Kravene til tilstandsrapport i forskriften fra 2022

Hva forskriften gjelder, og hva den ikke gjelder

Forskriften til avhendingslova (tryggere bolighandel) gjelder ved forbrukerkjøp av helårs- og fritidsbolig etter avhendingslova. Formålet er å sikre tilstandsrapporter av høy kvalitet, slik at forbrukere får et trygt informasjonsgrunnlag før de kjøper bolig. Den trådte i kraft 1.1.2022. Endringer i desember 2025 trådte i kraft 17.12.2025 og 1.1.2026.

Forskriften regulerer bare tilstandsrapporten. Den har ingen regler om selgerens egenerklæring, og den har ingen autorisasjonsordning for takstfolk. Den krever at den bygningssakkyndige er uavhengig av partene, og at hun ikke lar seg påvirke av utsiktene til nye oppdrag fra samme oppdragsgiver.

Loven påbyr heller ikke tilstandsrapport. Selgeren har ingen plikt til å skaffe en, men blir lettere ansvarlig for mangler uten den. Hva en tilstandsrapport er, står i Hva er en tilstandsrapport ved boligsalg?, og hva den skal inneholde etter dagens regler, står i Hva skal en tilstandsrapport inneholde etter dagens regler?.

Slik gikk det for Alma

Alma kjøpte en toroms i 2024. Tilstandsrapporten var noen måneder gammel og oppga TG2 for baderommet. Rapporten sa at det ikke var boret hull for fuktmåling, fordi badet hadde baderomskabin, og at rommet var fuktkontrollert med egnet verktøy.

Etter overtakelsen fant Alma fukt bak kabinen. Selgeren viste til rapporten og mente at Alma kjente til risikoen. Alma svarte at «ikke boret» ikke er det samme som at hun visste om fukt, og at rapporten ikke sa noe om skade. Uenigheten stod om hva som tydelig gikk fram av rapporten.

Forskriften tillater at hulltaking utelates i en baderomskabin, så lenge årsaken oppgis. Rapporten hadde gjort det, og den var derfor i tråd med kravene. Men den sa ikke at det var fukt. Alma fikk medhold i at hun ikke kunne regnes for å kjenne til selve skaden, og selgeren gikk med på et prisavslag for utbedringen bak kabinen.

Undersøkelsen: synlig, fuktmåling og hulltaking

Hvis ikke noe annet er sagt, undersøker den bygningssakkyndige det som er synlig. Tepper, møbler og inventar skal flyttes når det er nødvendig for å komme til. Unntaket er særlig tunge møbler som ikke skjuler vesentlige installasjoner, når det ikke er andre grunner til mistanke.

For å undersøke om våtrommet har fuktskade, skal den bygningssakkyndige bore et hull med minst 73 millimeter diameter fra tilstøtende rom eller fra undersiden, og måle fukt. Hulltaking kan unnlates når det ikke er praktisk mulig, for eksempel i fellesareal, i mur eller betong eller i baderomskabin. Det kan også unnlates når det er unødvendig, for eksempel i nyere bygg eller ved dokumentert renovering etter Byggebransjens våtromsnorm. Da skal årsaken oppgis, og rommet fuktkontrolleres med egnet verktøy.

Også i kjeller og underetasje skal det bores hull med minst 73 millimeter, for eksempel nede ved bunnsvillen, med de samme unntakene. Kan krypkjelleren ikke undersøkes innvendig, skal dette stå i rapporten.

Er noe ikke undersøkt, for eksempel fordi det mangler inspeksjonsluke eller taket var dekket av snø, skal rapporten si fra om det. Tak, yttervegger, krypkjeller, grunnmur, drenering og terreng som er del av flere boligers fellesareal, er unntatt, med mindre eieren har vedlikeholdsplikt.

