overtar bruken av eiendommen, og samme tidspunkt gjelder for kostnadene (avhendingslova § 2-5). Betaler leieren forskudd for måneden, må leien for tiden etter overtakelsen overføres til deg. Avtal dette i kontrakten, så ikke leieren blir stående med tvil om hvem hun skal betale til. Se også hva som skjer med depositumet ved eierskifte.

Er det husleierestanse, er det selgeren som har kravet for tiden før overtakelsen, med mindre dere avtaler at kjøperen overtar det.

Det selgeren må fortelle, og hva du kan kreve

Eiendommen har en mangel hvis du ikke har fått opplysninger som selgeren kjente eller måtte kjenne til, som du hadde grunn til å vente å få, og som kan antas å ha påvirket avtalen (avhendingslova § 3-7). Husleierestanser, varsler om oppsigelse, tvister med leieren og avtaler som ikke står i kontrakten er eksempler. Opplysninger i annonsen og salgsoppgaven om for eksempel leieinntekt må også stemme (§ 3-8).

Du kan ikke klage på forhold du kjente til, eller som tydelig fremgikk av salgsdokumentene (§ 3-10). Les derfor alt, og still spørsmål skriftlig.

Har selgeren lovet deg boligen tom, og leieren blir sittende, er det en annen sak: da kan du kreve oppfyllelse, sette en tilleggsfrist, holde tilbake kjøpesum og kreve erstatning etter reglene om forsinkelse (§§ 4-2 til 4-6). Står det ingenting om leietaker i avtalen, og du ikke kjente til leieforholdet, kan leierens bruksrett være en rettsmangel etter § 4-17.

Sjekk også om utleiedelen er godkjent som egen boenhet. Er den ikke det, kan den ikke seksjoneres og selges alene, og både leieforholdet og bruken kan få følger du ikke har regnet med. Spør om brannsikring, om leieren har gjort endringer i boligen, og om det finnes avtaler som ikke står i kontrakten. Ber du om svarene skriftlig, har du dem om det senere blir uenighet.

Leieren har også en egen rett: gir kjøperens forhold saklig grunn til det, kan hun kreve at selgeren hefter sammen med deg for at pliktene oppfylles. Kravet må settes fram innen seks måneder etter at hun fikk eller burde fått vite om eierskiftet (§ 8-6 annet ledd).

Kort oppsummert

• Når du skal kjøpe bolig med leietaker, overtar du som regel leieavtalen slik den står, med leietid og oppsigelsesvern (husleieloven § 8-6).
• En tidsbestemt avtale kan normalt ikke sies opp. En tidsubestemt avtale kan sies opp av utleier bare ved grunner i § 9-5, med skriftlig oppsigelse og tre måneders frist.
• Depositumet står på konto i leierens navn og blir ikke en del av kjøpesummen.
• Selgeren må gi de opplysningene om leieforholdet du hadde grunn til å vente. Les leieavtalen før du byr.