Betongskader på balkongen i sameiet – hvem betaler?

Hvem har vedlikeholdsplikten for balkongen

I et eierseksjonssameie er hovedregelen delt. Seksjonseieren skal vedlikeholde det som hører til egen bruksenhet, for eksempel rør, ledninger, vinduer, ytterdører, membran og sluk, og skal rense sluk og holde avløpsrør åpne, også sluk på egen balkong (eierseksjonsloven § 32). Plikten omfatter ikke utskifting av sluk, vinduer og ytterdører, og heller ikke reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, bærende vegger og rør bygget inn i bærende konstruksjoner.

Sameiet skal holde fellesarealer, bygningen og felles installasjoner forsvarlig ved like (eierseksjonsloven § 33). En balkong i betong som er del av den bærende konstruksjonen, faller derfor ofte på sameiet. Men fordelingen kan være endret i vedtektene, og balkongen kan være regnet som en del av din bruksenhet. Sjekk seksjoneringen, vedtektene og eventuelle vedtak fra årsmøtet.

Betongskader og hva som er selve skaden

Betongskader på balkonger kommer ofte av rust i armeringen som sprenger betongen. Skadene viser seg som sprekker, avskalling og rustflekker. Balkonger skal undersøkes for feste, råte, rust, sprekker, vannavrenning og tettesjikt i tilstandsrapporten, og er balkongen fellesareal for flere boliger, gjelder ikke alle kravene til undersøkelse dersom ikke boligeieren har vedlikeholdsplikten eller delen har særlig nær tilknytning til boligen.

Den praktiske betydningen er at tilstandsrapporten kanskje sier lite om balkongens betong, fordi den ligger i fellesarealet. Da kan du ikke uten videre regne med at alt er i orden, men heller ikke kreve at selgeren skal ha visst noe han ikke hadde grunn til å kjenne til.

Når selgeren kan hefte for betongskadene

Reglene om selgerens ansvar følger av avhendingslova, og de gjelder også ved salg av seksjon. Skaden kan være en mangel hvis balkongen er i dårligere stand enn du kunne forvente ut fra alder og synlig tilstand (§ 3-2), eller hvis selgeren visste om skadene, eller om vedtak om utbedring, og ikke sa fra (§ 3-7).

Særlig relevant er opplysninger som ligger hos sameiet og styret: kjente skader, planlagte prosjekter, vedtatte utbedringer og avsetninger til vedlikehold. Har selgeren tidd om et vedtak om balkongrehabilitering, kan det være en mangel. Hadde du fått opplysningen i salgsdokumentene, er du derimot regnet som kjent med den (§ 3-10).

I tillegg kommer egenandelen: Du må dekke tap og kostnader ved mangler opp til 10 000 kroner selv.

Slik gikk det for Madeleine

Madeleine kjøpte en leilighet med stor balkong. Året etter oppdaget hun at betongkanten på balkongen hadde sprekker og at deler av dekket hadde løsnet. Hun skrev til styret og krevde at sameiet reparerte, og til selgeren og krevde prisavslag.

Styret svarte at balkongplaten var en del av den bærende konstruksjonen, og at sameiet hadde vedlikeholdsplikten etter vedtektene. Sameiet la balkongen inn i et prosjekt om rehabilitering av alle balkongene og tok kostnaden gjennom fellesutgiftene. Selgeren avviste kravet med at han ikke hadde kjent til skadene, og at ingen av årsmøtereferatene nevnte balkongene.

Madeleine sto igjen uten krav mot selgeren, fordi sameiet betalte skaden og hun ikke kunne vise at selgeren hadde visst om den. Det hun oppnådde, var at sameiet gjorde jobben.

Hva som gjelder når du er ny eier

Ved eierskifte er den nye seksjonseieren bare erstatningsansvarlig for den delen av tapet som skyldes mangelfullt vedlikehold i egen eiertid (eierseksjonsloven § 34). Du betaler altså ikke for at forrige eier lot være å vedlikeholde det som var hans plikt, men du kan bli ansvarlig for at skaden vokser mens du selv eier. Det er en grunn til å melde fra raskt, både til styret og til selgeren, og til å la balkongen stå urørt til den er dokumentert.

Slik gjør du kravet ditt

Start med vedtektene og seksjoneringen: hvem har vedlikeholdsplikten for balkongplaten, rekkverket og undersiden? Send så en skriftlig melding til styret med bilder og beskrivelse av skaden. Sameiet som ikke vedlikeholder etter sin plikt, må erstatte tap det påfører seksjonseierne gjennom skader på bruksenhetene, og kravet rettes mot styret (eierseksjonsloven § 35).

Vil du rette krav mot selgeren, må du gi melding innen rimelig tid etter at du oppdaget skaden. Få en fagperson til å vurdere skaden og alderen på den. Er saken uløst, kan du lese om hva som skjer hvis du går rettens vei i kan jeg saksøke sameiet?.

De generelle reglene om selgeransvar ved skjulte skader står i råte i huset etter kjøp: slik vurderes kravet ditt. Rust i bærende deler av balkongen behandles i rustne bærebjelker i balkongen – hvem må betale utbedringen?, og skader som er skjult bak nytt materiale i svillen har råtnet – oppdaget under oppussing.

Kort oppsummert

• Hvem betaler betongskader på balkongen i sameiet, avhenger av vedtektene og hvor skaden sitter.
• Sameiet vedlikeholder bygningen og fellesarealene, og seksjonseierens plikt omfatter ikke bærende konstruksjoner.
• Selgeren hefter bare hvis skaden er en mangel, for eksempel ved skjulte opplysninger om kjente skader eller vedtak.
• Egenandelen på 10 000 kroner kommer i tillegg ved krav mot selger.
• Les vedtektene og få skaden dokumentert før du sender krav om betaling.