Tilstandsgrader og kostnadsanslag

Rapporten gir hver bygningsdel en tilstandsgrad som uttrykker forventet tilstand ut fra blant annet alder og normal bruk. TG0 betyr ingen avvik: nesten som ny, med dokumentasjon på god utførelse. TG1 er mindre avvik, bare normal slitasje og ingen tiltak straks. TG2 er vesentlige avvik: feil utførelse, skade eller symptomer på skade, sterk slitasje eller nedsatt funksjon, og behov for vedlikehold eller tiltak i nær framtid. TG3 er store eller alvorlige avvik som må utbedres straks eller innen kort tid.

Får en bygningsdel TG2 eller TG3, skal den bygningssakkyndige forklare årsaken og konsekvensen. For TG3 skal det også gis et sjablongmessig anslag på hva utbedringen koster. Forskriften krever ikke kostnadsanslag for TG2.

Kriteriene for å velge tilstandsgrad følger av NS 3600:2025. Fram til 1.7.2026 kunne den bygningssakkyndige bruke NS 3600:2018, så rapporter fra eldre befaringer kan bruke andre kriterier. Rapporten skal si fra når noe ikke er undersøkt.

Rekkverk på balkong og veranda vurderes mot byggteknisk forskrift, men skal ikke ha tilstandsgrad. Åpenbare ulovligheter, som ulovlig bruksendring eller manglende rømningsvei, skal opplyses og forklares, men uten tilstandsgrad.

Areal, håndverkere og el-anlegg

Bruksarealet skal måles etter NS 3940:2023, og rapporten skal oppgi samlet BRA og fordelingen mellom BRA-i, BRA-e og BRA-b. Har eieren gjort reparasjoner, installasjoner eller ombygging de siste fem årene med kvalifiserte håndverkere, skal den bygningssakkyndige be om dokumentasjon. En skriftlig bekreftelse fra håndverkeren regnes som dokumentasjon.

Er det mer enn fem år siden forrige el-tilsyn, skal det gjøres en forenklet vurdering av el-anlegget uten tilstandsgrad. Er anlegget installert eller endret etter 1999, skal eieren spørres om samsvarserklæring. Den bygningssakkyndige skal også spørre eieren om blant annet alderen på varmtvannsbereder, varmeanlegg, ventilasjon og loft.

For flere av disse punktene bygger rapporten på det eieren opplyser. Da er egenerklæringen og rapporten to ulike dokumenter, med ulike regler.

Godkjent rapport, alder og virkningen for kjøperen

En rapport som oppfyller kravene i forskriften, regnes som godkjent. Kjøperen regnes for å kjenne til det som går tydelig fram av en godkjent rapport, og det kan ikke gjøres gjeldende som mangel. Ubetydelige avvik fra kravene gjør ikke at rapporten mister denne virkningen. Oppfyller rapporten ikke kravene, regnes opplysningene i den ikke som kjent for kjøperen.

Rapporten kan ikke være eldre enn ett år når kjøperen binder seg til å kjøpe. Rapporten er heller ikke noen garanti mot mangler. Har rapporten ikke tatt med noe den burde tatt med, og du kunne regne med å få det, kan det være selgerens risiko. Selv med rapport må kjøperen bare foreta en vanlig, aktsom besiktigelse.

Andre dokumenter for salget påvirkes også av reglene, og dødsbo som selger står i Dødsbo og arvinger etter 2022-reglene. Hva som ellers gjaldt før 2022, står i Gamle dommer fra før 2022 – gjelder de fortsatt?, og hvordan rapporten passer inn i reformen, står i oversikten over de nye reglene fra 2022.

Kort oppsummert

• Forskriften til avhendingslova setter minstekrav til tilstandsrapporten ved forbrukerkjøp av bolig, og regulerer ikke egenerklæringen.
• Rapporten skal bygge på uavhengighet, synlig undersøkelse og hulltaking på minst 73 millimeter i våtrom, med begrunnelse når hull unnlates.
• Bygningsdeler får tilstandsgrad fra TG0 til TG3, og bare TG3 krever kostnadsanslag.
• En rapport som oppfyller forskriften, er godkjent, og kjøperen regnes for å kjenne til det som står tydelig i den.
• Rapporten kan ikke være eldre enn ett år når du binder deg til kjøpet.