Advokat som oppgjørsansvarlig – hva svarer han for?

Hva oppdraget som oppgjørsansvarlig omfatter

Ved privat salg, uten megler, kan partene avtale at en advokat skal gjøre oppgjøret. Advokaten mottar da vanligvis kjøpesummen, sørger for at pant blir slettet, betaler ut til selgeren og sender skjøtet til tinglysing. Nøyaktig hva han skal gjøre, står i oppdragsavtalen.

Er advokaten oppgjørsansvarlig, svarer han for at dette oppdraget blir utført forsvarlig. Utbetaler han pengene til selgeren før skjøtet er sendt til tinglysing, eller glemmer å slette pant som partene hadde avtalt skulle slettes, kan du ha et krav mot ham. Har oppdraget vært snevrere, for eksempel bare å overføre penger, blir også ansvaret snevrere.

Les derfor avtalen. Spør hvem som er oppdragsgiver, hva som er inkludert i prisen, og hva advokaten ikke gjør.

Hva advokaten ikke svarer for

Det viktigste å forstå er at oppgjørsansvarlig ikke er det samme som ansvarlig for boligen. Feil ved boligen er selgerens ansvar etter avhendingslova. Har boligen fukt, råte eller ulovlige forhold, retter du kravet mot selgeren, ikke mot advokaten som gjorde oppgjøret (avhendingslova kapittel 4).

Advokaten har heller ikke plikt til å gjøre de undersøkelsene en kjøper selv bør gjøre, med mindre oppdraget sier det. Rådgivning om tilstanden og prisen ligger normalt utenfor. Har du kjøpt uten tilstandsrapport, er det heller ikke advokatens ansvar å skaffe den.

Ved salg gjennom megler gjelder egne regler. Megler som gjør oppgjøret, skal sørge for at kjøperen har fått rettsvern (sikring mot andre som gjør krav på boligen) før kjøpesummen brukes på vegne av selgeren (eiendomsmeglingsloven § 6-10 tredje ledd). Om en advokat som ikke opptrer som megler, har en tilsvarende plikt, avhenger av oppdraget.

Slik gikk det for Erik

Erik kjøpte en tomannsbolig privat. Partene ble enige om at en advokat skulle gjøre oppgjøret. Advokaten mottok pengene, sørget for at selgerens bank slettet pantet og sendte skjøtet til tinglysing. Alt gikk som avtalt.

Åtte måneder senere oppdaget Erik at kjelleren var fuktskadet. Han ringte advokaten og krevde at han sørget for utbedringen, siden han hadde vært med på handelen. Advokaten svarte at oppdraget hans hadde vært oppgjøret, og at feil ved boligen var selgerens sak.

Erik la avtalen med advokaten ved siden av salgskontrakten og så at advokaten hadde rett. Han sendte reklamasjon til selgeren og fikk et prisavslag etter noen ukers forhandling.

Når advokaten har gjort feil

Er utbetalingen skjedd i strid med det som var avtalt, kan du kreve at pengene blir gjort opp. Har du betalt uten å ha fått hjemmel eller overtatt bruken, har du panterett i eiendommen for kravet om å få pengene tilbake (avhendingslova § 2-9). Det er en sikring, men den løser ikke alt.

Om du har lidd et tap på grunn av feil i oppgjøret, kan du ha et erstatningskrav mot den ansvarlige. Om han er erstatningsansvarlig, avhenger av om han har gjort noe han ikke skulle, eller unnlatt noe han skulle gjort. Det vurderes ut fra det konkrete oppdraget. Meglere som har brutt god meglerskikk, kan bli møtt med krav, og oppdragsgiveren kan kreve vederlaget satt ned. For advokater gjelder egne regler for oppdrag og vederlag.

Foreldelsesfristen er som hovedregel tre år. Ta derfor opp saken skriftlig så snart du oppdager feilen, og ta vare på avtalen, kvitteringer og korrespondansen.

Slik sikrer du deg før oppgjøret

Det er bedre å bruke en time på avtalen enn mange uker på en tvist etterpå. Spør konkret om hvem som sender skjøtet, hvem som bestiller sletting av pant, og hva som skjer hvis selgeren ikke leverer dokumentene i tide. Skriv svarene ned, og be om at de tas inn i avtalen.

Be om en skriftlig oppdragsavtale som sier hva advokaten skal gjøre, og når pengene betales ut. Avtal at utbetaling til selgeren først skjer når skjøtet er levert til tinglysing og pant er slettet. Spør om advokaten har ansvarsforsikring.

Kjøperen bærer dokumentavgift og tinglysingsgebyr, og selgeren bærer kostnadene ved å gjøre eiendommen klar for salg. Hvem som betaler advokaten, bør stå i avtalen, og regelen for meglere er at kostnaden bæres av den som ga oppdraget.

Har oppgjøret gått galt, kan kjøpt bolig uten megler når det går galt gi deg en oversikt. For kjøp av borettslagsandel gjelder kjøpte borettslagsandel privat og hvem som svarer. Var kontrakten en nettmal, kan kontrakten fra en nettmal forklare hvorfor punkter manglet. Og for prisavslag mot familie, se kjøpte fra familien og prisavslag.

Kort oppsummert

• En advokat som oppgjørsansvarlig svarer for oppgjøret han har påtatt seg, ikke for feil ved boligen.
• Oppdragsavtalen avgjør hva ansvaret omfatter.
• Feil ved boligen retter du mot selgeren, og reklamasjonen sendes til ham.
• Har oppgjøret gått galt, kan det gi krav mot den som skulle gjennomføre det.
• Avtal skriftlig at utbetaling skjer når skjøtet er levert til tinglysing.