Kjøpt bolig uten megler – når det går galt

Ved kjøp uten megler gjelder de samme reglene

Avhendingslova gjelder frivillig salg av fast eiendom, enten selgeren er et firma eller en privatperson. Kjøper du som forbruker (en privatperson som ikke kjøper som ledd i næringsvirksomhet), kan reglene om mangler og dine krav ikke avtales bort til din ulempe. At det ikke satt en megler ved bordet, gir derfor ikke selgeren en friere stilling. Loven skiller ikke mellom salg med og uten formidler.

Det som er annerledes, er hvem som gjør jobben. En megler skal sørge for at du skriftlig får opplysninger du har grunn til å regne med å få, legge til rette for en forsvarlig budrunde, opprette skriftlig kjøpekontrakt og gjøre oppgjøret slik at du har fått rettsvern (tinglyst eierskap) før pengene går til selgeren. Uten megler ligger alt dette hos deg og selgeren. Skjer det en glipp, er det ingen tredjepart å vise til.

Avtalen kan være muntlig. Loven krever ikke skriftlig kontrakt, men sier at avtalen skal settes opp skriftlig når en av partene krever det. Har du bare en SMS-tråd, er den likevel din dokumentasjon. Les mer om bud og aksept på SMS uten megler og om risikoen ved å selge uten megler sett fra selgerens side.

Hva selgeren må si fra om, med eller uten megler

Selgerens opplysningsplikt er den samme. Boligen har en mangel hvis du ikke fikk opplysning om forhold selgeren visste eller burde ha visst om, og som du hadde grunn til å regne med å få. Det gjelder bare hvis det kan antas at det påvirket avtalen. Boligen har også en mangel hvis den ikke svarer til det selgeren har sagt, eller det som står i annonsen eller annen markedsføring på vegne av selgeren. Skriver en privat selger «nytt tak» på Finn og taket ikke er nytt, er det hans opplysning som teller.

Salg «som den er» hjelper ham lite. Ved forbrukerkjøp har slike generelle forbehold ingen virkning. Boligen kan likevel ha en mangel etter reglene over. Les mer i artikkelen om «as is»-kjøp mellom private og om hva du kan gjøre når selgeren løy og kontrakten sier «som den er».

Du har selv også et ansvar. Du kan ikke kreve noe for forhold du kjente til eller burde ha kjent til da du kjøpte. Fikk du en tilstandsrapport, regnes du for å kjenne til det som går tydelig fram av den. Har du undersøkt boligen, eller lot være å følge selgerens oppfordring til å undersøke den, kan du heller ikke vise til det du burde ha oppdaget, med mindre selgeren har vært grovt uaktsom eller uærlig. Selgerens plikt til å opplyse går likevel foran. Uten tilstandsrapport har du færre dokumenter å støtte deg på, som du kan lese om i privat salg på Finn uten tilstandsrapport.

Oppgjøret uten megler: penger, skjøte og tinglysing

Det største tapet uten megler kommer sjelden fra en råteskade. Det kommer fra oppgjøret. Har du betalt hele eller deler av kjøpesummen uten å ha fått skjøte eller overtatt boligen, har du panterett i eiendommen for kravet om å få pengene tilbake. Det er en sikkerhet, men den er verdiløs hvis selgeren forsvinner og boligen er pantsatt i banken.

Skjøtet må signeres for hånd av den som står som eier i grunnboken. Underskriften må bevitnes av to myndige personer som bor i Norge og ikke er nær familie med deg. Er dokumentene riktig utfylt, er saksbehandlingstiden hos Kartverket to virkedager pluss posttid. Som kjøper betaler du dokumentavgift på 2,5 prosent av salgsverdien og tinglysingsgebyr på 545 kroner. Dokumentavgiften utløses ved tinglysing, og det er denne avgiften som gjør at noen bruker blankoskjøte. Det kan slå tilbake på deg, som du kan lese om i blankoskjøte: hvorfor det kan slå tilbake på deg.

