Burettslagslova

§ 5-17 — Borettslagets plikt til å vedlikeholde fellesområdene og utsiden

Hvem betaler for nytt tak, nye vinduer eller fellesrør som sprekker? Loven slår fast at borettslaget selv har ansvaret for alt på utsiden og i fellesarealene.

Kort svar

Borettslaget (styret) plikter å holde alle bygninger, fellesarealer, og store rør- og ledningssystemer i forsvarlig stand. De har ansvaret for alt du selv ikke har ansvaret for (f.eks tak, fasade og heis). Du plikter å slippe dem inn i boligen din når de skal utføre arbeidet.

Paragraftekst

(1) Laget skal halde bygningar og eigedommen elles i forsvarleg stand så langt plikta ikkje ligg på andelseigarane. Skade på bustad eller inventar som tilhøyrer laget, skal laget utbetre dersom skaden kjem av mishald frå ein annan andelseigar. (2) Felles røyr, leidningar, kanalar og andre felles installasjonar som går gjennom bustaden, skal laget halde ved like. Laget har rett til å føre nye slike installasjonar gjennom bustaden dersom det ikkje er til vesentleg ulempe for andelseigaren. (3) Andelseigaren skal gi tilgjenge til bustaden for utføring av arbeid som nemnt i første og andre leddet, og for ettersyn i høve til slikt vedlikehald, reparasjon eller utskifting. Ettersyn og utføring av arbeid skal gjennomførast slik at det ikkje er til unødig ulempe for andelseigaren eller annan brukar av bustaden. (4) I vedtektene kan vedlikehaldsplikta fastleggjast annleis enn det som går fram av paragrafen her.— Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

Mens paragraf 5-12 tok seg av innsiden, tar 5-17 seg av utsiden og maskineriet.

Borettslaget eier den fysiske tomten og bygningskroppen. Det betyr at borettslaget (via styret) har en lovpålagt plikt til å ta vare på fellesverdien. De må sjekke at taket ikke faller ned, asfaltere veier, male fasaden og vedlikeholde bærevegger. Borettslaget skal også fikse fellesarealene, slik som trappeoppganger, garasjeanlegg og uteområder. Er heisen ødelagt, er det styrets plikt å reparere den raskt.

Ledd to er en spesiell kilde til krangel. Det finnes felles rør og ventilasjonskanaler som løper "usynlig" bak veggene gjennom alle leilighetene fra bunn til topp i bygget (kalt stammer). Loven slår fast at borettslaget eier disse, og har plikt til å vedlikeholde dem, selv om de ligger inne i din vegg. Hvis de bygger om, kan borettslaget lovlig kreve å borre og trekke nye slike fellesrør gjennom stua de, med mindre det ødelegger rommet helt (vesentlig ulempe).

Ledd tre gir deg en korresponderende plikt. Siden borettslaget har ansvaret for fellesrørene, vinduene dine og bæreveggen bak gipsplaten, må de iblant inn. Du er pålagt å låse opp døren og gi dem tilgang ("tilgjenge") når de skal foreta inspeksjoner (f.eks sjekke brannvarslerne) eller bytte fellesrør. Du kan ikke nekte rørleggeren adgang og stoppe borettslagets vedlikeholdsplan.

Samtidig sier loven at styret skal ta hensyn til deg. De kan ikke kreve å inspisere rørene dine klokken fem på en søndagsmorgen. De skal varsle i rimelig tid, og jobben skal gjøres effektivt (uten "unødig ulempe").

Også her, i ledd fire, sier loven at generalforsamlingen i borettslaget kan endre disse fordelingene hvis de ønsker det i vedtektene. Sjekk vedtektene.

Eksempel

Eksempel · De nye vinduene

Styret i Solkroken borettslag merker at det begynner å lekke kald luft fra vinduene i første etasje, og kledningen flasser. Etter § 5-17 har borettslaget plikt til å holde bygget forsvarlig, inkludert å bytte fasade og utvendige vinduer. Styret vedtar utskifting, og sender varsel til beboerne med dato for utskifting hos den enkelte. Petter (andelseier) reiser på hytta og nekter å legge ut nøkkel til leiligheten, fordi han synes arbeiderne støver ned stua hans. Dette er brudd på Petters plikt i ledd tre. Han har plikt til å gi dem tilgang, og styret kan om nødvendig be namsmannen om hjelp til å få låsesmed til å åpne døren hvis Petters nekt truer det felles prosjektet.

Vanlige feil

Beboer tror vinduene er deres eget ansvar og bytter dem ut selv uten å be borettslaget om penger
Styret dropper nødvendig vedlikehold av taket i fem år for å spare penger, og bryter lovens krav om forsvarlig stand
Beboer nekter å slippe inn brann-inspektører fra styret

Hva bør du gjøre?

Som beboer: Mistenker du skader i fellesrør, bærevegger, tak eller fasade? Meld det til styret øyeblikkelig skriftlig. Gjør du det, har du sikret at styret vet om det. Ignorerer styret dette og skaden forverrer seg, er ansvaret 100 % deres. Sørg for at du legger til rette når håndverkerne skal inn i leiligheten.

Som styremedlem: Lag langsiktige vedlikeholdsplaner (10-årsplaner). Gode forretningsførere (som OBOS) kan hjelpe med å lage en teknisk tilstandsrapport på bygget. Det er mye billigere å skifte ut et rustent vannrør planlagt enn når det sprekker natt til 1. juledag. Loven sier klart at det er styrets ansvar å holde bygget i stand. Gjør dere det ikke, kan beboerne kreve erstatning av dere.

Dumme spørsmål

Hva om styret borer et nytt fellesrør gjennom soverommet mitt, og det bråker?

Så lenge det "ikje er til vesentleg ulempe" må du tåle det. Å få et 10-centimeters rør i hjørnet av rommet innebygd i en kasse anses normalt for lovlig tålt, mens et rør tvers gjennom midten av stua er ulovlig og til "vesentlig ulempe". Nødvendig byggestøy i normal arbeidstid må du uansett tåle.

Hvis borettslaget må rive badet mitt for å fikse fellesrør (rørfornying), får jeg flunka nytt bad gratis?

Borettslaget må bygge badet ditt opp igjen og "tilbakeføre" det til funksjonell standard. Har du et 40 år gammelt, slitt bad, får du i praksis et standard nytt og forskriftsmessig bad på borettslagets regning. Men hvis du krever spesialbestilte designfliser, gullvasker eller boblebad utover standard, vil borettslaget kreve at du betaler mellomlegget (oppgraderingen) for dette privat.