Eierseksjonsloven

§ 33 — Sameiets ansvar for felles vedlikehold

Lekker taket, er heisen ødelagt eller flasser fasaden? Loven gir styret og fellesskapet en streng plikt til å vedlikeholde bygningsmassen.

Kort svar

Alt som du ikke har ansvar for inne i leiligheten din (jf. § 32), har sameiet ansvaret for. Styret skal holde fellesareal, trappeoppganger, tak, bærevegger, fasade og felles røranlegg forsvarlig ved like, slik at bygget ikke forfaller eller ødelegger de private leilighetene.

Paragraftekst

Sameiet skal holde utvendige og innvendige fellesarealer, inkludert bygningen og felles installasjoner, forsvarlig ved like. Vedlikeholdet skal utføres slik at skader på fellesarealene og de enkelte bruksenhetene forebygges, og slik at seksjonseierne slipper ulemper. Vedlikeholdsplikten omfatter alt som ikke faller inn under den enkelte seksjonseierens vedlikeholdsplikt etter § 32. Vedlikeholdsplikten omfatter også reparasjon og utskifting når det er nødvendig, og utbedring av tilfeldige skader. Vedlikeholdsplikten omfatter også felles installasjoner som går gjennom bruksenheter, slik som rør, ledninger og kanaler. Sameiet har rett til å føre nye slike installasjoner gjennom bruksenhetene hvis det ikke skaper vesentlig ulempe for den aktuelle seksjonseieren. Seksjonseieren skal gi sameiet adgang til bruksenheten for å vedlikeholde, installere og kontrollere installasjoner som nevnt i første og annet punktum. Kontroll og arbeid i bruksenhetene skal varsles i rimelig tid og gjennomføres slik at det ikke skaper unødvendig ulempe for seksjonseieren eller andre brukere. I vedtektene kan det fastsettes at eierne av bestemte seksjoner skal ha plikt til å holde deler av fellesarealene ved like. En slik bestemmelse krever samtykke fra de eierne det gjelder. Hvis sameiet ikke vedlikeholder fellesarealene i samsvar med første og annet ledd, og det mangelfulle vedlikeholdet står i fare for å påføre eiendommen skade eller ødeleggelse, kan en seksjonseier utføre vedlikeholdet selv. Seksjonseieren kan i slike tilfeller kreve å få sine nødvendige utgifter dekket på samme måte som andre vedlikeholdskostnader, jf. § 29. Før seksjonseieren starter et slikt vedlikehold, skal de øvrige seksjonseierne varsles i rimelig tid. Varsel kan unnlates dersom det foreligger særlige grunner som gjør det rimelig å unnlate å varsle.— Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

Paragraf 33 er den tyngste økonomiske plikten for alle sameier.

For det første legger loven alt det store vedlikeholdet på styrets (sameiets) skuldre. Det ytre skallet av bygget — tak, grunnmur, bærevegger, utvendige paneler, balkongens konstruksjon — er fellesskapets ansvar. De har også ansvaret for å skifte selve rammene på vinduene og bytte ut felles rørsystem ("stammen") og det elektriske hovednettet i bygget når det er utslitt.

Rør i andres stuer: Fordi bygget er ett stort maskineri, vil hovedrør og luftekanaler ofte gå rett i gjennom leilighetene (bruksenhetene) til naboene, for eksempel inne i en "kasse" på kjøkkenet. Loven sier at sameiet har både vedlikeholdsansvaret for disse fellesrørene, og rett til å bygge nye rør der, selv om det er din stue, og at du plikter å slippe inn rørleggeren. Styret må imidlertid varsle deg i god tid.

Krise-regelen ("nødverge"): Styret somler iblant. Hva hvis taket ditt drypper, det begynner å bli store råteskader, og styret bare svarer "vi har ikke penger, vi får se neste år"? Da gir loven deg rett til å "kuppe" saken. Du kan sende et skriftlig varsel til naboene, hyre en taktekker selv, og utbedre akkurat nok til å stoppe skadene på bygget. Regningen kan du deretter med loven i hånd sende til sameiet (som deler den på brøken til alle). Du må bevise at det hastet for å forhindre "skade eller ødeleggelse", hvis ikke får du ingenting.

Eksempel

Eksempel · Stammen som sprakk

Et hovedvannrør ("stammen") som forsyner fire etasjer med vann, går gjennom en vegg inne på badet til Jonas. Røret sprekker, og vannet fosser ut og ødelegger flisene til Jonas. Styret sier "Røret er inne hos deg, så det er ditt problem". Styret tar feil. Dette er en "felles installasjon som går gjennom bruksenheter". Sameiets felleskasse må dekke reparasjonen av hovedrøret, mens følgeskadene (de ødelagte flisene) håndteres i forsikringsoppgjøret. Jonas har full rett til å slippe rørleggerne inn gjennom sitt bad uten å måtte ta regningen, ettersom eierseksjonsloven § 33 slår fast sameiets vedlikeholdsplikt.

Vanlige feil

Beboeren i toppetasjen nekter rørleggeren tilgang til sjakten sin, fordi "det ødelegger tapetet"
Styret tror at fordi fellesgangen aldri ble malt på 10 år, har den mistet sin garanti og trenger ikke males. (Loven krever at fellesareal holdes *forsvarlig ved like*)
En beboer river veggen og bytter et stykke av sameiets store rørstamme uten å spørre, noe som skaper trøbbel for anlegget lenger ned

Hva bør du gjøre?

Som beboer: Mistenker du feil på rørstammer i veggen, meld fra til styret skriftlig med én gang. Ikke skru på felles rør selv. Slipp alltid inn håndverkere som sendes av styret hvis du får rimelig varsel.

Som styre: Ikke utsett bytte av tak og felles vinduer. Hvis felles installasjoner ødelegger en bolig inni, kan styret bli saksøkt av beboeren (se § 35). Sørg for at årsmøtet bygger opp en bufferkapital (vedlikeholdsfond) for akkurat denne typen lovpålagte reparasjoner.

Dumme spørsmål

Hvem betaler hvis styret må rive mitt ny-oppussede bad for å bytte fellesrørene inni veggen?

Siden bytte av rørstammen er sameiets vedlikeholdsplikt, må sameiet normalt også betale for å sette overflatene dine tilbake til den standarden du hadde (innenfor rimelighetens grenser). De kan ikke bare forlate badet ditt med en åpen gipsvegg. (Dette tas oftest via boligselskapets forsikring eller i budsjettet for rørfornying).

Må vi dele utgiftene selv om taket bare lekker hos Pål i toppetasjen?

Ja. Taket dekker selve bygningskroppen. At det tilfeldigvis drypper i toppetasjen betyr ikke at Pål eier taket alene. Hele sameiet (etter brøk) deler regningen for felleskonstruksjoner.