Selve bærekonstruksjonen i balkongen — dekket og festet til bygningen — regnes normalt som en del av bygningskroppen og er dermed borettslagets ansvar. Overflatebelegg, rekkverk og eventuell innglassing kan derimot være lagt til andelseieren i det enkelte borettslags vedtekter, så her varierer praksis mer enn på mange andre områder.

Bæringen er en fellesbygningsdel

Balkongens bærende del, altså selve betongdekket eller stålkonstruksjonen som holder balkongen oppe og fester den til bygningen, er en integrert del av bygningens konstruksjon. Skulle det oppstå sprekker, armeringsrust eller andre strukturelle svakheter i selve balkongdekket, er dette normalt noe borettslaget må utbedre etter § 5-17, på samme måte som andre bærende bygningsdeler. Dette gjelder også drenering og fall på balkonggulvet som er lagt for å lede vann bort fra bygningen — feil i selve konstruksjonen som gjør at vann samler seg og trenger inn i bygningskroppen, er normalt et bygningsmessig forhold og dermed borettslagets ansvar.

Overflater og rekkverk — her varierer det

Overflatebelegget på balkonggulvet, malingen på rekkverket og eventuelle skillevegger mot naboens balkong er derimot et område hvor mange borettslag har regulert ansvaret nærmere i vedtektene. I noen lag er det andelseieren som har ansvar for å male og vedlikeholde rekkverket og legge nytt gulvbelegg, mens borettslaget tar seg av selve konstruksjonen bak. I andre lag ligger hele balkongvedlikeholdet, inkludert overflater, hos borettslaget som en del av den helhetlige fasadepleien.

Rekkverk og sikkerhet

Rekkverket på en balkong har også en sikkerhetsmessig side som er verdt å nevne særskilt. Rustne eller løse rekkverk kan utgjøre en reell fare, og bør meldes til styret raskt uavhengig av hvem som formelt sett har vedlikeholdsplikten for akkurat den delen. Mange borettslag har egne rutiner for jevnlig kontroll av rekkverk og balkonger nettopp av sikkerhetshensyn, og enkelte har også bestemmelser i vedtektene om hva slags altankasser, markiser eller annet utstyr som kan monteres på rekkverket uten at det går på bekostning av sikkerheten eller bygningens fasadeuttrykk.

Innglassing av balkong — et særlig uavklart tema

Innglassede balkonger er et område hvor spørsmålet om vedlikeholdsansvar ikke er generelt avklart i lov eller fast praksis. Om innglassingen regnes som en del av bygningens fasade, taler det for at borettslaget har ansvaret. Regnes den derimot som en del av selve bruksenheten — altså noe som ligner mer på et tilbygg andelseieren selv har fått anledning til å sette opp — kan ansvaret i stedet ligge hos andelseieren. Hvilken løsning som gjelder i det enkelte tilfellet, avhenger gjerne av hvordan innglassingen opprinnelig ble godkjent, om det finnes skriftlige avtaler mellom andelseier og styret, og hvordan borettslaget har praktisert dette over tid.

To eksempler som illustrerer forskjellen

Tenk deg et borettslag der en andelseier for mange år siden fikk godkjenning fra styret til å glasse inn balkongen for egen regning. Årene går, og glasset i innglassingen begynner å punktere og lekke. Er innglassingen ansett som del av bygningens fasade fordi hele bygget etter hvert har fått lignende løsninger og styret har overtatt ansvaret for vedlikehold av dem, kan borettslaget bli ansvarlig for utbedringen selv om andelseieren opprinnelig bekostet installasjonen. Har borettslaget derimot aldri behandlet innglassingen som en felles bygningsdel, og andelseieren har stått for alt vedlikehold selv i årene som har gått, taler det for at ansvaret fortsatt ligger hos andelseieren.

Sammenlign dette med en andelseier i et annet borettslag, der samtlige balkonger fra byggeåret allerede var innglasset som en del av den opprinnelige arkitekturen. Her vil innglassingen mest sannsynlig regnes som en integrert del av bygningens fasade fra første stund, og vedlikeholdsansvaret vil normalt ligge hos borettslaget på samme måte som for resten av fasaden.

Sjekk vedtektene og dokumenter avtaler

Fordi balkonger er et område med så mye variasjon mellom ulike borettslag, er det spesielt viktig å sjekke vedtektene før du planlegger arbeid på balkongen din — enten det gjelder nytt gulvbelegg, oppussing av rekkverket eller innglassing. Har du fått en muntlig avtale med styret om ansvarsfordeling, bør du be om å få den bekreftet skriftlig, slik at det ikke oppstår tvil senere om hvem som har ansvaret for vedlikehold og eventuelle skader.

Markiser, altankasser og annet utstyr

Ønsker du å montere markise, altankasse eller solskjerming på balkongen, er dette normalt noe du kan gjøre for egen regning, men det er lurt å sjekke om vedtektene stiller krav til utforming eller festemåte av hensyn til bygningens fasadeuttrykk og sikkerhet. Skulle slikt utstyr forårsake skade på selve balkongkonstruksjonen — for eksempel gjennom feilaktig montering som skader tettesjiktet i gulvet — vil dette normalt være ditt ansvar å utbedre, selv om den underliggende bæringen ellers er borettslagets ansvarsområde.

Stillas og fellesarbeid som berører balkongen

Ved større fasadearbeider, som etterisolering eller bytte av kledning, må ofte hele bygningen omkranses av stillas, noe som også berører balkongene. I slike tilfeller er det borettslaget som organiserer og bekoster stillaset og selve fasadearbeidet, men andelseiere kan bli bedt om å fjerne løse gjenstander fra balkongen midlertidig, eller tilpasse seg innglassing og andre installasjoner som eventuelt må demonteres og reetableres som del av prosjektet.