Mangelskrav mot et familiemedlem: praktiske råd

Gjelder avhendingslova mellom slektninger?

Ja, hvis det er et salg. Avhendingslova gjelder ved frivillig avhending av fast eiendom, og det omfatter salg, bytte og gave. Det er likevel en viktig forskjell mellom dem. Ved ren gave gjelder bare noen få paragrafer, og reglene om mangler gjelder ikke. Betaler du en pris, selv om den er lavere enn markedsverdien, er det i utgangspunktet et kjøp der mangelsreglene gjelder. Grensetilfellene er behandlet i saken om gave mot delvis betaling.

Du regnes som forbruker når du er en fysisk person som ikke kjøper som ledd i næring. Selgeren trenger ikke være næringsdrivende. Derfor har du i et familiekjøp de samme ufravikelige rettighetene som ved andre forbrukerkjøp, for eksempel at generelle «som den er»-forbehold ikke gjelder mot deg.

Er avtalen muntlig, gjelder den likevel. Hver av partene kan kreve at den settes opp skriftlig. Hvis dere ikke har en skriftlig avtale, er det lurt å lage en nå og få den bekreftet, uten at det gjør stemningen verre enn nødvendig.

Forsikringen dekker sjelden familiesalg

Mange selgere har boligselgerforsikring, som betaler ut ved krav fra kjøperen. De vanlige vilkårene utelater salg til nære slektninger. Fremtind sier for eksempel at forsikringen ikke omfatter salg til ektefeller, slekt i opp- eller nedstigende linje, søsken eller personer med felles husstand. Gjensidige utelukker salg til nær familie. Sjekk selgerens vilkår, for de kan variere.

I praksis betyr det at kravet ditt ofte rettes mot selgeren selv, uten at et forsikringsselskap står bak. Det gjør saken personlig, og det er en grunn til å velge tonen med omhu. Samtidig er det ingen grunn til å la kravet falle. Kravet er like reelt, og selgeren må svare for mangelen selv om han ikke har forsikring.

Slik gikk det for Rolv

Rolv kjøpte onkelens hus for 1 800 000 kroner, en pris som lå under markedsverdien. Kort tid etter overtakelsen oppdaget han at vannet i stikkledningen hadde lekket i flere år, og at gulvet i vaskerommet var råttent. Onkelen hadde ikke nevnt noe.

Rolv ville ikke ha krangel og ventet noen uker. Så tok han bilder, fikk et overslag fra en rørlegger og skrev et kort brev der han beskrev feilen og ba onkelen om en samtale. Onkelen mente at prisen jo hadde vært lav. Rolv svarte at prisen ikke fjerner mangelen, men at han var åpen for en løsning. De ble enige om at onkelen betalte halvparten av utbedringskostnaden mot at saken ble avsluttet skriftlig.

Slik tar du det opp uten å ødelegge forholdet

Det første du gjør, er å skrive ned hva som er galt, og ta bilder. Uten dokumentasjon blir det et spørsmål om hvem som husker best. Deretter tar du kontakt for å snakke, men ikke la samtalen erstatte det skriftlige. Du må reklamere skriftlig innen rimelig tid, og det er ikke nok å nevne det ved middagsbordet.

I brevet skriver du hva du har oppdaget, når du oppdaget det, og hva du krever. Bruk sakslig språk. Skriv «jeg krever prisavslag på kroner ...», ikke «du har lurt meg». Legg ved bilder og tilbud fra håndverkere. Foreslå gjerne at dere blir enige om en sum, for da unngår du at saken drar ut.

Selgeren har rett til å tilby retting av mangelen. Tilbyr han det, må du godta hvis det ikke gir deg urimelig ulempe. Det kan være en praktisk løsning i familien, for eksempel at han selv ordner rørleggerjobben. Da må du sette en tidsfrist, og du bør skrive ned hva som er avtalt.

Hva du må bevise, og hva slektskapet ikke endrer

Du må sannsynliggjøre at det er en mangel. Selgeren trenger ikke bevise at alt var i orden. Har selgeren gitt uriktige opplysninger, eller tiet om noe han kjente til og som du hadde grunn til å regne med å få vite, er det en mangel hvis det virket inn på avtalen. En lav pris kan påvirke hva du kunne forvente, men den fjerner ikke selgerens plikt til å opplyse om det han visste.

Slektskapet endrer ikke fristene. Du må reklamere innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen eller burde ha oppdaget den, og under ingen omstendigheter senere enn fem år etter overtakelsen, med mindre selgeren har lovt lengre ansvar. Går du inn i en ordning der selgeren lover å utbedre, er det lurt å notere frister for det også, slik at kravet ikke foreldes mens dere venter.

Hvis dere ikke blir enige

Kommer dere ikke til enighet, kan du melde saken inn for forliksrådet. Da må du først ha varslet skriftlig om kravet og grunnlaget. Forliksrådet kan dømme når tvistesummen er lav nok. Du kan lese mer om alternativene i pilaren om privatkjøp og i saken om kjøp fra familien og prisavslag. Et dårlig utformet skriftlig grunnlag er en vanlig grunn til at slike saker trekker ut, så skriv nøye fra starten.

Kort oppsummert

• Krav mot familie følger avhendingslovas regler hvis boligen ble solgt og ikke gitt bort, og du er beskyttet som forbruker.
• Selgerens boligselgerforsikring dekker normalt ikke salg til nær familie, så kravet rettes ofte mot selgeren personlig.
• Reklamer skriftlig og saklig, selv om du også har snakket med slektningen, og ta bilder og hent overslag.
• Foreslå en konkret løsning som prisavslag eller retting, og skriv ned hva dere blir enige om.
• Slektskapet fjerner ikke kravet ditt, men dokumentasjonen må være like god som mot en fremmed.