Hvilke forbehold er fortsatt lovlige for selger?

Kravet til et spesifikt forbehold

Etter avhendingslova § 3-9 andre ledd har forbehold ved forbrukerkjøp bare virkning hvis de er spesifiserte nok til å kunne påvirke kjøperens vurdering av eiendommen. Kravene til et forbehold som holder, kan settes opp slik:

• Det gjelder et bestemt forhold, ikke boligen som helhet.
• Det har en konkret bakgrunn som selgeren har forklart.
• Det står tydelig i salgsdokumentene og er lett å finne før du byr.
• Det forklarer konsekvensen der en forklaring er naturlig.

Forarbeidene understreker at spesielt viktige opplysninger om risiko bør stå klart fram, for eksempel i et eget punkt eller med utheving. «Nakne» opplysninger er ikke nok. Står det bare at et vindu er «for lite», og det betyr at rommet ikke lovlig kan brukes til beboelse, må også konsekvensen opplyses.

Eksempler på forbehold som kan holde

Forarbeidene nevner flere typer:

• Fuktforbehold med forklaring. Et forbehold om fukt er noe annet hvis det følger tydelige opplysninger om hvorfor selgeren mistenker skaden. Da er risikoen ikke lenger bare teoretisk. Vurderingen er om de fleste kjøpere ville fått en oppfordring til å undersøke eller til å ta høyde for skaden i prisen.
• Oppussingsobjekt. Opplysningen kan få betydning hvis den er tydelig og stemmer med virkeligheten.
• Ubrukt fritidsbolig. Har en fritidsbolig stått ubrukt en periode, må kjøperen regne med flere skader. Jo lenger den har stått, desto flere skader må normalt forventes.
• Reelt usikre opplysninger. Selgeren kan si at han er usikker, men bare hvis usikkerheten er ekte. Vet han at opplysningen ikke stemmer, ses det bort fra forbeholdet.

Felles for eksemplene er at de sier noe konkret. Selgeren viser hva han er usikker på, og hvorfor.

Slik gikk det for Hilde

Hilde kjøpte en hytte som hadde stått tom i flere år. Salgsoppgaven hadde et eget punkt om kjelleren: «Vannspor på kjellervegg mot nord etter snøsmelting. Kilde og omfang er ikke undersøkt. Kjøper må regne med at det kan være fuktskade i vegg og gulv.» Punktet stod også i egenerklæringen.

Etter overtakelsen fant Hilde råte i kjellerveggen og krevde prisavslag. Selgeren viste til forbeholdet. Hilde svarte at forbud mot alminnelige forbehold gjaldt. Men forbeholdet var ikke alminnelig. Det pekte på et konkret forhold, var forklart, og sto tydelig fram før hun ga bud. Kravet om kjellerveggen førte ikke frem. Et annet krav, om en skade på taket som ikke var nevnt noe sted, ble derimot godtatt.

Forbehold som ikke er lovlige

Stikk motsatt av dette står de alminnelige forbeholdene. Forarbeidene gir som eksempel at selgeren tar forbehold mot fuktskader, gjerne i et bestemt rom, uten å knytte det til konkrete grunner til mistanke. Slikt har ingen virkning ved forbrukerkjøp.

Det samme gjelder generelle oppfordringer til å undersøke. Høyesterett har sagt at slike oppfordringer ikke kan brukes til å omgå forbudet mot alminnelige forbehold. Kjøperens plikt til å undersøke kan ikke strekkes så langt at risikoen for skjulte feil i praksis flyttes tilbake til kjøperen.

Forbudet er ikke begrenset til helårsboliger. Det gjelder også hytter og fritidsboliger, og ellers ved alle forbrukerkjøp. Ser du et forbehold du er i tvil om, kan du lese mer om selger tok forbehold likevel.

Når kjøperen ikke er forbruker

Kjøper du ikke som forbruker, kan eiendommen fortsatt selges «som den er». Den har en mangel bare hvis selgeren har brutt opplysningsplikten, hvis boligen ikke svarer til det selgeren har opplyst, eller hvis den er i vesentlig dårligere stand enn du hadde grunn til å regne med ut fra prisen og forholdene ellers.

Da spiller det ingen rolle om forbeholdet er spesifikt eller alminnelig. Er selgeren et firma, endrer ikke det på kjøperens status. Se selger som firma eller utbygger for hva som endrer seg da.

Slik vurderer du et forbehold

1. Finn ordlyden i kontrakt, salgsoppgave og egenerklæring.
2. Spør deg selv: peker det på et bestemt forhold, og forklarer det hvorfor?
3. Sjekk at opplysningen var tilgjengelig før du ga bud.
4. Vurder om du ville tatt høyde for skaden i prisen, eller undersøkt nærmere, hvis du leste forbeholdet som det står.
5. Er forbeholdet lovlig, kan du fortsatt kreve på andre forhold ved boligen som ikke omfattes av det.

Den brede oversikten over hva som endret seg i 2022, finner du i pilaren om nye regler for boligsalg fra 2022. Gjelder det en handel fra før reformen, se kjøpte før 2022. Om «som den er» er lov mellom private, forklarer er «som den er» fortsatt lov det nærmere.

Kort oppsummert

• Et spesifikt forbehold kan fortsatt holde, hvis det peker på et bestemt forhold og har en forklart bakgrunn.
• Alminnelige og uspesifiserte forbehold har ingen virkning ved forbrukerkjøp, og det gjelder også fritidsboliger.
• Oppussingsobjekt, ubrukt fritidsbolig og reelt usikre opplysninger er eksempler på forbehold som kan få betydning.
• Kjøper du ikke som forbruker, kan boligen fortsatt selges «som den er».