Selger tok forbehold likevel – er det gyldig?

Slik kjenner du et ugyldig forbehold

Forarbeidene gir et typisk eksempel. Selgeren skriver at han tar forbehold mot fuktskader, gjerne i et bestemt rom, uten å nevne noe som gir grunn til mistanke. Et slikt forbehold er ugyldig. Det gir deg ingen konkret informasjon, og det flytter bare risikoen for skjulte feil over på deg.

Andre varianter som ofte går i samme retning:

• «Boligen selges med forbehold om skjulte feil og mangler.»
• «Kjøper har undersøkt boligen og overtar den i den stand den er.»
• «Selger fraskriver seg ansvar for bygningsmessige forhold.»

Felles for dem er at de ikke sier noe om hva selgeren faktisk er usikker på. Da har de heller ingen virkning mot deg.

Høyesterett har dessuten sagt at generelle oppfordringer til å undersøke ikke kan brukes til å omgå forbudet. Kjøperens plikt til å undersøke skal ikke strekkes så langt at risikoen for skjulte feil i praksis havner hos kjøperen igjen. Det ville stride mot formålet med reglene fra 2022.

Slik gikk det for Eivind

Eivind kjøpte en enebolig fra 1978 for 4,2 millioner kroner. I kontrakten sto det at selgeren tok «generelt forbehold om fukt og råte». Ingen rapport eller opplysning forklarte hvorfor. Tre måneder etter overtakelsen fant Eivind råte i vegglisten ved badet, og en rørlegger anslo at utbedringen ville koste rundt 60 000 kroner.

Selgeren svarte at Eivind hadde kjøpt huset med forbehold og at det derfor var Eivinds risiko. Eivind viste til at forbeholdet var både alminnelig og uten noen konkret begrunnelse. Han var privatperson, og selgeren hadde ikke pekt på noe som ga grunn til å regne med fuktskade akkurat der. Da forbeholdet ikke hadde virkning, måtte spørsmålet vurderes etter de vanlige mangelreglene. Selgeren trakk til slutt forsvaret om forbeholdet og gikk inn på et prisavslag.

Forbehold som fortsatt kan holde

Spesifiserte forbehold er lov. Følger et fuktforbehold av tydelige opplysninger om hvorfor selgeren mistenker skaden, er risikoen ikke lenger bare teoretisk. Da kommer forbeholdet lettere klar av forbudet. Spørsmålet er om de fleste kjøpere ville tatt høyde for skaden i prisen eller undersøkt nærmere.

Noen eksempler fra forarbeidene:

• Opplysningen «oppussingsobjekt» kan få betydning hvis den er tydelig og stemmer med virkeligheten.
• En fritidsbolig som har stått ubrukt en periode, kan gi grunn til å regne med flere skader. Jo lenger den har stått, desto mer må du regne med.
• Selgeren kan gi opplysninger som usikre, men bare hvis usikkerheten er reell. Vet han at opplysningen ikke stemmer, ses det bort fra forbeholdet.

Selv uten forbehold kan du ikke vente at en brukt bolig er perfekt. Enkelte forhold må du regne med å utbedre etter overtakelsen. Det er derfor ikke slik at alle feil automatisk er mangler.

Når kjøperen ikke er forbruker

Kjøper du som ledd i næringsvirksomhet, gjelder ikke forbudet i § 3-9 andre ledd. Eiendommen kan da fortsatt selges «som den er». Den har likevel en mangel hvis selgeren har holdt tilbake opplysninger han burde gitt (§ 3-7), hvis den ikke svarer til det han har opplyst (§ 3-8), eller hvis den er i vesentlig dårligere stand enn du hadde grunn til å regne med ut fra prisen og forholdene ellers.

Om et firma som selger, er det samme som at du er næringsdrivende, er noe annet. Det er kjøperens status som avgjør, og selger som firma eller utbygger har egne følger som er forklart i en egen artikkel.

Om selgeren kan avtale et forbehold som stiller deg dårligere enn loven ellers ville gjort, avhenger også av hvilke bestemmelser som er ufravikelige. Er kjøpet en nyoppført bolig fra en næringsdrivende som ikke har vært brukt i mer enn ett år, kan ingen del av loven fravikes til din ulempe.

Kort oppsummert

• Et ugyldig forbehold er et alminnelig «som den er»-forbehold ved forbrukerkjøp, og det har ingen virkning etter § 3-9 andre ledd.
• Forbehold som er for uspesifiserte til å påvirke vurderingen din av boligen, er også ugyldige.
• Et konkret forbehold med forklart bakgrunn kan holde, særlig hvis selgeren har vist til hvorfor han mistenker skaden.
• Er du ikke forbruker, kan boligen selges «som den er», men selgerens opplysningsplikt og kravet om at boligen ikke må være vesentlig dårligere enn forventet gjelder fortsatt.