Avtalt høyere egenandel enn 10 000 kroner – er det gyldig?

Kan selgeren avtale en høyere egenandel

Dette spørsmålet er ikke avklart i lovtekst eller forarbeider, og derfor kan ingen gi et sikkert svar. Flere forhold trekker i hver sin retning:

• Ved forbrukerkjøp er lange rekker av bestemmelser ufravikelige til ugunst for kjøperen, blant annet reglene om mangler og krav. Bestemmelsen om egenandelen står ikke på den lista i § 1-2 andre ledd.
• Forarbeidene ga ikke en egen regel om at egenandelen er ufravikelig. De drøfter for det meste avtaler som er til gunst for kjøperen.
• En klausul om høyere egenandel kan i seg selv fungere som et alminnelig forbehold. Etter § 3-9 andre ledd har alminnelige og uspesifiserte forbehold ingen virkning ved forbrukerkjøp.
• Ved nyoppført bolig fra en næringsdrivende, som ikke har vært brukt som bolig i mer enn ett år, kan ingen del av loven fravikes til ulempe for deg.

Svaret er at du ikke skal ta for gitt at en høyere egenandel holder, og heller ikke at den er ugyldig. Spørsmålet må vurderes konkret ut fra klausulens ordlyd, hvem som kjøper, og hva slags bolig det gjelder.

Slik gikk det for Arne

Arne kjøpte en 1970-tallsvilla som privatperson. I kontrakten sto det en klausul om at kjøperen selv skulle dekke de første 30 000 kronene av eventuelle mangler. Etter overtakelsen viste det seg at vinduene i stua var lekke, og utbedringen ble anslått til 45 000 kroner.

Arne regnet ut at han etter lovens egenandel kunne kreve 35 000 kroner. Selgeren mente klausulen var en fri avtale og at Arne bare kunne kreve 15 000 kroner. Arne pekte på at bestemmelsen om egenandelen ikke er nevnt blant reglene forbrukeren er sikret mot å avtale bort, men også at klausulen så ut som et alminnelig forbehold uten noen konkret begrunnelse. Selgeren ville ikke ta risikoen for at klausulen ikke ville holde. Partene endte med å regne etter lovens egenandel, og Arne fikk dekket 35 000 kroner.

Hva egenandelen ikke gjelder

Egenandelen har egne unntak. Den gjelder ikke for rettsmangler, altså når en tredjeperson har eiendomsrett, panterett eller annen rett i eiendommen. Den gjelder heller ikke for offentligrettslige rådighetsbegrensninger og tyngsler, for eksempel begrensninger fra offentlig vedtak.

Forarbeidene foreslo ikke unntak for tilfeller der selgeren har skjult opplysninger eller er grovt uaktsom. Egenandelen gjelder også ved alvorlige feil. Tilbakeholdsretten i § 4-15, som lar deg holde tilbake en del av kjøpesummen, blir redusert tilsvarende.

Har selgeren i tillegg lovet at bestemte eiendeler skal følge med, kan det være en selvstendig avtaleforpliktelse. Da kan du ha videre rettigheter enn mangelsreglene gir, for eksempel å kreve at avtalen oppfylles.

Slik forholder du deg til en klausul om høyere egenandel

1. Les ordlyden. Sier den noe konkret, eller er den en generell risikoflytting?
2. Sjekk om du kjøper som forbruker og om boligen er nyoppført fra en næringsdrivende.
3. Regn ut hva klausulen betyr i kroner for deg, ut fra hva vanlige feil koster.
4. Be om å få klausulen strøket eller fjernet før du signerer. Signerer du, kan den senere bli vanskelig å komme unna.
5. Reklamer skriftlig innen rimelig tid hvis feil oppstår, og beregn kravet både med lovens egenandel og med avtalens.

Den generelle forklaringen på hvordan egenandelen virker, står i egenandelen på 10 000 kroner: slik virker den. Reglene om forbehold er utdypet i selger tok forbehold likevel og i er «som den er» fortsatt lov. Er du usikker på hvilke regler som gjelder for din handel, hjelper pilaren om de nye reglene for boligsalg og kjøpte før 2022 deg videre.

Kort oppsummert

• Loven fastsetter egenandelen til 10 000 kroner, men det er ikke avklart om en avtalt høyere egenandel er gyldig overfor forbrukere.
• Bestemmelsen om egenandelen står ikke på lista over regler som ikke kan fravikes til ugunst for forbrukere, men klausulen kan møte forbudet mot uspesifiserte forbehold.
• Egenandelen gjelder alle manglene samlet, ikke hver for seg.
• En høyere avtalt egenandel bør du ikke godta uten å vite hva den koster deg.