Kjøpte fra familien: kan jeg kreve prisavslag?

Salg til familie eller gave: forskjellen avgjør

Avhendingslova (loven om salg av bolig) gjelder ved frivillig salg, bytte og gave. Men ved ren gave gjelder bare noen få paragrafer, og reglene om mangler gjelder ikke. Betalte du ingenting, kan du derfor ikke kreve prisavslag for feil.

Betalte du en kjøpesum, er det et salg, og reglene om mangler gjelder. Det gjelder selv om summen var lavere enn det boligen kunne vært solgt for. Tenker dere at noe av verdien var en gave, kan forholdet bli krevende å avgjøre. Har dere skrevet kontrakt med en kjøpesum og tinglyst skjøtet, er det som regel et salg.

Loven regner kjøpet som forbrukerkjøp når du er en privatperson som kjøper. Selgeren trenger ikke å være næringsdrivende. Da er en rekke regler ufravikelige, altså at selgeren ikke kan avtale seg bort fra dem til ulempe for deg.

Hva som avgjør om det er en mangel

Boligen er mangelfull hvis den ikke stemmer med avtalen, med det du kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand, eller med det selgeren har opplyst. Boligen kan også ha en mangel selv om den er solgt «som den er», hvis den er i vesentlig dårligere stand enn du hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers (§ 3-9).

Akkurat her spiller prisen inn. Har du fått en bolig til langt under markedspris, kan du ikke forvente at den er i like god stand som en bolig til full pris. Et forbehold som «som den er» hjelper ikke selgeren mot kravene om at han må opplyse om det han visste, eller mot uriktige opplysninger han ga (§ 3-7 og § 3-8).

Du kan heller ikke kreve noe for det du kjente til da du kjøpte. Kjenner du huset godt fra før, fordi du vokste opp der eller har besøkt det i mange år, regnes du for å kjenne til det som var synlig (§ 3-10). Det er kjøperen som må sannsynliggjøre at det er en mangel.

Slik regnes prisavslaget

Prisavslag betyr at du får tilbake en del av kjøpesummen. Kjøperen kan kreve forholdsmessig prisavslag, og hvis ikke noe annet blir bevist, settes det til kostnaden ved å rette mangelen (§ 4-12). Har du fått anslag fra en håndverker, er det utgangspunktet.

Du må selv dekke tap og kostnader ved mangler opp til 10 000 kroner. Er utbedringen dyrere enn det, kan du kreve beløpet over egenandelen. Egenandelen gjelder ikke når en bygning er solgt som ny.

Selgeren har rett til å rette mangelen før du kan kreve prisavslag, hvis han tilbyr det og det ikke gir deg urimelig ulempe. Sier du nei til slik retting, kan du miste prisavslag og heving. Kravet må meldes innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen, og senest fem år etter overtakelsen.

Slik gikk det for Gunnar

Gunnar kjøpte en enebolig av sin søster for en pris under det takstmannen anslo. De skrev kontrakt og skjøte, og Gunnar overtok i august. I november oppdaget han fukt i kjelleren og råte i syllen ved en kjellerdør.

Han meldte fra skriftlig, og søsteren svarte at hun ikke hadde visst noe om råten, og at fuktproblemet i kjelleren hadde alle i familien vært klar over i mange år. Gunnar hadde selv vært i huset mange ganger og hadde sett de fuktige veggene.

Det endte med at kravet for fuktproblemet falt, siden han kjente til det. For råten i syllen hadde han ikke kjent til noe, og det var større enn det som kunne ventes på et hus til den prisen. Søsteren gikk med på et prisavslag for råten, men ikke for fukten.

Forsikringen og hvem du går på

Mange privatselgere har boligselgerforsikring. Den dekker selgerens ansvar overfor kjøperen, og kjøperen kan kreve direkte fra forsikringsselskapet. Men forsikringene dekker som regel ikke salg mellom ektefeller, slekt i opp- eller nedstigende linje, søsken eller personer med felles husstand. Kjøper du fra familien, har selgeren derfor sannsynligvis ingen slik forsikring, og du må vente at kravet går mot ham eller henne personlig.

Det kan være vanskelig å kreve penger fra noen du er i familie med. Men prisavslag er ikke et angrep på selgeren. Det er en regel som gjør oppgjøret rettferdig når noe var galt. Beskriv feilen konkret, legg ved anslag og bilder, og si tydelig hva du krever.

Hva som gjelder ved kjøp uten megler generelt, står i Kjøpt bolig uten megler: når det går galt. Om selve kravet står det mer i Når kan jeg kreve prisavslag? og Kan jeg kreve prisavslag for fuktskade?. Kjøpte du fra en venn med muntlig avtale, er det tatt opp i Kjøpte fra en venn: muntlig avtale om feilene.

Kort oppsummert

• Ved kjøp fra familie har du krav på prisavslag, men ikke hvis det var en ren gave.
• Prisen du betalte, avgjør hva du kunne forvente av boligen.
• Det du kjente til fra før, kan du ikke kreve prisavslag for.
• Forsikringen dekker normalt ikke salg mellom nærstående, så kravet går mot selgeren selv.
• Meld feilen skriftlig og saklig, og la selgeren tilby retting hvis det er rimelig.