Heftelser som ikke ble slettet ved privat salg

Hva en heftelse er og hvorfor den følger boligen

En heftelse er en rett en annen har i boligen, for eksempel pant for et boliglån. Har selgeren lån med pant i boligen, ligger pantet i grunnboken helt til det er slettet. Slettingen må bestilles av noen, og det gjøres ikke av seg selv når lånet er betalt.

Prioritetsreglene i tinglysingen er avgjørende. Et registrert rettserverv går foran et som ikke er registrert samtidig eller tidligere (tinglysingsloven § 20). Ligger pantet i grunnboken før du får skjøtet, står det som utgangspunkt foran deg. I tillegg kan et eldre erverv gå foran et yngre hvis den yngre erververen kjente eller burde kjent det eldre da hans rett ble registrert (tinglysingsloven § 21).

Ved salg gjennom megler er oppgjøret en del av oppdraget. Ved privat salg er det ikke noen som følger med for dere, og da må du selv passe på.

Heftelser ikke slettet gir deg mangelskrav

Har en tredjeperson eiendomsrett, panterett eller annen rett i eiendommen, gjelder mangelsreglene tilsvarende (avhendingslova § 4-17 første ledd). Du kan kreve prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse (§ 4-8). Kravet på retting gjelder ikke, og det gjør heller ikke egenandelen på 10 000 kroner. Du får altså kravet uten den terskelen som ellers gjelder ved mangler.

Tilhørte eiendommen en annen enn selgeren da avtalen ble inngått, og du var i aktsom god tro, kan du alltid kreve erstatning (§ 4-17 andre ledd). Det er en egen regel som dekker grove tilfeller der selgeren ikke hadde rett til å selge.

I praksis vil det viktigste kravet være at selgeren sletter heftelsen. Du kan kreve at han gjør det, og du kan holde tilbake så mye av kjøpesummen som er nødvendig for å sikre kravet ditt (§ 4-15).

Slik gikk det for Audun

Audun kjøpte en leilighet privat for 2,8 millioner kroner. Selgeren hadde et lån på 900 000 kroner i banken, og partene ble enige om at selgeren skulle ordne slettingen. Audun betalte hele kjøpesummen til selgerens konto mot at skjøtet ble skrevet.

Tre måneder senere skulle Audun refinansiere, og banken sa at det lå et tinglyst pant på 900 000 kroner foran hans nye pant. Selgeren hadde brukt pengene til noe annet og aldri bestilt slettingen.

Audun sendte selgeren en skriftlig melding og krevde at heftelsen ble slettet innen en frist. Han gjorde også klart at han ville kreve erstatning for merkostnader ved refinansieringen. Selgeren tok opp nytt lån, betalte ned det gamle og fikk pantet slettet etter to uker. Audun slapp tap, men brukte flere uker på saken.

Slik unngår du å ende i den situasjonen

Hent utskrift fra grunnboken før du signerer. Se om det ligger pant, servitutter eller andre heftelser i eiendommen. Spør selgeren hva som skal slettes, og hvem som bestiller det.

Betal ikke hele kjøpesummen direkte til selgeren. Har du betalt uten å ha fått hjemmel eller overtatt bruken, har du panterett i eiendommen for kravet om å få pengene tilbake (avhendingslova § 2-9). Bedre er det å avtale at pengene først betales ut når slettingen er dokumentert, og at deler av kjøpesummen brukes til å innfri lånet.

Skriv i kontrakten hvilke heftelser som skal slettes, og at selgeren står ansvarlig for at det skjer. Kjøper du en andel i et borettslag, kan du lese mer i kjøpte borettslagsandel privat.

Hva du gjør når heftelsen er oppdaget

Gi selgeren skriftlig melding innen rimelig tid etter at du oppdaget heftelsen eller burde oppdaget den, og senest fem år etter overtakelsen (§ 4-19). Beskriv heftelsen, legg ved utskrift fra grunnboken og be om at den slettes innen en frist.

Hold tilbake det du ikke har betalt, hvis noe gjenstår. Vær forsiktig med å bruke tilbakeholdelsen som pressmiddel hvis du ikke har grunnlag. Beløpet du holder tilbake, må stå i forhold til kravet.

Klarer ikke selgeren å slette heftelsen, kan du kreve prisavslag eller erstatning, og i alvorlige tilfeller heve handelen. Ved heving faller partenes plikter bort, og begge får tilbake det de har ytt.

Flere tips om private salg finner du i pilaren om å kjøpe bolig uten megler når det går galt. Mangler dokumentene på en hytte, er privat salg av hytte uten dokumenter et naturlig sted å lese videre, og for feil du ikke fikk opplyst om, se privat salg på Finn uten tilstandsrapport.

Kort oppsummert

• Heftelser som ikke ble slettet ved privat salg, regnes som en rettsmangel.
• Egenandelen på 10 000 kroner og kravet på retting gjelder ikke.
• Hent grunnbokutskrift før du betaler, og få slettingen dokumentert.
• Du kan holde tilbake kjøpesummen og kreve erstatning, og må reklamere senest fem år etter overtakelsen.
• Skriv i kontrakten hvem som bestiller sletting av heftelsene.