Kjøper er ikke forbruker: gjelder de nye reglene?

Hvem som regnes som forbruker

Skillet mellom forbruker og ikke-forbruker styrer hvor mye av avhendingslova selgeren kan skrive seg ut av. Loven definerer forbrukerkjøp slik at kjøperen må være en fysisk person, altså et menneske og ikke et selskap. I tillegg kan hun ikke handle hovedsakelig som ledd i næringsvirksomhet.

To ting følger av det:

• Kjøper et aksjeselskap eller et annet foretak boligen, er kjøpet ikke et forbrukerkjøp.
• Selgerens status spiller ingen rolle. Det er kjøperen som avgjør om reglene for forbrukerkjøp gjelder, ikke om selgeren er privat eller firma.

Kjøper du som privatperson en bolig du skal leie ut på siden, er du normalt fortsatt en fysisk person. Det avgjørende er om kjøpet hovedsakelig er en del av næringsvirksomhet. Er du i tvil, er det formålet med kjøpet og hvordan det er organisert som teller.

Hva som gjelder når kjøperen ikke er forbruker

Hovedregelen i § 1-2 første ledd er at avhendingslova kan fravikes ved avtale, med mindre loven sier noe annet. Ved forbrukerkjøp er en lang rekke bestemmelser ufravikelige til ugunst for kjøperen. Den beskyttelsen gjelder ikke når du ikke er forbruker.

Det viktigste utslaget er forbeholdene. Er du forbruker, har «som den er»-forbehold og liknende alminnelige forbehold ingen virkning. Er du ikke forbruker, kan boligen fortsatt selges «som den er». Etter § 3-9 første ledd har den da en mangel bare i tre tilfeller:

1. Selgeren har ikke gitt deg opplysninger han kjente eller burde kjenne til, og som du hadde grunn til å få.
2. Boligen svarer ikke til opplysninger selgeren har gitt.
3. Boligen er i vesentlig dårligere stand enn du hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers.

Det er dette tredje punktet som gjør forskjellen. For en forbruker er terskelen lavere, fordi forbeholdet faller bort og vanlige regler om hva du kan forvente gjelder.

Slik gikk det for Rolv

Rolv kjøpte en tomannsbolig gjennom sitt eget aksjeselskap. Boligen skulle leies ut. Selgeren var en privatperson, og kontrakten sa at boligen ble solgt «som den er». Etter seks måneder viste det seg at drenering og kjellerveggene var fuktskadet, og en takstmann anslo utbedringen til 150 000 kroner.

Rolv mente at reglene fra 2022 ga ham krav på prisavslag. Selgeren svarte at kjøperen var et selskap og at forbeholdet dermed gjaldt. Det var riktig så langt: Rolv kunne ikke bygge på forbudet mot alminnelige forbehold. Han måtte i stedet vise at selgeren hadde holdt tilbake noe han visste om, eller at boligen var vesentlig dårligere enn prisen tilsa. Selgeren hadde ikke kjent til fuktproblemene, og prisen var på linje med tilsvarende hus i området. Kravet førte ikke frem.

Reglene som gjelder for alle kjøpere

Selv om du ikke er forbruker, er selgeren bundet av kjernen i mangelsreglene:

• Opplysningsplikten (§ 3-7). Selgeren må gi deg opplysninger om forhold han kjente eller måtte kjenne til, og som du hadde grunn til å regne med å få. Det må også ha virket inn på avtalen at du ikke fikk dem.
• Uriktige opplysninger (§ 3-8). Boligen har en mangel hvis den ikke svarer til det selgeren har opplyst, også i annonse, salgsprospekt og annen markedsføring.
• Avtalen (§ 3-1). Boligen må være i samsvar med det som er avtalt.

Din egen kunnskap teller også. Du kan ikke reklamere på noe du kjente til, eller som går tydelig fram av salgsdokumenter du har hatt anledning til å lese. Har du undersøkt boligen, kan du heller ikke reklamere på det du burde oppdaget da. Reglene om din kunnskap innskrenker likevel ikke selgerens opplysningsplikt.

Bestemmelser bare forbrukere har

Enkelte regler er laget for forbrukere alene. Etter § 3-2 tredje ledd har en bolig ved forbrukerkjøp en mangel hvis den ikke oppfyller offentligrettslige krav i lov eller forskrift som gjaldt for eiendommen da avtalen ble inngått. Det forutsetter at du bygde på selgerens sakkunnskap eller hadde rimelig grunn til det.

Kjøper du en nyoppført bolig av en næringsdrivende og skal bruke den som bolig, kan ingen del av loven fravikes til din ulempe så lenge boligen ikke har vært brukt som bolig i mer enn ett år. Beskyttelsen er altså ikke bare et spørsmål om selger og kjøper, men også om boligens alder og hvordan den er brukt.

Slik finner du ut hvilke regler som gjelder deg

1. Avgjør om du kjøper som fysisk person eller gjennom et foretak.
2. Se hva kontrakten sier om forbehold, og om ordlyden er alminnelig eller konkret.
3. Sjekk hva selgeren har opplyst i salgsoppgave, egenerklæring og annonse.
4. Vurder om prisen og forholdene ellers tilsa at boligen skulle være i bedre stand.

Vil du se hvordan reglene henger sammen, gir pilaren om de nye reglene for boligsalg den brede oversikten. Om alder og standard veier tyngre for deg, kan du lese om eldre hus etter de nye reglene og om hva du kunne forvente av boligen. Kjøper du en hytte, er hytte og fritidsbolig under de nye reglene relevant.

Kort oppsummert

• Kjøper du ikke som forbruker, gjelder avhendingslova, men selgeren kan fravike mer av den enn overfor en privatperson.
• Du er forbruker bare som fysisk person som ikke kjøper hovedsakelig som ledd i næringsvirksomhet. Selgerens status avgjør ikke det.
• Er kjøperen ikke forbruker, kan boligen selges «som den er», men selgeren må fortsatt gi opplysninger og kan ikke gi uriktige.
• Boligen kan ha en mangel hvis den er i vesentlig dårligere stand enn prisen og forholdene ellers tilsa.