Tinglysingen ble ikke gjort riktig – er du eier?

Hva tinglysingen faktisk gjør for deg

Tinglysing skjer ved at dokumentet registreres i grunnboken (tinglysingsloven § 5). Selve avtalen om kjøpet er gyldig fra den er inngått, uavhengig av tinglysingen. Men det er registreringen som gir deg rettsvern mot andre.

Reglene om prioritet er enkle. Et registrert rettserverv går foran et som ikke er registrert samtidig eller tidligere (tinglysingsloven § 20). Et eldre erverv kan likevel gå foran et yngre hvis den som kjøpte senere, kjente til eller burde kjent til det eldre da hans rett ble registrert (tinglysingsloven § 21 første ledd). Har du ikke fått skjøtet tinglyst, kan altså en annen som kjøper av selgeren og får sitt registrert først, i verste fall gå foran deg.

Det samme gjelder om selgeren går konkurs. En avtalebasert rett må være registrert senest dagen før konkursen åpnes for å stå seg overfor konkursboet (tinglysingsloven § 23). Det er vedtatt endringer i tinglysingsloven § 23 som først trer i kraft når Kongen bestemmer det, så sjekk gjeldende ordlyd før du støtter deg på fristen.

Hvorfor tinglysingen kan gå galt

Tinglysingen kan stoppe av flere grunner. Registerføreren skal nekte å tinglyse dokumenter som ikke oppfyller vilkårene (tinglysingsloven § 7). De vanligste feilene er disse:

• Skjøtet mangler underskrift. Det skal signeres for hånd av den som har grunnbokshjemmel, og underskriften må bevitnes av to myndige personer som er fast bosatt i Norge og ikke er nær familie med mottakeren.
• Utstederen har ikke hjemmel. Et dokument om en rettshandel kan bare tinglyses hvis utstederen selv står som eier i grunnboken, eller har samtykke fra den som gjør det (tinglysingsloven § 13 første ledd).
• Erklæringen om alder mangler. Skjøtet skal inneholde en erklæring om at utstederen er over 18 år, og underskriften må være bekreftet (tinglysingsloven § 17).
• Dokumentene er sendt til feil sted, eller gebyr og dokumentavgift er ikke betalt.

Når dokumentet nektes tinglyst, skal den som ba om tinglysingen få melding om grunnen og om ankeadgangen (tinglysingsloven § 9). Se etter dette brevet. Det forteller nøyaktig hva som må rettes.

Slik gikk det for Reidar

Reidar kjøpte en enebolig av en privat selger. De to skrev skjøtet selv ved kjøkkenbordet. Selgeren signerte, men bare ett vitne hadde skrevet under, og Reidar sendte dokumentet i posten. Tre uker senere fikk han brev om at tinglysingen var nektet.

Reidar ble urolig. Han hadde betalt hele kjøpesummen og bodde allerede i huset. Han oppdaget også at selgeren hadde arvet boligen etter faren og aldri hadde fått den registrert på seg selv. Det gjorde saken mer alvorlig, fordi utstederen manglet hjemmel.

Registerføreren kan sette en frist for å rette mangler ved utstederens hjemmel i stedet for å nekte umiddelbart (tinglysingsloven § 16). Selgeren fikk registrert arven på seg, skrev et nytt skjøte med to vitner som var uavhengige av familien, og Reidar sendte det inn på nytt. Skjøtet ble registrert, og Reidar sto som eier i grunnboken noen uker senere. Prisen var noen ukers uro og et gebyr til.

Hva du gjør når tinglysingen er avvist

Først leser du meldingen fra registerføreren. Den sier hva som er feil. Er det en formell mangel, rettes den og dokumentet sendes inn på nytt. Er det selgeren som må gjøre noe, som å signere på nytt eller rette opp hjemmelen, ber du om det skriftlig med en frist du selv setter.

Saksbehandlingen er kort når alt er riktig utfylt. Kartverket oppgir to virkedager pluss posttid. Tinglysingsgebyret for skjøte er 545 kroner. Blir dokumentet endelig registrert, skjer det innen to uker etter registreringstidspunktet (tinglysingsloven § 7 tredje ledd).

Er du uenig i avvisningen, kan avgjørelsen ankes av den som har rettslig interesse, og anken går til lagmannsretten (tinglysingsloven § 3). Anken koster 8 070 kroner. I de fleste tilfeller er det raskere og billigere å rette feilen enn å anke.

Sikring mens skjøtet ikke er registrert

Har du betalt hele eller deler av kjøpesummen uten å ha fått hjemmel eller overtatt bruken, har du panterett i eiendommen for kravet om å få pengene tilbake (avhendingslova § 2-9). Det er en sikring, men den er ikke det samme som at eierskapet er ordnet.

Betal derfor ikke restbeløpet før du har sett at skjøtet kan tinglyses. Hent utskrift fra grunnboken før du signerer, og sjekk at selgeren står oppført som hjemmelshaver.

Tilhørte eiendommen en annen enn selgeren da avtalen ble inngått, og du var i aktsom god tro, kan du alltid kreve erstatning (avhendingslova § 4-17 andre ledd). Det gjelder når selgeren ikke hadde rett til å selge, og en tredjeperson står som eier.

Slik unngår du at det går galt ved neste privat kjøp

Mange feil oppstår fordi kjøpere og selgere gjør oppgjøret selv. Det finnes flere fallgruver, og du kan lese mer om dem i pilaren om å kjøpe bolig uten megler når det går galt. Blir pengene betalt utenom noen som sikrer oppgjøret, står du svakere. Det er beskrevet i oppgjøret gikk ikke via megler og pengene er borte.

Har kontrakten mangler, kan kontrakten fra en nettmal være årsaken til problemene. Har du kjøpt fra familie, gjelder ofte de samme rutinene, men med tillegg som du finner i kjøpte fra familien og prisavslag.

Kort oppsummert

• Feil tinglysing betyr ikke at kjøpet faller bort, men du mangler rettsvern til skjøtet er riktig registrert.
• Les meldingen om at dokumentet er nektet tinglyst, for den forteller hva som skal rettes.
• Sjekk underskrift, to vitner og at selgeren står som eier i grunnboken.
• Tinglysingsfeil kan rettes og sendes inn på nytt, og gebyret for skjøtet er 545 kroner.
• Betal ikke restbeløpet før du vet at skjøtet kan registreres, slik at du ikke risikerer å bli stående uten eierskap.