Tilvalg og endringer når du kjøper nybygg: regler, priser og frister

Hva som regnes som tilvalg og endringer

Ordene brukes om litt ulike ting, og det hjelper å skille dem.

Tilvalg er valg du tar fra en liste utbyggeren har laget, med faste priser: dyrere parkett, flere stikkontakter, varmekabler på badet, annen kjøkkeninnredning. Fravalg er det motsatte. Du velger bort noe som er med i standarden, for eksempel kjøkkenet, og tar fradrag i prisen. Endring er et ønske som ikke står på listen, for eksempel å flytte en vegg eller et vindu. Tilleggsarbeid er arbeid som kommer i tillegg til det som er avtalt.

Loven bruker bare uttrykkene «endringar og tilleggsarbeid». Tilvalgslisten er utbyggerens egen ordning. Likevel er den en del av avtalen når du har akseptert den, og det du bestiller, blir en del av det entreprenøren skal levere.

Loven gjelder avtaler om oppføring av ny eigarbolig, og den dekker også fritidshus og eierseksjoner. Full ombygging likestilles med oppføring (§ 1). Reglene her gjelder bare slike avtaler. Vanlig oppussing og tilbygg er et annet regelverk. Du kan lese mer om forskjellen i gjelder bustadoppføringslova for oppussing og tilbygg.

Hva du kan kreve, og hvor grensen går

Etter § 9 kan du kreve endringer i arbeidet og pålegge entreprenøren å utføre tilleggsarbeid som står i sammenheng med det som er avtalt, og som ikke i omfang eller karakter skiller seg vesentlig fra det. Retten er altså din. Du trenger ikke at utbyggeren er enig, så lenge ønsket ligger innenfor.

To begrensninger følger av ordlyden. Endringen må høre til den ytelsen dere har avtalt. Å bytte kjøkkeninnredning eller flytte en dør er innenfor, mens å legge til en hel etasje eller bytte byggemetode normalt ikke er det. Endringen kan heller ikke være så stor at den i omfang eller karakter skiller seg vesentlig fra det som er bestilt.

Paragrafen har to grenser til. Du kan ikke kreve en endring som gir entreprenøren ulemper som ikke står i forhold til din interesse i endringen. Og det kan avtales på forhånd at du ikke kan kreve endringer eller tilleggsarbeid som vil endre vederlaget med 15 prosent eller mer.

I praksis settes grensen også av tid og fremdrift. Er veggene reist, blir en endring dyrere og tar lengre tid. Loven har ingen fast frist for å bestille tilvalg, men kontrakten har det ofte. En utbygger kan kreve fristlenging for forsinkelser som endringen fører til, og under visse vilkår tilleggsvederlag.

Loven kan ikke fravikes til skade for deg (§ 3). Det betyr at en kontraktsklausul ikke kan frata deg rettigheter etter § 9, ut over 15-prosentgrensen som paragrafen selv tillater. Det betyr ikke at en rimelig tilvalgsliste med frister er ulovlig. Hver av partene kan kreve at avtalen settes opp skriftlig, og endringer bør alltid være skriftlige.

Hvordan prisen justeres

Her er loven tydelig. Etter § 42 kan partene kreve justering av vederlaget som følge av endringer og tilleggsarbeid så langt det følger av den opprinnelige avtalen eller er fastsatt i en særskilt skriftlig avtale om endringene. Står prisen på tilvalget i en liste som er en del av kontrakten, gjelder den. Ellers kan prisen bare justeres hvis kravet om tillegg eller fradrag ble satt fram sammen med kravet om endringen, eller hvis den andre parten måtte forstå at endringen ville føre til et slikt krav. Justeringen bygger da på entreprenørens nødvendige merkostnad eller mulige innsparing, med tilsvarende endring av påslaget hans.

Hva som gjelder, avhenger av om prisen er avtalt. Er det ikke avtalt hva entreprenøren har krav på, skal du betale nødvendige kostnader og et rimelig påslag (§ 41). Har entreprenøren gitt et prisoverslag, kan vederlaget ikke overstige det vesentlig, og høyst med 15 prosent, men dette gjelder ikke når entreprenøren har krav på tilleggsvederlag etter § 42 eller § 43.

