Rustne bærebjelker i balkongen – hvem må betale utbedringen?

Rust i balkongen: hvem har vedlikeholdsplikten?

Svaret avhenger av hvordan boligen er eid. I et borettslag skal andelseieren holde boligen i forsvarlig stand og vedlikeholde blant annet vinduer, rør og innvendige flater. Plikten omfatter ikke reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag og bærende vegger (burettslagslova § 5-12 tredje ledd). Laget skal holde bygninger og eiendommen ellers i forsvarlig stand så langt plikten ikke ligger på andelseierne (burettslagslova § 5-17). Rustne bærebjelker i en balkong er en del av den bærende konstruksjonen, og da er det ofte laget som skal ta regningen.

I et sameie følger det samme mønsteret. Seksjonseierens plikt omfatter ikke reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag og bærende vegger (eierseksjonsloven § 32), mens sameiet skal holde fellesarealer og bygningen forsvarlig ved like (eierseksjonsloven § 33). Om balkongen regnes som felles eller som en del av seksjonen din, avhenger av seksjoneringen og vedtektene. Sjekk begge deler før du gjør noe.

Vedtektene kan flytte ansvaret i begge retninger. Det som står der, går derfor foran den generelle fordelingen. Eier du en enebolig eller et rekkehus uten laget eller sameiet i bildet, betaler du utbedringen selv, med mindre du har krav mot selgeren.

Når rust i balkongen også er en mangel overfor selgeren

Selv om sameiet skal betale for bærebjelkene, kan selgeren ha en del av ansvaret. Loven sier at boligen skal svare til det du kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand (avhendingslova § 3-2). En balkong med lakkskader og litt overflaterust er normalt noe du må regne med. Bjelker som er så rustne at balkongen bør stenges, er mer enn du kunne forvente.

Forskriften om tilstandsrapporter sier at balkonger og terrasser skal undersøkes for feste, råte, rust, sprekker, vannavrenning og tettesjikt. Står det i rapporten at balkongen har rust eller nedsatt bæreevne, regnes du for å kjenne til det (avhendingslova § 3-10). Det samme gjelder opplysninger i salgsdokumentene. Selgeren har dessuten plikt til å opplyse om forhold han visste om, og som du hadde grunn til å regne med å få (avhendingslova § 3-7). Har styret varslet om rustskader eller planlagt rehabilitering av balkongene, og selgeren tiet om det, kan det være en mangel.

Rettes kravet mot selgeren, er det du som må sannsynliggjøre at skaden fantes ved overtakelsen. Et brev fra styret, protokoller fra årsmøtet eller en vedlikeholdsplan kan vise hva selgeren visste.

Slik gikk det for Ella

Ella kjøpte en leilighet fra 1980-årene i et sameie, med balkong mot sør. I juni så hun rustsprut og avflasset maling på undersiden av balkongen, og en snekker sa at to av bærebjelkene var gjennomrustet. Hun ringte styret og spurte hvem som skulle betale.

Styret svarte at balkongene var felles bygningsdeler etter vedtektene, og at sameiet hadde vedtatt rehabilitering av dem året før Ella kjøpte. Protokollen fra årsmøtet viste at rustskadene allerede var kjent, og at selgeren hadde stemt for vedtaket. Selgeren hadde ikke nevnt noe om det i salgsprosessen. Sameiet tok regningen for bjelkene, så Ella hadde ikke noe tap å kreve av selgeren for selve utbedringen. Hun fikk derimot medhold i at selgeren burde ha opplyst om vedtaket, og selgeren dekket kostnaden hun hadde hatt til å stenge balkongen midlertidig.

Slik går du fram når balkongen har rust

Begynn med å dokumentere. Ta bilder av bjelker, festepunkter og undersiden, og få en fagperson til å beskrive omfanget skriftlig. Ikke bruk balkongen hvis bæreevnen kan være svekket. Det er også en del av å begrense tapet (avhendingslova § 7-2).

Spør så styret om vedtekter, protokoller og vedlikeholdsplan, slik at du vet hvem som har plikten. Melding til selgeren må komme innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen. Kravene mot selgeren er prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse. Selgeren har rett til å rette hvis han tilbyr det og det ikke gir deg urimelig ulempe (avhendingslova § 4-10). Du bærer selv de første 10 000 kronene av kostnadene. Er det sameiet som skal betale, retter du kravet mot styret.

Har du kjøpt i et sameie, er det verdt å lese betongskader på balkongen i sameiet: hvem betaler, og de generelle reglene står i hvem har ansvar for balkongen i et sameie og hvem har ansvar for balkongen i borettslag. Resten av mangelsreglene står i råte i huset etter kjøp: slik vurderes kravet ditt. Er det kledningen som er skadet, gjelder råteskader i kledningen gjemt bak ny maling.

Kort oppsummert

• Rust i balkongen betales av den som har vedlikeholdsplikten, og i sameie og borettslag er det ofte sameiet eller laget for bærende deler.
• Vedtektene kan flytte ansvaret, så les dem før du krever noe.
• Selgeren kan være ansvarlig hvis rusten var en mangel, for eksempel når han visste om rustskadene og tiet.
• Dokumenter rusten, og stopp bruken hvis bæreevnen kan være svekket.
• Prisavslaget følger kostnaden ved utbedring, og du bærer selv de første 10 000 kronene.