«Vesentlig dårligere stand»: den gamle regelen forklart

Hva regelen gikk ut på før 2022

Før reformen kunne selgeren ta forbehold ved å selge boligen «som den er». En slik bolig hadde ikke en mangel bare fordi den var i dårlig stand. Kjøperen måtte vise at boligen var i vesentlig dårligere stand enn han hadde grunn til å regne med. Det var vurderingen som kom inn i stedet for de vanlige kravene til hva du kan forvente av en bolig.

Prisen og forholdene ellers veide tungt. En lav pris for en gammel bolig ga kjøperen mindre grunn til å regne med at alt var i orden. En høy pris for en bolig som virket godt vedlikeholdt, ga mer.

Forarbeidene til reformen forklarer effekten: hadde en eiendom vært solgt «som den er», var det i utgangspunktet bare en mangel hvis den var vesentlig dårligere enn forventet. Selgerne hadde derfor i praksis bare delvis ansvar for skjulte feil. Det gjorde at de tjente på å vite minst mulig om boligen.

Hvorfor vesentlig dårligere stand var en høy terskel

Ordet «vesentlig» betyr at det ikke er nok at boligen er dårligere. Forskjellen må være merkbar og ha en viss størrelse i forhold til det kjøperen kunne vente. Vurderingen er skjønnsmessig, og den tar utgangspunkt i objektive kriterier. Rent subjektive ønsker eller forventninger har liten betydning.

Flere forhold trakk i selgerens favør:

• Skjulte feil ved en eldre bolig var noe kjøperen selv måtte regne med.
• En vanlig brukt bolig er ikke perfekt, og enkelte utbedringer må kjøperen regne med etter overtakelsen.
• Prisen avgjorde hvor mye du kunne vente. Var prisen lav, var terskelen enda vanskeligere å nå.

Slik gikk det for Torstein

Torstein kjøpte en enebolig fra 1962 i 2020. Kontrakten sa at boligen ble solgt «som den er». Etter overtakelsen fant han at deler av taket hadde skjulte fuktskader, og utbedringen ble anslått til 90 000 kroner. Selgeren hadde ikke gitt noen uriktige opplysninger og visste ikke om skaden.

Torstein mente boligen var i altfor dårlig stand. Men avtalen var inngått før 1. januar 2022, så de gamle reglene gjaldt. Spørsmålet ble derfor om boligen var vesentlig dårligere enn han hadde grunn til å regne med. Prisen lå omtrent på nivå med tilsvarende hus fra samme tid, og huset var 58 år gammelt. Selgeren fikk medhold: Torsteins krav om prisavslag førte ikke frem, fordi terskelen ikke var nådd.

Hva som gjelder i dag

Reformen trådte i kraft 1. januar 2022. Endringene gjelder avtaler som er inngått etter at loven trådte i kraft. Avtaler inngått før det følger de gamle reglene. Er du usikker på hvilken lov som gjelder for deg, kan du se kjøpte før 2022.

For forbrukere har «som den er»-forbehold i dag ingen virkning. Boligen vurderes etter de vanlige reglene om hva du kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand. Vilkåret om vesentlig dårligere stand lever likevel videre når kjøperen ikke er forbruker. Da kan boligen fortsatt selges «som den er», og den har en mangel hvis den er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers.

Høyesterett har dessuten presisert at kjøperens undersøkelsesplikt ikke må strekkes så langt at risikoen for skjulte feil i praksis flyttes tilbake til kjøperen. Det ville stride mot formålet med reformen.

Hvor gamle dommer fortsatt teller

Dommer fra før 2022 om vesentlig dårligere stand kan fortsatt brukes, men bare der vilkåret gjelder. Har du kjøpt som forbruker etter 2022, er det de nye reglene som gjelder, og du kan ikke uten videre bygge på gamle dommer om hva som var vesentlig. Se gamle dommer fra før 2022 for hvordan de kan brukes.

Skal du vurdere en konkret sak, kan det hjelpe å se på hva som er vanlig for en bolig på samme alder, hva prisen tilsa, og hva selgeren har opplyst. For en liknende gjennomgang av vilkåret i praksis kan du lese når er en bolig i «vesentlig dårligere stand» enn forventet. Sammenhengen med egenandelen er forklart i egenandelen på 10 000 kroner.

Den brede oversikten over hva reformen endret, finner du i pilaren om nye regler for boligsalg fra 2022. Der ser du også hvorfor spørsmålet om «som den er» fortsatt er lov har fått et annet svar enn før.

Kort oppsummert

• Vesentlig dårligere stand var terskelen for mangel ved «som den er»-salg før 2022, og den var høy.
• Kjøperen måtte vise at boligen var vesentlig dårligere enn han hadde grunn til å regne med ut fra prisen og forholdene ellers.
• Regelen gjelder fortsatt for avtaler inngått før 1. januar 2022 og når kjøperen ikke er forbruker.
• Ved forbrukerkjøp etter 2022 har «som den er» ingen virkning, og vesentlig dårligere stand er ikke lenger nødvendig.