§ 9-5. متى يمكن للمؤجِّر إنهاء عقدك؟
لا يمكن للمؤجِّر (utleier) إنهاء عقدك دون سبب صحيح. بالنسبة للمساكن هناك أربعة أسباب مشروعة: أن يسكن فيه بنفسه، أو أن يُهدم أو يُعاد بناؤه، أو أنك أخللت بعقد الإيجار (leieavtale)، أو أن هناك سببًا موضوعيًا مشروعًا (saklig grunn) آخر. وكل ما عدا ذلك يُعد إشعار إنهاء عقد (oppsigelse) باطلًا.
ترجمة آلية من النرويجية. النص النرويجي هو المعتمد. اقرأ النص الأصلي بالنرويجية.Norsk English العربية Polski Українська
نص القانون (ترجمة غير رسمية)
ما لم يُتفق على خلاف ذلك أو ينتج خلاف ذلك عن هذا القانون، يجوز للمؤجِّر إنهاء عقد الإيجار غير محدد المدة (tidsubestemt leieavtale).
لا يجوز للمؤجِّر إنهاء عقد إيجار غير محدد المدة لمسكن (bolig) إلا إذا: a. كان العقار المؤجَّر (husrom) سيُستخدم مسكنًا للمؤجِّر نفسه أو لأحد أفراد أسرته المعيشية (husstand)، b. كان هدم العقار أو إعادة بنائه يستلزم إخلاء العقار المؤجَّر، c. كان المستأجر (leier) قد أخلّ بعقد الإيجار، أو d. وُجد سبب موضوعي مشروع آخر لإنهاء عقد الإيجار.
عقد الإيجار غير محدد المدة لغرفة سكنية منفردة يحق فيها للمستأجر بموجب عقد الإيجار الدخول إلى مسكن شخص آخر، يجوز للمؤجِّر إنهاؤه دون التقيد بأحكام الفقرة الثانية.
ماذا يعني هذا؟
أنت، بصفتك مستأجرًا لمسكن، تتمتع بحماية قوية جدًا من إنهاء العقد. لا يمكن للمؤجِّر إنهاء عقدك لمجرد أنه يريد استعادة المسكن، أو لأنه تلقى عرضًا أفضل، أو لأنه سئم منك كمستأجر. بل يحتاج إلى أحد الأسباب الأربعة المشروعة.
الأسباب الأربعة المشروعة:
a — الاستخدام الشخصي. أن يسكن المؤجِّر فيه بنفسه، أو أن ينتقل إليه أحد أفراد أسرته المعيشية. مثال نموذجي: يريد المؤجِّر العودة إلى الشقة التي أجّرها حين كان يسكن في مكان آخر، أو أن ابنه سيأخذ المسكن.
b — الهدم أو إعادة البناء. أن يُهدم المبنى أو يُعاد بناؤه بطريقة تجعلك لا تستطيع السكن فيه بعد ذلك. ولا يكفي القول «سنقوم ببعض التجديدات» — بل يجب أن يتعلق الأمر بأعمال تتطلب فعلًا إخلاء (fravikelse) المسكن.
c — الإخلال بالعقد. أنك أخللت بعقد الإيجار بطريقة تُعد سببًا لإنهاء العقد. لاحظ أن الإخلال الجوهري بالعقد (vesentlig mislighold) يمنح الحق في فسخ العقد بأثر فوري (بسبب إخلال جسيم) (heving) (§ 9-9)، بينما قد تشكل درجة أقل من الإخلال بالعقد (mislighold) سببًا لإنهاء العقد وفق هذا البند.
d — سبب موضوعي مشروع آخر. هذا حكم شامل — لكنه ليس فارغًا. يجب أن يكون السبب الموضوعي المشروع مبررًا بشكل موضوعي وقابلًا للتوثيق، وألا يقوم على كراهية شخصية أو اعتبارات لا علاقة لها بالأمر. قد يكون البيع المخطط له سببًا موضوعيًا مشروعًا عندما يُراد بيع المسكن خاليًا. ومن الأمثلة على ذلك أن تكون قد تسببت مرارًا في مشاكل للجيران بعد تلقي تحذيرات.
الغرفة المنفردة حين يسكن المؤجِّر في المسكن نفسه: هنا تختلف القواعد قليلًا — إذ يستطيع المؤجِّر إنهاء العقد بسهولة أكبر. انظر الفقرة الثالثة من المادة.
أمثلة
تسكن Sara في شقة وتدفع في الوقت المحدد، وتحافظ على النظام وتلتزم بقواعد النظام في المبنى (husordensregler). يرسل المؤجِّر إشعار إنهاء العقد لأنه يرى أن الإيجار (husleie) منخفض جدًا ويريد إيجاد مستأجر جديد يدفع أكثر. هذا ليس أحد الأسباب الأربعة المشروعة. فإشعار إنهاء العقد باطل. ويمكن لـSara تقديم اعتراض (على إنهاء العقد) (protest).
يسكن Lars في شقة. سيعود المؤجِّر إليها — فقد سكن فيها بنفسه عشر سنوات وأنهى الآن فترة إقامته في الخارج. هذا هو البند a — سبب مشروع. لكن يجب على المؤجِّر توثيق ذلك، ويجب أن يكون إشعار إنهاء العقد مكتوبًا ومسبَّبًا.
أخطاء شائعة
- الاعتقاد بأن المؤجِّر يستطيع إنهاء العقد بحرية دون سبب. لا يستطيع ذلك — فالحماية من إنهاء العقد قوية بالنسبة لمستأجري المساكن.
- عدم تقديم اعتراض لاعتقادهم أنه بلا فائدة. إذا قدّمت اعتراضًا على إشعار إنهاء عقد باطل، فإنه يسقط إذا لم يرفع المؤجِّر دعوى قضائية (søksmål) خلال ثلاثة أشهر (§ 9-8).
- قبول إشعار إنهاء العقد شفهيًا. يكون إشعار إنهاء العقد من المؤجِّر باطلًا إذا لم يكن مكتوبًا ومسبَّبًا (§ 9-7).
ماذا ينبغي أن تفعل؟
إذا تلقيت إشعار إنهاء العقد: اقرأه بعناية. ما هو السبب المذكور؟ هل هو أحد الأسباب الأربعة المشروعة؟ هل هو مكتوب ومسبَّب؟ لديك شهر واحد لتقديم اعتراض كتابي (§ 9-8). تواصل فورًا مع هيئة فض نزاعات الإيجار (Husleietvistutvalget) — فهي تقدم إرشادًا مجانيًا، ومعالجة القضايا فيها أسرع بكثير من المحاكم.