Balkongen har to ansvarlige: Du som seksjonseier har ansvaret for de innvendige flatene – gulvoverflaten, innsiden av rekkverket og renhold, inkludert å holde sluk og avløpshull åpne. Sameiet har ansvaret for selve konstruksjonen: betongdekket, bæringen, utsiden og rekkverkets fundament. Delingen følger av at balkongens indre regnes til bruksenheten etter eierseksjonsloven § 32, mens konstruksjonen er en del av bygningen som sameiet skal vedlikeholde etter § 33.

Selma og betongbitene

Selma elsker balkongen sin – morgenkaffe, tomatplanter, hele pakken. En vårdag ser hun at det ligger små betongbiter på gulvet, og at det har kommet rustfargede striper på undersiden av balkongen over. Hun pirker forsiktig i kanten av sitt eget balkongdekke, og en flis løsner.

Dette er ikke et kosmetisk problem. Rustfargede utfellinger og avskallende betong er klassiske tegn på armeringskorrosjon: Fukt har trengt inn i betongen, armeringsjernet ruster og utvider seg, og betongen sprenges løs innenfra. Ubehandlet kan det ende med at balkonger må stenges – eller verre.

Og her er poenget: Dette er sameiets ansvar, hundre prosent. Betongdekket og bæringen er konstruksjon, og konstruksjonen tilhører bygningen. Selma skal ikke hyre betongentreprenør; hun skal sende et skriftlig varsel til styret samme uke, gjerne med bilder. Et styre som får et slikt varsel, bør bestille en tilstandsvurdering raskt – armeringskorrosjon blir bare dyrere av å vente, og et sameie som ignorerer varselet, kan bli erstatningsansvarlig hvis forsømmelsen fører til tap.

Grensen på balkongen – flate for flate

Gulvoverflaten: Din. Fliser, tregulv, belegg eller maling du har lagt, holder du selv ved like. Men membranen og dekket under er en del av konstruksjonen – fellesskapets bord i de fleste sameier.

Sluk og avløpshull: Din daglige jobb. Balkongsluk og drenshull tettes av løv, jord fra blomsterkasser og granbar fra julenek. Et tett balkongsluk sender vann inn i konstruksjonen eller ned til naboen – og da er det fort din forsømmelse. Rens vår og høst.

Rekkverket: Innsiden – overflaten du kan nå og male – regnes gjerne til ditt vedlikehold. Selve rekkverkskonstruksjonen, innfestingen og utsiden er sameiets. Er rekkverket løst, er det en sikkerhetssak for styret, ikke et gjør-det-selv-prosjekt.

Betongdekke, bæring og underside: Sameiets, alltid. Det samme gjelder balkongens utside, som er en del av fasaden.

Taket over balkongen: Er det balkongen over deg eller et utstikk fra bygget, er det konstruksjon – sameiets ansvar.

Hva du kan og ikke kan gjøre med balkongen

Balkongen føles privat, men den er en del av fasaden. Det setter grenser:

  • Innglassing krever samtykke fra sameiet og som regel årsmøtevedtak, ofte også byggesøknad.
  • Markiser og parabol krever normalt samtykke og skal følge sameiets fargevalg og retningslinjer.
  • Blomsterkasser på utsiden av rekkverket er mange steder forbudt i husordensreglene – av hensyn til dem som går under.
  • Tunge konstruksjoner – boblebad er den moderne klassikeren – kan overbelaste dekket. Konstruksjonen er dimensjonert for en viss last, og den lasten eier du ikke retten til å utfordre.

Det du fritt kan gjøre, er det som ikke berører konstruksjon eller fasade: møblere, dyrke tomater, legge terrassefliser oppå eksisterende gulv (så lenge sluk og avrenning fungerer) og male innsiden av rekkverket i godkjent farge.

Når det oppstår skade

Skader på balkonger følger det vanlige sporet: Den som har vedlikeholdsansvaret for det som sviktet, bærer ansvaret for følgene. Tre eksempler:

  1. Tett sluk hos deg → vannskade hos naboen under. Du forsømte renseplikten; du risikerer erstatningsansvar for naboens tap.
  2. Korrodert konstruksjon → flis faller og skader noens bil. Konstruksjonen er sameiets; ansvaret peker mot fellesskapet, særlig hvis forfallet var kjent eller burde vært avdekket.
  3. Lekkasje gjennom balkongdekket etter at du fjernet membranen i et egenkomponert oppussingsprosjekt: Da har du beveget deg inn i konstruksjonen uten lov, og både retting og ansvar lander hos deg.

Terrasser, takterrasser og vinteren

Samme logikk gjelder for terrasser og takterrasser, men med større flater og større konsekvenser: Tettesjiktet under en takterrasse er samtidig taket til naboen under, og hører til konstruksjonen – fellesskapets ansvar – mens terrassebord, møbler og renhold er ditt. Nettopp for terrasser har mange sameier detaljerte vedtektsbestemmelser, blant annet om hvem som bekoster membranfornyelse når eieren har lagt påkostede gulv oppå. Sjekk dem før du bygger platting.

Og et vinterord: Snø og is på egen balkong håndterer du selv – husordensreglene pålegger ofte eierne å måke slik at smeltevann ikke blir stående, og istapper fra din balkongkant er i første omgang ditt nærmeste ansvar å varsle om. Store snømengder på selve konstruksjonen er derimot en sak for styret.

Selmas sluttstrek

I Selmas sameie endte betongvarselet med tilstandskontroll av samtlige 24 balkonger. Åtte trengte mekanisk reparasjon, alle fikk ny overflatebehandling, og regningen ble en felleskostnad fordelt etter eierbrøk – som loven forutsetter når konstruksjonen skal reddes. Selma fikk beskjed om å rense sluket sitt oftere, noe hun tok med godt humør.

Balkongregnestykket er altså enkelt når man først kan det: Alt du kan feie, vanne og male fra din egen stol, er ditt. Alt som holder deg oppe i lufta, er fellesskapets. Og varsler du tidlig når konstruksjonen viser tegn til sykdom, gjør du både balkongen og bankkontoen en tjeneste.