Hva kunne du forvente av boligen etter de nye reglene?

Hva du kan forvente etter avhendingslova

Avhendingslova bygger på tre lag. Først kommer det som er avtalt. Etter § 3-1 har boligen en mangel hvis den ikke er i samsvar med avtalen om kvalitet, utrustning og annet. Deretter kommer det du kunne forvente, ut fra § 3-2. Til slutt kommer selgerens opplysninger, som har egne regler i §§ 3-7 og 3-8.

Etter § 3-2 første ledd har boligen en mangel hvis den ikke er i samsvar med det kjøperen kunne forvente ut fra blant annet boligens type, alder og synlige tilstand. Dette er mangelsbegrepets bunn. Det gjelder også når ingenting særskilt er avtalt.

Vurderingen gjøres ut fra tidspunktet da risikoen gikk over på deg. Normalt er det ved overtakelsen. En feil kan være en mangel selv om den først viser seg senere.

Slik virker alder og synlig tilstand

En gammel bolig kan du ikke sammenligne med en nybygd. Kjøper du en eldre bolig, må du regne med slitasje på tak, vinduer, rør og el-anlegg. Det er ikke en mangel at en femti år gammel bolig ser gammel ut.

Forarbeidene sier at du ikke kan vente at en brukt bolig er i perfekt stand. Kjøperen må regne med at enkelte forhold vil kreve utbedring etter overtakelsen. Det er ikke slik at alle feil automatisk er mangler.

Synlig tilstand teller like mye. Det du så på visning, eller det som lett kunne sees, er noe du kunne forvente at boligen hadde. Det som ikke var synlig, som fuktskade bak overflater eller feil under gulv, er annerledes. Der kan du ha grunn til å regne med at boligen er i bedre stand enn den ser ut til.

Slik gikk det for Snorre

Snorre kjøpte en enebolig fra 1968. På visning så han at vinduene var gamle og at malingen flasset. Etter overtakelsen ville han ha prisavslag, både for vinduene og for at kjelleren luktet fuktig.

Kravet om vinduene førte ikke frem. Vinduene var gamle og slitte, og det var synlig for alle på visning. For en bolig av den alderen var det ikke noe Snorre kunne forvente å slippe. Kravet om kjelleren stilte seg annerledes. Røret i veggen hadde lekket over tid, og det var ikke synlig. Selgeren hadde vært i huset i mange år og visste om en tidligere lekkasje uten å ha nevnt det. Snorre fikk prisavslag for kjelleren, men ikke for vinduene.

Særlig formål og offentlige krav

To tilleggsregler kan gi deg mer enn det generelle utgangspunktet:

• Særlig formål. Boligen har en mangel hvis den ikke passer til et bestemt formål som selgeren kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Det gjelder ikke hvis du ikke bygde på selgerens sakkunnskap, eller ikke hadde rimelig grunn til det.
• Offentligrettslige krav. Ved forbrukerkjøp har boligen en mangel hvis den ikke oppfyller krav i lov eller forskrift som gjaldt for eiendommen da avtalen ble inngått. Også her forutsettes det at du bygde på selgerens sakkunnskap eller hadde rimelig grunn til det.

Har du sagt til selgeren at du skal bruke garasjen som verksted, eller at du skal leie ut en kjelleretasje, kan det få betydning for hva du kunne forvente. Da bør du ha sagt det før du kjøpte.

Det du selv kjente til

Forventningene dine kan bli mindre av det du visste. Etter § 3-10 første ledd kan du ikke reklamere på noe du kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Forhold som går tydelig fram av en tilstandsrapport eller andre salgsdokumenter du hadde anledning til å lese, regnes som kjent.

Har du undersøkt boligen før avtalen, eller uten grunn latt være å følge selgerens oppfordring om å undersøke den, kan du heller ikke reklamere på det du burde oppdaget. Unntaket er at selgeren har vært grovt uaktsom, uærlig eller på annen måte har handlet i strid med god tro.

Det du må gjøre, er en vanlig og aktsom besiktigelse. Du har ikke plikt til å gjøre kompliserte undersøkelser med hjelp av sakkyndige. Og selgerens opplysningsplikt består uansett.

Hva du bør sjekke før du kjøper

1. Les salgsoppgave, egenerklæring og tilstandsrapport. Se hva de sier om boligens alder og tilstand.
2. Merk deg hva som er opplyst konkret, og hva som er generelt formulert.
3. Si fra til selgeren hvis du har et særlig formål med boligen.
4. Ta bilder på visning av det du ser, slik at du kan dokumentere hva som var synlig.

Sammenhengen med resten av reformen er samlet i pilaren om nye regler for boligsalg fra 2022. Om du ikke er forbruker, gjelder andre regler, som beskrevet i kjøper er ikke forbruker. Alder og hva du kan vente av eldre boliger er utdypet i eldre hus etter de nye reglene, og for hytter finnes hytte og fritidsbolig under de nye reglene.

Kort oppsummert

• Du kan forvente at boligen svarer til avtalen og til det som er vanlig ut fra type, alder og synlig tilstand.
• Du kan ikke forvente en perfekt bolig, og synlig slitasje på en eldre bolig er normalt ikke en mangel.
• Opplysninger fra selgeren og fra annonsen skal stemme, og selgeren må gi deg det du hadde grunn til å regne med å få.
• Det du kjente til eller måtte kjenne til, kan du normalt ikke klage på.