Et dokument kan bare tinglyses hvis den som utsteder det har hjemmel eller samtykke fra den som har hjemmel. Nektes tinglysingen, får du melding om grunnen. Mange feil er av typen som kan rettes, og registerføreren kan sette en frist. Gikk oppgjøret utenom en profesjonell, kan du lese om hva som gjelder i oppgjøret gikk ikke via megler – pengene er borte og i tinglysingen ble ikke gjort riktig. Ble noen brukt som oppgjørsansvarlig, står ansvaret i advokat som oppgjørsansvarlig.

Slik gikk det for Kaja

Kaja kjøpte en enebolig av en privatperson for 3,4 millioner kroner. Prisen ble avtalt over telefon og bekreftet på SMS, kontrakten kom fra en nettmal, og hun betalte kjøpesummen til selgerens konto før skjøtet var på plass. Tre uker etter overtakelsen oppdaget hun at kjelleren luktet fukt. Selgeren hadde skrevet «tørr og fin kjeller» i annonsen.

Kaja tok bilder, fikk en fuktmåling og sendte selgeren en skriftlig melding der hun beskrev feilen og skrev at hun ville kreve prisavslag. Selgeren svarte at huset var solgt «som den er». Kaja viste til at slike forbehold ikke virker ved forbrukerkjøp, og til at det var hans egen formulering i annonsen som ikke stemte. Hun måtte selv sannsynliggjøre at fukten fantes på overtakelsen og at den gikk på tvers av opplysningen. Med fuktmålingen og en rapport fra en fagperson klarte hun det. Selgeren gikk med på et prisavslag tilsvarende det utbedringen ville koste, og skjøtet ble tinglyst uken etter. Hadde han sagt nei, var neste skritt forliksrådet.

Krav og frister når feilen først er oppdaget

Ved mangel kan du kreve prisavslag (du får tilbake en del av kjøpesummen), heve kjøpet hvis mangelen er et vesentlig avtalebrudd, kreve erstatning for tap og holde tilbake så mye av kjøpesummen som trengs for å sikre kravet. Retting kan du ikke kreve ved kjøp av en brukt bolig. Tilbyr selgeren å rette feilen, må du derimot godta det, med mindre det gir deg urimelig ulempe. Avviser du en retting han har rett til å utføre, mister du prisavslag og heving. Risikoen for boligen går over på deg når du har overtatt bruken, som du kan lese mer om i når risikoen for boligen går over på deg.

Egenandelen er 10 000 kroner. Du må reklamere innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget feilen, og senest fem år etter overtakelsen. Meldingen må si hva slags mangel det gjelder og at du gjør kravet gjeldende. Send den skriftlig og gjerne både på e-post og med sporbar levering.

Ved privat salg kan selgeren mangle boligselgerforsikring. Da er det selgeren personlig du krever fra. Har han en slik forsikring, dekker den normalt ikke salg til slektninger eller andre nærstående, og selskapet styrer saken. Se kjøpte fra familien og mangelskrav mot et familiemedlem.

Når selgeren ikke svarer eller ikke vil betale

Klageordningen for meglere hjelper deg ikke når det ikke var noen megler. Den praktiske veien er forliksrådet. Forliksrådet kan avsi dom etter krav fra én part når tvistesummen er under 200 000 kroner, og gebyret er beskjedent. Før du tar ut klage, må du ha varslet motparten skriftlig om kravet og grunnlaget. Vinner du, har du som hovedregel krav på å få sakskostnadene dekket av motparten.

Forsvant selgeren, gjelder andre spor, som du kan lese om i selger forsvant etter det private salget. Var boligen fortsatt pantsatt etter salget, ligger svaret i heftelser som ikke ble slettet ved privat salg. Betalte du forskudd direkte til selgeren, se forskudd betalt direkte til selger.

Kort oppsummert

• Ved kjøp uten megler gjelder avhendingslova, og selgerens opplysningsplikt er den samme.
• Salg «som den er» gir ikke selgeren beskyttelse mot det han visste og ikke sa.
• Uten megler må du selv sikre kontrakt, skjøte, tinglysing og at pengene går riktig vei.
• Du må sannsynliggjøre at feilen fantes ved overtakelsen, så bilder, målinger og skriftlig dokumentasjon er det du bygger saken på.
• Reklamer skriftlig innen rimelig tid, og ta i bruk forliksrådet hvis selgeren ikke svarer.