Forbeholdet gjelder like fullt uten megler
Mange tror at «som den er»-forbehold er noe som hører til meglerbransjen, og at et privat salg mellom to parter som kjenner hverandre automatisk faller utenfor. Det stemmer ikke. Avhendingslova § 3-9 gjør ikke noe unntak for hvem som formidler salget — bestemmelsen gjelder for salg av brukt bolig generelt, enten det skjer gjennom megler eller direkte mellom selger og kjøper. Når Aud selger boligen sin privat og tar inn et «som den er»-forbehold i kjøpekontrakten, får forbeholdet derfor samme rettslige virkning som det ville hatt i en ordinær meglerformidlet handel: mindre, forventede feil ved en bolig av denne alderen og standarden vil sjeldnere regnes som en mangel kjøperen kan gjøre gjeldende krav for. Det gjør «som den er»-klausulen til et nyttig og lovlig verktøy også i private salg — men den er ikke en frikort som fjerner alt ansvar. Forbeholdet flytter grensen for hva som må til før noe regnes som en mangel; det fjerner ikke selgerens grunnleggende plikter etter loven for øvrig.
Opplysningsplikten består uansett forbehold
Det viktigste å forstå er at «som den er» kun regulerer hvor mye som skal til før noe regnes som en mangel — det sier ingenting om hva selger plikter å fortelle. Avhendingslova § 3-7 pålegger selger en selvstendig plikt til å opplyse om forhold ved boligen som selger kjenner til, og som kjøper hadde grunn til å regne med å få vite om. Dersom Aud for eksempel vet at det har vært en fuktskade i kjelleren for noen år siden, eller at det er lekkasje fra taket som aldri er skikkelig utbedret, må hun opplyse om dette uansett hva som står av forbehold i kontrakten. Unnlater hun det, kan kjøperen gjøre gjeldende at boligen har en mangel, selv med «som den er»-klausulen på plass — nettopp fordi loven skiller klart mellom det generelle forbeholdet og den konkrete opplysningsplikten om kjente feil. Dette er trolig det området der private selgere uten megler oftest går i fellen: de tror forbeholdet dekker alt, og glemmer at det de faktisk visste om, må fram i lyset uansett.
Hvorfor private salg krever ekstra grundig dokumentasjon
Når det ikke er noen megler til å sørge for at alle standardiserte opplysninger kommer med i salgsoppgaven, hviler et større ansvar på partene selv for å dokumentere hva som er sagt og skrevet. Aud bør sørge for at alt hun opplyser om boligens tilstand står skriftlig i kjøpekontrakten eller i et eget vedlegg, ikke bare blir sagt muntlig under en visning. Uten en tilstandsrapport fra takstmann er det heller ingen nøytral tredjepart som har dokumentert boligens stand før salget, noe som gjør det vanskeligere for begge parter å bevise hva som faktisk var kjent og synlig på salgstidspunktet dersom det oppstår uenighet senere.
Hva bør stå i kontrakten ved privat «as is»-salg
En kjøpekontrakt for et privat «as is»-salg bør inneholde et tydelig formulert forbehold etter avhendingslova § 3-9, en egenerklæring fra selger om kjente feil og mangler, og helst en form for skriftlig dokumentasjon av boligens tilstand — enten en tilstandsrapport eller i det minste bilder og en beskrivelse partene er enige om. Både Aud og kjøperen bør signere en liste over det som er opplyst om boligen, slik at det ikke senere blir ord mot ord om hva som ble sagt på visningen.
Et typisk eksempel: hva skjer om det dukker opp en skjult feil?
Si at kjøperen av Auds bolig oppdager råte i badegulvet et halvt år etter overtakelse. Spørsmålet blir da todelt: er dette noe som går utover det man må forvente ved et «som den er»-kjøp av en bolig i denne tilstanden og alderen, og visste Aud om skaden uten å opplyse om den? Dersom badet var nylig pusset opp og fremstod som i god stand, mens skaden i realiteten var skjult bak nye fliser, vil terskelen fra «som den er»-forbeholdet ofte være nådd — dette er noe kjøper ikke burde måttet regne med. Dersom Aud i tillegg visste om fukt under flisleggingen og lot være å si noe, forsterkes ansvaret hennes ytterligere gjennom opplysningsplikten. Har hun derimot aldri hatt grunn til å mistenke noe, og feilen er av en type som er vanlig i boliger av denne alderen, vil forbeholdet kunne stå seg og kjøperen sitter igjen med regningen selv.
Kort oppsummert: - «Som den er»-forbehold etter avhendingslova § 3-9 gjelder også ved privat salg uten megler. - Forbeholdet hever terskelen for hva som regnes som en mangel, men fjerner ikke opplysningsplikten. - Selger må uansett opplyse om kjente feil etter avhendingslova § 3-7. - Skriftlig dokumentasjon av det som er opplyst, er ekstra viktig når ingen megler er involvert. - Skjulte feil selger kjente til, kan gi ansvar selv med «som den er»-klausul i kontrakten.