Prisstigning gir ikke rett til å kreve mer med mindre det er avtalt skriftlig. Prisen regnes som oppgitt med merverdiavgift når du ikke måtte skjønne at avgiften manglet.

Entreprenøren kan etter § 43 kreve tilleggsvederlag for nødvendige kostnader som kommer av forhold på forbrukerens side. Bestiller du sent og arbeid må rives, kan kostnaden falle her. Han kan ikke kreve tilleggsvederlag for manglende medvirkning hvis du har krav på tilleggsfrist.

Du kan sette som vilkår for betaling at entreprenøren legger frem en regning som kan kontrolleres. Tillegg for endringer og tilleggsarbeid skal gå frem særskilt (§ 48). For forberedelser som tegninger og pristilbud skal du bare betale hvis det er sagt fra om det på forhånd (§ 44). Mer om hva endringer koster finner du i hva koster det å gjøre tilvalg og endringer.

Hvordan endringer påvirker tid og betaling

Endringer og tilvalg kan forsinke bygget. Etter § 11 kan entreprenøren kreve lenging av avtalte frister dersom du krever endringer eller tilleggsarbeid som seinker arbeidet. Lengingen skal svare til den forsinkelsen endringen har ført til, med tillegg for nødvendig avbrekk og med tillegg eller fradrag for fordeler eller ulemper ved at arbeidet blir flyttet til en annen årstid. Han har bare krav på lenging hvis han har gitt deg melding uten ugrunnet opphold etter at han ble klar over forholdet. Uten slik melding gjelder den opprinnelige fristen.

Er boligen forsinket i forhold til fristen som gjelder etter §§ 10 og 11, kan du kreve dagmulkt, heve avtalen hvis forsinkelsen er et vesentlig avtalebrot, kreve erstatning og holde tilbake vederlag (§ 17).

Betaling følger egne regler. Er ikke betalingstid avtalt, skal du betale når entreprenøren krever det etter overtakelse (§ 46). Avtaler om avdrag eller forskudd gjelder bare så langt vilkårene i § 47 er oppfylt: verdien av arbeidet og materialene som er tilført eiendommen må minst svare til det du har betalt, det kan ikke hvile salgspant eller andre heftelser på materialene, og minst en tiendedel av vederlaget skal ikke betales før overtakelsen. Mer om forskudd finner du i hva er en 47-garanti for forskudd.

Når tilvalget ikke blir riktig levert

Tilvalg og endringer er en del av avtalen. Leveres de ikke, eller leveres de dårligere enn avtalt, er det mangel etter § 25. Du kan da holde tilbake så mye av vederlaget som er nødvendig for å sikre kravet, kreve at feilen rettes, kreve prisavslag og kreve erstatning for økonomisk tap. Du må si fra innen rimelig tid og senest fem år etter overtakelsen (§ 30).

Dokumenter alt som er avtalt, med pris og dato. Be om bekreftelse på tilvalgene i et vedlegg til kontrakten. Det du kan dokumentere, kan du kreve. Det du bare har snakket om, blir lett en ordkrangel.

Kort oppsummert

• Du kan kreve endringer og tilleggsarbeid som henger sammen med det som er avtalt og ikke skiller seg vesentlig fra det (§ 9).
• Prisen justeres etter avtalen eller en særskilt skriftlig avtale, og ellers bare når kravet ble satt fram sammen med endringen eller den andre parten måtte forstå at det ville komme (§ 42). Tillegg for prisstigning krever skriftlig avtale.
• Entreprenøren kan kreve lenger frist hvis tilvalget forsinker arbeidet, men bare hvis han melder fra uten ugrunnet opphold.
• Forskudd og betaling før overtakelse er begrenset av § 47, og uten avtale betaler du etter overtakelsen.
• Ta alle tilvalg og endringer skriftlig, med pris og frist, og reklamer på mangler innen rimelig tid.