Nye regler for boligsalg fra 2022: dette betyr de for deg

Hva avhendingslova fra 2022 endret

Endringene kom i lov 7. juni 2019 nr. 20 om tryggere bolighandel og trådte i kraft 1. januar 2022. Formålet var at selgere skulle få lyst til å legge fram all informasjon om boligen og skaffe tilstandsrapport ved salg til forbrukere. Før reformen kunne en selger i praksis tjene på å vite minst mulig.

Før 2022 var en bolig solgt «som den er» i utgangspunktet bare mangelfull hvis den var i vesentlig dårligere stand enn du hadde grunn til å regne med. Selgeren hadde derfor bare delvis ansvar for skjulte feil. Den gamle regelen om «vesentlig dårligere stand» er nå borte når du kjøper som forbruker (en privatperson som ikke kjøper som ledd i næringsvirksomhet). Selgerens status har ingen betydning: også en privat selger selger til en forbruker.

Reglene gjelder for avtaler som er inngått etter at loven trådte i kraft. Inngikk du kjøpekontrakten før 1. januar 2022, følger saken din de gamle reglene, og du kan lese mer om hvilke regler som gjelder hvis du kjøpte før 2022. Avhendingslova gjelder også ved salg av borettslagsandel og eierseksjon. Nybygg fra utbygger faller utenfor og følger bustadoppføringslova.

«Som den er» og andre forbehold etter 2022

Ved forbrukerkjøp har «som den er»-forbehold og lignende alminnelige forbehold ingen virkning (avhendingslova § 3-9 andre ledd). Det samme gjelder forbehold som ikke er konkrete nok til å påvirke vurderingen din av boligen. Forbudet gjelder også fritidsboliger.

Selgeren kan fortsatt ta spesifikke forbehold. Skriver hun at hun mistenker fukt i badet og forklarer hvorfor, er risikoen ikke lenger bare teoretisk, og forbeholdet går lettere klar av forbudet. Betegnelsen «oppussingsobjekt» kan også få betydning når den er tydelig og stemmer med virkeligheten. Selgeren kan beskrive noe som usikkert, men bare hvis usikkerheten er reell. Vet hun at opplysningen ikke stemmer, ses det bort fra forbeholdet. Du finner en nærmere gjennomgang av hvilke forbehold som fortsatt er lovlige for selger, og av hva du gjør hvis selgeren tok forbehold likevel.

Er kjøperen ikke forbruker, kan boligen fortsatt selges «som den er». Den har da likevel en mangel hvis selgeren ikke ga opplysninger hun kjente til, eller hvis den er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra prisen. Det gjelder blant annet når kjøperen ikke er forbruker.

Slik gikk det for Marte

Marte kjøpte en enebolig fra 1974 i mars 2023. Kontrakten sa at boligen ble solgt «som den er», og tilstandsrapporten nevnte ikke baderommet. Etter overtakelsen fant en rørlegger fuktskade under badegulvet, og selgeren viste til forbeholdet.

Forbeholdet hjalp henne ikke. Kontrakten var inngått etter 1. januar 2022, Marte var forbruker, og forbeholdet var helt uspesifisert. Spørsmålet ble i stedet om boligen svarte til det hun kunne vente ut fra alder og synlig tilstand, og om selgeren hadde tiet om noe hun kjente til. Marte sendte skriftlig reklamasjon og la ved et pristilbud fra rørleggeren. Selgeren svarte først at hun solgte «som den er», men gikk i neste brev med på å forhandle om prisavslag.

Tilstandsrapport, egenerklæring og det du selv må undersøke

Loven påbyr ikke tilstandsrapport, og selgeren har ingen plikt til å skaffe en. Uten rapport blir hun likevel lettere ansvarlig for mangler. Forskrift til avhendingslova setter minstekrav til selve rapporten: den skal være uavhengig av partene, ikke eldre enn ett år når du binder deg, og skrevet på et språk du forstår. Forskriften regulerer bare tilstandsrapporten og har ingen krav til selgerens egenerklæring. Kravene er beskrevet i kravene til tilstandsrapport i forskriften.

Du regnes for å kjenne til det som går tydelig fram av en godkjent tilstandsrapport og av andre salgsdokumenter du har fått anledning til å lese (avhendingslova § 3-10 første ledd). Har du undersøkt boligen selv, kan du heller ikke kreve noe du burde ha oppdaget. Høyesterett har likevel slått fast at undersøkelsesplikten ikke må strekkes så langt at risikoen for skjulte feil i praksis flyttes tilbake til kjøperen, i strid med formålet med 2022-endringen (HR-2025-1749-A). Generelle oppfordringer om å undersøke kan ikke brukes til å omgå forbudet mot alminnelige forbehold. Selgerens opplysningsplikt står fast uansett hva du har undersøkt.

Rapporten gir hver bygningsdel en tilstandsgrad fra 0 til 3. Grad 2 betyr vesentlige avvik, og grad 3 betyr store eller alvorlige avvik. Får en del grad 2 eller 3, skal takstmannen forklare årsak og konsekvens. Ved grad 3 skal han også gi et grovt anslag på hva utbedringen koster. Er det gjort arbeid av håndverkere de siste fem årene, skal han be eieren dokumentere det. Kan han ikke undersøke en bygningsdel, for eksempel fordi taket var dekket av snø, skal rapporten si det. Hva du kan forvente av en bolig, avhenger av type, alder og synlig tilstand, og hva du kunne forvente etter de nye reglene er en egen vurdering.

Egenandelen og forsikringen bak selgeren

Du må selv dekke tap og kostnader ved mangler opp til 10 000 kroner (avhendingslova § 3-1 fjerde ledd). Beløpet er en egenandel og ikke en terskel for hva som er en mangel. Koster en mangel omtrent 12 000 kroner å utbedre, kan du få dekket om lag 2 000. Egenandelen gjelder samlet for alle manglene, og den gjelder også når feilen er alvorlig. Slik egenandelen virker er forklart i egen artikkel, og der finner du også svar på om en høyere avtalt egenandel er gyldig.

Sammen gir dette en enkel regel for praktisk bruk: jo mer konkret selgeren har skrevet om en feil, og jo tydeligere det står i salgsdokumentene, desto vanskeligere er det å kreve noe for akkurat den feilen etterpå. Skriver hun derimot bare «som den er» uten å si hva hun mener, har du ikke fått noen reell advarsel.

Selgeren kan fortsatt forsikre seg mot mangelsansvaret. Ordningen kalles nå gjerne boligselgerforsikring, og departementet regnet med at den ville bli merkbart dyrere uten tilstandsrapport. Finansklagenemnda skriver i årsrapporten for 2025 at reformen ga lavere terskel for å reklamere, og at mangelstvistene nå er større og har flere feil per bolig. Klagene på eierskifteforsikring økte til 1 360 i 2025. Les mer om reformen og boligselgerforsikringen.

Kort oppsummert

• Avhendingslova fra 2022 gjelder for avtaler inngått fra 1. januar 2022, og eldre avtaler følger de gamle reglene.
• Etter reformen i 2022 har «som den er» og andre uspesifiserte forbehold ingen virkning ved forbrukerkjøp, men konkrete forbehold kan gå klar.
• Tilstandsrapport er ikke påbudt etter avhendingslova fra 2022, men uten den blir selgeren lettere ansvarlig, og du regnes for å kjenne til det som står tydelig i den.
• Egenandelen på 10 000 kroner gjelder samlet for alle mangler og er ikke en terskel for hva som er en mangel.