Råte i huset etter kjøp: slik vurderes kravet ditt

Slik gikk det for Amalie

Amalie kjøpte en enebolig fra 1974 i august. Tilstandsrapporten ga kledningen tilstandsgrad 1 og terrassen tilstandsgrad 2 med beskrivelsen «sterk slitasje på dekket». Salgsoppgaven nevnte at huset var malt for to år siden.

I oktober skulle Amalie skifte et vindu og fant råte i svillen og i nedre del av panelet under vinduet. Snekkeren la merke til at råten hadde gått langt bak den friske overflaten, og at malingen dekket over skadene. Amalie tok bilder av alt før noe ble revet, lot snekkeren skrive en beskrivelse av omfanget og sendte skriftlig reklamasjon.

Selger svarte at huset var solgt slik det sto, og at et gammelt hus alltid kan ha råte. Amalie viste til at forbehold av den typen ikke gjelder ved forbrukerkjøp, og at rapporten ga kledningen tilstandsgrad 1. Selger tilbød så å reparere svillen med egen snekker. Amalie godtok det, fordi tilbudet ikke ga henne urimelig ulempe, og selger dekket utbedringen av svillen og det ødelagte panelet. Terrassen ble stående utenfor kravet, fordi den var beskrevet med tilstandsgrad 2 i rapporten.

Hva som avgjør om råte etter boligkjøpet er en mangel

Loven spør ikke om det er råte, men om boligen er dårligere enn du kunne forvente. Avhendingslova § 3-2 knytter forventningen til boligens type, alder og synlige tilstand. Et hus fra syttitallet med kledning i tre kan ha råteskader på utsatte steder uten at det er en mangel, mens skjult råte i en bærende del som ikke var nevnt, ofte er det.

To andre grunnlag er ofte viktigere enn alderen:

• Manglende opplysning. Visste selger eller burde selger ha visst om råte, lekkasjer eller tidligere utbedringer, og du ikke fikk vite det, kan opplysningsplikten etter avhendingslova § 3-7 være brutt.
• Uriktig opplysning. Sto det at huset var nymalt eller oppusset, og det skjulte råte, kan det være en uriktig opplysning etter avhendingslova § 3-8.

Ved forbrukerkjøp har «som den er»-forbehold ingen virkning, jamfør avhendingslova § 3-9 andre ledd. Det er du som må sannsynliggjøre at det er en mangel. Selger trenger ikke bevise at huset var friskt.

Hvor råten sitter, og hva rapporten sa om det

Forskriften om tilstandsrapporter peker ut de stedene takstmannen skal se etter råte. Kledningen skal undersøkes med stikkprøver på typiske skadesteder som nedkanten av panelet og rundt vinduene. Balkonger og terrasser skal undersøkes for feste, råte, rust og tettesjikt, og terrasse over innvendige rom også for lufting. Fra krypkjeller og kaldloft skal det ses etter råte og muggvekst, og i krypkjelleren skal det tas stikkprøver i treverket.

Det du kunne lese i en godkjent rapport, regnes som noe du kjente til etter avhendingslova § 3-10. Har rapporten tilstandsgrad 2 eller 3, blir det vanskeligere å få medhold, og det avhenger av hvor konkret risikoen var beskrevet. I en avgjørelse fra Finansklagenemnda om en enebolig fra 1972 med lekkasje fra terrasse over soverom fant flertallet en mangel, fordi rapporten bare hadde en generell risikoopplysning. Prisavslaget ble satt skjønnsmessig, og avgjørelsen hadde dissens.

Rapporten forteller også hva som ikke ble undersøkt. Står det at det ikke var mulig å komme til, er det mer sannsynlig at du ikke kunne oppdage råten selv, men at selger må ha visst om den.

Slik viser du at råten fantes ved overtakelsen

Om det er en mangel, vurderes ut fra tidspunktet du overtok. Feilen kan derfor være en mangel selv om den først viser seg senere. Poenget er å vise at råten ikke oppstod etter at du flyttet inn. Råte tar tid å utvikle, og en snekker eller sakkyndig kan ofte si noe om hvor gammel skaden er.

• Ta bilder og film før noe rives eller repareres, med dato.
• Bruk fuktmåler og be om skriftlig vurdering av omfang og årsak fra en fagperson.
• Behold råtne deler som viser omfanget.
• Sjekk om det er malt eller kledd over skaden, noe som kan tyde på at selger visste om den.

Hvordan du legger frem beviset, går du gjennom i Hvordan viser jeg at råten var der før overtakelsen?. Reklamer innen rimelig tid etter at du oppdaget råten, og skriv hva slags feil det er. Er råten gjemt bak ny maling eller ny kledning, kan det tyde på at selger visste, som forklart i Råteskader i kledningen gjemt bak ny maling og Selger satte ny kledning rett over den gamle råten.

Vanlige steder for råte og hva du kan lese videre

Råte oppstår der fukt og treverk møtes. Den vanligste plasseringen bestemmer hvilken artikkel som passer best:

• Under gulvet og i bærende deler: Råte i bjelkelaget under stuegulvet og Svillen har råtnet – oppdaget under oppussing.
• I vinduer og kledning: Råte i vindusrammene: mangel eller vanlig slitasje? og Kan jeg kreve ny kledning når bare deler er råtne?.
• På terrasse og balkong: Terrassen er råtten under dekket – er det en mangel?.
• Generelle spørsmål om klage: Kan jeg klage på råte i bolig etter kjøp? og Råte i bjelkelag og trekonstruksjoner – er det en mangel ved huset?.

Råte og fukt trekker ofte med seg andre skader. FHI oppgir at fukt og råte er en risikofaktor for angrep av stokkmaur, som kan gnage ut treverk og isolasjon.

Hva du kan kreve når selger har rett til å rette

Tilbyr selger å rette råteskaden, må du som hovedregel godta det etter avhendingslova § 4-10 første ledd, hvis det ikke gir deg urimelig ulempe. Kjøperen kan bare kreve retting når selgeren har ført opp huset for salg, eller ved kjøp av en nyoppført bolig som har vært brukt i under ett år. Avviser du retting selger har rett til å utføre, mister du prisavslag og heving, men erstatning kan du fortsatt kreve.

Prisavslaget settes som hovedregel til det som koster å rette skaden, med fradrag for standardheving når du får bedre bygningsdeler enn de gamle. Egenandelen på 10 000 kroner kommer i tillegg til det du selv må bære. Dette er generell informasjon om reglene og erstatter ikke en vurdering av din egen sak.

Kort oppsummert

• Råte etter boligkjøpet er en mangel når skaden er større eller mer skjult enn du kunne forvente ut fra alder og synlig tilstand.
• Tilstandsrapportens tilstandsgrad og selgers kunnskap om fukt eller tidligere skader avgjør ofte utfallet.
• Du må selv sannsynliggjøre at råten fantes ved overtakelsen, så dokumenter før noe rives.
• Skjult råte bak ny maling eller kledning kan tyde på at selger visste, og det styrker kravet.
• Selger har normalt rett til å rette først, og prisavslag settes som hovedregel til utbedringskostnaden.