Selger løy, men kontrakten sier «som den er»

Hvorfor forbeholdet ikke redder selgeren i et privat salg

Mange private kontrakter har en setning om at boligen selges «som den er». Selgeren tror at dermed er saken avgjort. Slik er det ikke. Avhendingslova sier at selv om en eiendom er solgt «som den er», er det en mangel hvis selgeren ikke ga deg opplysninger han kjente til, eller hvis opplysningene han ga ikke stemmer. Det er også en mangel hvis boligen er i vesentlig dårligere stand enn du hadde grunn til å regne med ut fra prisen og forholdene ellers.

Ved forbrukerkjøp går loven lenger. Du er forbruker når du er en fysisk person som ikke kjøper som ledd i næringsvirksomhet, og selgeren trenger ikke være næringsdrivende. I slike kjøp har «som den er» og lignende generelle forbehold ingen virkning. Det samme gjelder forbehold som er for uklare til å påvirke hvordan du vurderte boligen.

Når selgeren i tillegg har løyet, er det egentlig ikke nødvendig å bruke forbeholdet i vurderingen. Løgnen er en mangel i seg selv. Du finner en bredere gjennomgang i oversikten om privatkjøp. Har du kjøpt på en nettmal, kan du også se saken om kontrakter som mangler viktige punkter, og for spørsmålet om hvem du skal rette kravet mot, står det mer i saken om reklamasjon til selger eller forsikring.

Hva som regnes som løgn i lovens forstand

Loven bruker ikke ordet løgn. Den skiller mellom to situasjoner. Den første er at selgeren ga uriktige opplysninger, for eksempel at taket var skiftet nylig eller at det aldri hadde vært vann i kjelleren. Da er det en mangel hvis boligen ikke stemmer med opplysningen, så sant den virket inn på kjøpet.

Den andre er at selgeren tiet om noe du hadde grunn til å regne med å få vite. Det kan være en lekkasje han kjente til, eller en utbygging som aldri ble godkjent. Selgeren skal opplyse om det han visste eller burde ha visst.

I begge tilfeller er det du som må sannsynliggjøre at det er en mangel. Selgeren trenger ikke bevise at boligen er i orden. Har han ikke sagt noe, er det opp til deg å vise at han visste eller burde ha visst, og at opplysningen ville påvirket kjøpet. Det er lettere å vise med skriftlige spor enn med gjengivelse av hva dere snakket om under visningen.

Slik gikk det for Paweł

Paweł kjøpte en enebolig av en privatperson for 3 200 000 kroner. Kontrakten sa at boligen ble solgt «som den er». Selgeren hadde i en melding skrevet at «kjelleren har alltid vært tørr». Tre måneder etter overtakelsen kom vann opp gjennom gulvet etter kraftig regn.

Paweł fikk en fagperson til å undersøke, og rapporten viste gamle fuktskader og en avløpsløsning som var flikket sammen. Selgeren svarte på reklamasjonen med å vise til «som den er». Paweł svarte at forbeholdet ikke gjelder ved forbrukerkjøp, og at meldingen om tørr kjeller var en uriktig opplysning. Han la ved meldingen og rapporten og krevde prisavslag. Selgeren gikk med på et avslag som svarte til utbedringskostnaden, og saken var over uten rettssak.

Hva du kan gjøre når selgeren har løyet

Begynn med å samle bevis. Ta vare på annonser, meldinger, e-poster og eventuelle bilder fra visningen. Få en sakkyndig til å beskrive feilen og gi et overslag på hva det koster å rette den. Uten dokumentasjon er det ord mot ord, og da står du svakere.

Send deretter en skriftlig reklamasjon til selgeren. Den skal si hva feilen er, når du oppdaget den, og hva du krever. Prisavslag settes normalt til kostnaden ved å rette mangelen. Vil du heve kjøpet, må mangelen være et vesentlig avtalebrudd, og du må si fra innen rimelig tid.

Selgeren har rett til å tilby retting av mangelen hvis det ikke gir deg urimelig ulempe. Tilbyr han det og du sier nei uten god grunn, kan du miste prisavslaget og retten til heving. Det er derfor lurt å ta stilling raskt hvis han kommer med et tilbud. Erstatning kan du fortsatt kreve.

Når selgeren hevder at du burde ha sett det

Selgere svarer ofte at du burde ha oppdaget feilen selv. Loven sier at du ikke kan gjøre gjeldende noe du kjente til eller måtte kjenne til da du kjøpte. Du regnes også for å kjenne til det som tydelig framgår av dokumenter du fikk anledning til å lese. Men dette begrenser ikke selgerens plikt til å gi opplysninger. Har han tiet om noe han visste, hjelper det ikke at du kunne ha oppdaget det ved en grundigere befaring.

Unntaket er at du må ha vært vanlig aktsom. Har du sett fuktflekker i taket og likevel ikke spurt, er det en risiko for at kravet svekkes. Løgn som du ikke kunne avdekke, står derimot ikke til å stole på for selgeren. Fristene for reklamasjon og hva som skjer hvis selgeren nekter, står i saken om når selgeren har løyet om tilstanden.

Kort oppsummert

• Et «som den er»-forbehold i et privat salg har ingen virkning mot deg som forbruker, og selger som løy kan derfor ikke gjemme seg bak det.
• Løgn om boligen er en mangel hvis den uriktige opplysningen virket inn på kjøpet.
• Du må selv sannsynliggjøre at selgeren løy eller tiet om noe han visste, så ta vare på meldinger og annonser.
• Selgeren kan ha rett til å rette mangelen, og avviser du et rimelig tilbud, kan du miste prisavslaget.
• Reklamer skriftlig og raskt, og beskriv feilen og kravet ditt så konkret at selgeren ikke kan misforstå.