Kjøpte før 2022 – hvilke regler gjelder for meg?

Datoen for avtalen avgjør

Endringene i avhendingslova, kalt tryggere bolighandel, ble vedtatt ved lov 7.6.2019 og trådte i kraft 1.1.2022. Overgangsregelen sier at endringene gjelder for avtaler som inngås etter at loven trådte i kraft. Avtaler inngått før 1.1.2022 følger de gamle reglene.

Det er altså ikke overtakelsesdatoen som teller. Har du signert kontrakten i desember 2021 og overtatt i mars 2022, er det de gamle reglene som gjelder. Har du signert i januar 2022, gjelder de nye. Sjekk datoen på kontrakten, ikke på nøkkelutleveringen.

Stortinget behandlet endringene i 2019: innstillingen kom 9.5.2019, første behandling var 16.5.2019, andre behandling 21.5.2019, og loven ble sanksjonert 7.6.2019.

Hva var annerledes før 2022

Formålet med endringene var å gi selgere insentiver til å legge fram all informasjon om boligen og til å skaffe tilstandsrapport ved salg til forbrukere. Selgere skulle ikke lenger tjene på å vite minst mulig.

Før 2022 hadde en eiendom solgt «som den er» i utgangspunktet bare en mangel hvis den var i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med. Selgere hadde derfor i praksis bare delvis ansvar for skjulte feil. Det betyr at et «som den er»-forbehold i din kontrakt fra før 2022 kan ha virkning, i motsetning til i dag, der slike forbehold ved forbrukerkjøp ikke har noen virkning.

Dagens regler har også en egenandel på mangler og et forbud mot uspesifiserte forbehold. Har du kjøpt før 2022, kan du ikke bygge på disse reglene. For egenandelen som gjelder i dag, se egenandelen på 10 000 kroner.

Hva som fortsatt kan være relevant

Selv om avtalen din følger gammel lov, er ikke alt utdatert. Høyesterett har sagt at opplysningsplikten i § 3-7 bare er endret språklig fra 1.1.2022. En dom fra 2022, som gjaldt et salg fra 2019, er derfor fortsatt relevant for opplysningsplikten. Dommen viser blant annet at plikten kan omfatte forhold hos en nabo, at den gjelder konkrete forhold og ikke mistanker, og at forholdet må ha en faktisk og reell innvirkning.

Regler som ikke ble endret, gjelder som før, for eksempel at boligen har en mangel hvis den ikke svarer til opplysninger selgeren har gitt. Hvilke enkeltdommer som fortsatt kan brukes, kan du lese om i spørsmålet om gamle dommer fra før 2022.

Ser du på prisavslag, kan «nytt for gammelt» fortsatt spille en rolle. Etter gammel lov skulle det ikke trekkes fra for standardheving når man vurderte om eiendommen var i vesentlig dårligere stand, men fordelen skulle trekkes fra når prisavslaget ble beregnet. Hvordan det er etter 2022, er mer uklart, og du kan lese om det i spørsmålet om nytt for gammelt.

Slik gikk det for Solveig

Solveig signerte kjøpekontrakten på en enebolig 20. desember 2021 og overtok i mars 2022. Kontrakten sa at boligen ble solgt «som den er». Etter halvannet år oppdaget hun fukt i kjeller og krevde prisavslag.

Selgeren viste til «som den er»-forbeholdet. Solveig trodde først at de nye reglene ga henne et sterkere krav, siden hun overtok i 2022. Men kontrakten var signert før 1.1.2022, og da gjaldt de gamle reglene.

Med gammel lov måtte Solveig vise at boligen var i vesentlig dårligere stand enn hun hadde grunn til å regne med. Hun hadde en tilstandsrapport som ikke nevnte fukt i kjelleren, og prisen var nær takst for en bolig uten skader. Det ble avgjørende. Selgeren godtok til slutt et prisavslag, men bare etter at Solveig hadde vist at kravet holdt også etter de gamle reglene.

Frister og krav for deg som kjøpte tidligere

Har du kjøpt før 2022, er det fortsatt viktig å sjekke fristene. Kjøperen må reklamere innen rimelig tid etter at hun oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen, og kravet kan bli foreldet. Den alminnelige foreldelsesfristen er tre år, og for krav som skyldes mislighold løper fristen fra misligholdet inntrer. Har du manglet nødvendig kunnskap om kravet, kan fristen bli forlenget med ett år fra du fikk eller burde skaffet kunnskapen.

Fristene er en av grunnene til at du ikke bør vente. Har du en mistanke om at boligen du kjøpte før 2022 har en skjult feil, bør du gå gjennom kontrakten, salgsoppgaven og eventuell tilstandsrapport nå, og sende reklamasjon skriftlig.

Salgsoppgave og egenerklæring før 2022

Selgere hadde ingen plikt til å skaffe tilstandsrapport verken før eller etter endringene. Loven påbyr ikke tilstandsrapport, men etter 2022 blir selgeren lettere ansvarlig for mangler uten en. For deg som kjøpte før, betyr det at fravær av tilstandsrapport ikke hadde samme konsekvenser.

Vilkårene i selgerforsikringen kan også ha vært annerledes. Boligselgerforsikring (tidligere eierskifteforsikring) er fortsatt mulig, men departementet ventet at den ville bli merkbart dyrere uten tilstandsrapport. Ved tvist om forsikringen kan du lese om 2022-reformen og boligselgerforsikringen.

Vil du se hele bildet av reglene fra 2022, finner du det i pilaren om nye regler for boligsalg.

Kort oppsummert

• Har du kjøpt før 2022, gjelder de gamle reglene, siden endringene bare gjelder avtaler inngått etter 1.1.2022.
• Datoen for kontrakten avgjør, ikke datoen du overtok.
• Før 2022 kunne «som den er» gi selgeren en tyngre forsvarsposisjon, med vesentlighetsterskelen som utgangspunkt.
• Opplysningsplikten er bare endret språklig, så dommer om den kan være relevante også for deg som kjøpte før 2022.