Egenandelen på 10 000 kroner: slik virker den

Slik virker egenandelen etter avhendingslova

Etter avhendingslovas § 3-1 må du som kjøper selv dekke tap og kostnader ved mangler opp til et fastsatt beløp, med mindre loven sier noe annet. Egenandelen ble en del av loven gjennom endringene som trådte i kraft 1.1.2022. Departementet kan justere beløpet i forskrift hvis pengeverdien endrer seg vesentlig.

Poenget er at små feil ikke skal utløse krav mot selgeren. Forarbeidene nevner en defekt oppvaskmaskin som eksempel på noe du gjennomgående må dekke selv, mens de fleste større feil blir selgerens ansvar.

Egenandelen er bare en del av bildet. Det som avgjør om du har krav, er fortsatt om boligen har en mangel, altså en feil som kan gi deg krav mot selgeren.

Egenandel, ikke terskel

Forarbeidene understreker at beløpsgrensen er laget som en egenandel, ikke som en terskel for hva som er en mangel. Du har altså en mangel selv om feilen er liten. Forskjellen er hvor mye du kan kreve.

Et eksempel fra forarbeidene: Koster en mangel om lag 12 000 kroner å utbedre, kan du høyst få dekket om lag 2 000 kroner. Egenandelen trekkes altså fra det du ellers kunne krevd.

Forskjellen mellom egenandel og terskel kan også ha betydning for andre regler, for eksempel om du kan heve kjøpet. Vilkåret for heving er at mangelen innebærer et vesentlig avtalebrudd, og det avgjøres uavhengig av egenandelen. Om feilen kan være så liten at den ikke utløser noe, kan du lese i spørsmålet om «mindre betydning».

Samlet for alle manglene

Egenandelen gjelder manglene samlet, ikke for hver mangel. Forarbeidene har et eksempel: parkett 8 000 kroner og bad 6 000 kroner, i alt 14 000 kroner. Da kan du kreve 4 000 kroner. Det gjelder også om manglene oppdages til forskjellig tid.

Det betyr at du bør samle alle feilene i ett krav, eller i det minste holde oversikt over dem. Oppdager du en feil i august og en ny i november, teller de sammen. Har du dekket egenandelen med den første, blir den andre trukket fra bare i den grad egenandelen ikke allerede er brukt.

Når egenandelen ikke gjelder

Egenandelen gjelder ikke når en bygning er solgt som ny. Den gjelder heller ikke ved rettsmangler, altså når en tredjeperson har eiendomsrett, panterett eller annen rett i eiendommen. Og den gjelder ikke for offentligrettslige rådighetsbegrensninger og tyngsler.

Hvis selgeren har godtatt at bestemte eiendeler skal følge med, for eksempel en vaskemaskin eller et kunstverk, kan dette etter omstendighetene være en selvstendig avtaleforpliktelse. Da kan du ha videre rettigheter, for eksempel rett til å kreve at avtalen oppfylles.

Om selgeren har vært uærlig, gjør ikke det egenandelen borte. Forarbeidene foreslo ikke et unntak fra egenandelen ved opplysningssvikt eller grov skyld hos selgeren. Spørsmålet om når egenandelen kan økes ved grov uaktsomhet, er en egen sak.

Egenandelen gjelder også når mangelen er stor. Det påvirker retten til å holde tilbake penger. Kjøperen kan holde tilbake så mye av kjøpesummen som trengs for å sikre at kravet blir dekket. Forarbeidene sier at tilbakeholdsretten blir redusert tilsvarende egenandelen. Regner du med å holde tilbake, må du altså trekke fra egenandelen.

Slik gikk det for Elise

Elise kjøpte en enebolig i 2023. Etter noen måneder oppdaget hun at drenering ved kjellervegg var dårlig, og at pipehatten på taket manglet. Sakkyndig anslo at drenering ville koste 22 000 kroner å utbedre, og pipehatten 3 000 kroner. I tillegg måtte hun betale 1 500 kroner for sakkyndigen.

Elise skrev til selgeren og krevde prisavslag (du får tilbake en del av kjøpesummen) for begge feilene. Selgeren svarte at hun bare kunne kreve det som oversteg egenandelen, og at feilene skulle ses samlet. Elise regnet: 22 000 pluss 3 000 pluss 1 500 er 26 500 kroner, og hun måtte selv dekke egenandelen. Kravet hennes ble derfor 16 500 kroner.

Selgeren godtok beregningen, men mente at sakkyndigen ikke var nødvendig. Elise viste at rapporten var nødvendig for å dokumentere feilen. Saken ble avsluttet med at selgeren betalte 16 500 kroner. Hadde Elise krevd hver feil for seg, ville pipehatten ikke gitt henne noe.

Kan egenandelen avtales høyere

Loven regulerer ikke uttrykkelig om en avtale om høyere egenandel er gyldig overfor en forbruker. Avtalen kan også rammes av forbudet mot alminnelige forbehold ved forbrukerkjøp. Det er derfor usikkert hva som gjelder. Du kan lese mer i spørsmålet om avtalt høyere egenandel. Hvordan egenandelen passer inn i reglene fra 2022, står i pilaren om nye regler for boligsalg. Har du kjøpt før 2022, kan du lese om hvilke regler som gjelder for deg.

For en kort forklaring av hva egenandelen betyr ved mangler, se også spørsmålet om kjøpers egenandel.

Kort oppsummert

• Egenandelen på 10 000 kroner betyr at du selv dekker de første kronene av tap og kostnader ved mangler.
• Den er ikke en terskel: en liten feil er fortsatt en mangel, men du får ikke dekket det som ligger under egenandelen.
• Egenandelen gjelder alle manglene samlet, også når de oppdages til ulik tid.
• Den gjelder ikke for boliger solgt som nye, rettsmangler og offentligrettslige rådighetsbegrensninger.